昨天写了《加息岂能降房价》，有一位 napmarshal 先生提出了一些经济学上的疑问。我想了一想，还是决定要写一篇展开解释。
1）Round One
首先，我们来看一个例子。一套房子，政府卖给你。买家有二个。
- 你是张三，你愿意出价 100W 元。
- 隔壁李四，他愿意出家 99.99W 元。
好了，现在政府和你说，可以使用 「房贷」 这个工具。当你可以使用 「房贷」 之后，消费者可以支付更高的价格，而不会带给他 「额外」 的痛苦。譬如说 105W 元。
为什么呢。因为张三以前是面临一个选择。
- 全款 100W 元。
现在张三是面临二个选择。
- 全款 100W 元
- 首付+部分贷款
情况 2，相对于情况 1，多了一个 Choice. 多了一个选择项之后，你肯定是更优的。
≥
所以，我们假设有了 「贷款工具」 之后，张三最高可以负担的金额是 105W。而且这个 105W，是完全不带来 「额外的痛苦」 的。可以 「使用工具的 105W」=「不使用工具的 100W」
这就实现了 「民不加赋而岁用足」。很多人可能会问，你这 5W 是哪来的。不是全社会财富增加了么。
没错，dT>0
当张三和另一个人王五发生 「借贷」 关系的时候，这就是 「张三和王五」 之间的一笔交易，Trade。
dT>0 之后，全社会财富就增加了。
财富来自于交易。
有了这笔钱之后，整个链条就活了。然后张三和李四，又回到了售楼处。
- 张三使用贷款，可以承受 105W。而没有额外痛苦。
- 李四使用贷款，可以承受 104.99W。而没有额外痛苦。
最终国家把房子按照 105W 卖给了张三。
- 张三没有增加痛苦
- 国家多收了钱。
- 社会总生产力增加。
2）Round Two
以上仅仅是 Round One 的情况。如果国家足够聪明的话，他可以赚第二笔钱。因为他可以降价，把价格降到 100~105W 之间的一个数据。譬如 102.70 万。
供应方的二个选择：
- 定死价格 105W
- 定价格在 100~105W 之间的一个数，薄利多销
可见，对政府来说，他也是多了一个 Choice. 多了一个选择项之后，你肯定是更优的。或许可以多赚 6~7W。
象 napmarshal 先生质疑的，北京上海这些城市，严格地限定了 「土地用地」 总量。而不受价格干扰。价格高了，并不会增加供应。
你不增加供应，你就始终维持在 105W 的报价。而没有吃到 Round Two 的第二轮蛋糕。你没有多赚 6~7W。但你还是多赚了 5W。总社会财富还是增长了五万。
3）Round Three
假设开发商最终定价到 102.70 万元。薄利多销，销量也有所增加。
对于张三来说，「有贷款的 105W」 和 「不允许贷款的 100W」，带给他的痛苦是等价的。可是 「有贷款的 102.70W」，带给他的痛苦，是小于 100 的。
napmarshal 先生纠缠不清的，是他认为有贷款之后，102.70 > 100，纯以数面字符表示，房价是升的。可我告诉他，即使房价上涨，可算上工具便利，102.70< 100，性价比更划算。
napmarshal 先生接着问，有贷款工具之后，会不会导致价格是 115W。我回答他是，你丫的脑子有病！
现在我们再说 Round Three
- 当你允许张三向王五借贷时，dT>0，社会总财富增长到 105W。
- 当政府可以在 100~105 之间选一个点，dT>0，社会总财富增长到 107W。
- Round Three，社会总财富可以增长到 109W。
Round Three，指的是 「生产者和消费者」 之间的调整。王五放贷赚了钱，有了示范效应。就会有更多的人愿意延迟消费，参于放贷。并压低贷款利率。KFS 造房子，赚了 107W，就会有更多人投身造房子。压低利润回报。这里面的资源 「再配置」，dT>0，可是使得社会总财富增长到 109W。
「帕累托最优」 是三重解。消费者最优，生产者最优，生产者/消费者分配最优。只不过 Round Three 太复杂了。一般不可能在民科的论坛中看到。
4）加息降房价的悖论
经济学绝不是让你的生活越来越困难。「学术」 是一件很严肃的事，多一个字少一个字都不行。更别提上下文的语境和环境了。一条定理如果要严肃地说出来，至少需要 150~200 个字。象文科生小编：「加息可以降房价」，纯粹是不负责任的脑残。
这条定理的正确表达应该是什么呢。应该是 「利率的提高，对住房价格不利」。譬如说，现在突然发明了铁路。发明了汽车。铁路工业是一个回报率极高的行业，需要大量的投资，全社会所有的人力物力都投入了轰轰烈烈的 「铁路事业」 中去。这样的情况下，就没什么人急着买房子。暂缓一缓。
我们可以看一下这时候的选择树。
- 你可以买房子。
- 你可以不买房子，投资铁路工业。
这时候，你多了一个 Choice。多了一个选择项之后，你肯定是更优的。
消费者更得更幸福。
但是中国政府的 「加息降房价」，并没有给你 「铁路工业」 这个选项。也就是说，你是伪幸福。
- 你可以买房子
- （无）
在这样情况下，你没有 Choice，人民的幸福没有增加。你税加得越重，人民反而越痛苦，越痛苦，越痛苦。
所以针对房地产行业的 「加息」。把房贷专用利率表，从 7 折，提高到 85 折，9 折，全价，110%，130%，140% 毫无意义。这些举动的结果。只能是人民更难以买房子。
(yevon_ou@163.com,2016 年 2 月 21 日午)