2015 年 3 月 30 日，《二套房贷款最低首付四成，个人买超 2 年普通住房免营业税》
几乎 99% 的房地产关注人士，一致认为，此事重大，关系到剧烈的市场调整。
所以我们取这个标题:《静待下一次刺激政策》。
为什么要说下一次呢。因为本次无效。
一）愚蠢的人类
经过这么多年对人类的研究和观察，我们对灵长类动物，基本上是绝望了。
人类在历史中学会的唯一教训，就是人类在历史中没有学会任何教训。
水库论坛花了很长的心思，来普及科学。来传授 「正道」。
虽然最近更新慢了点，呃，主要因为我在打游戏；可我们还是希望水库论坛的学习者，能多一点科学精神。能多一点深入思考。
人类在历史中学会了什么呢。唯一的教训，就是人们没有记住任何教训。
在微信号第一篇《毁三观，竖新生》中，我们就说：「如何事实和你预测的走向不一致，你有没有想过，哪里出了问题。有没有发现漏洞」。
当这个 「二套首付 40%，营业税 5 减 2」 政策出台之后。有几个人费心想过，当年加上去的时候，历史是怎样的。当年收束紧时，发生了什么事。
二）狂欢
打开微博微信，朋友圈基本被刷屏了。除了水库职业多军那个小群。
草草看了几遍，分为二类。
- 一类是职业中介，清风仕客熊云慧之类发出的。「房价即将要大涨，今天不买房，一年都白干」。
- 一类是垂死挣扎的傻空。「政府救市是逆天而行」「美元回流楼市崩溃」。
这二类人的共同特点，是；
- 认为这次政策很重要
- 认为加税可以抑制房价。减税会导致房价暴涨
- 认为这是一次阶段性的大政策
照我说呢，洗洗睡吧。
三）历史的真相
寻求真相，我们要从历史着眼。
当年，当年发生过什么。
首付不是一天之内加上去的。2003 年时是 「首付三成，严格控制第二第三套房」。
2005 年是 「首付三成，禁止向第三套房发放贷款」。
2007 年是 「第二套房首付四成」。此后该数值一直未下降。
2010 年是首付五成，
2011 年是首付六成，七成
那么，在 2005~2011 年这个阶段中，「第二套房首付上调」，对市场造成过什么影响么。
答案是没有任何影响。或轻微到忽略。
尤其是 2011 年的最后一期，「第二套」 首付由五成，上升至六成，再升至七成。
这个政策之荒谬之处，连出租车司机都听不过去了。
实际情况呢，「第二套房」 在所有的银行贷款中，本来就占比很少，不到 10%。
当 「二套五成」 之后，其比例就更小。可能不到 3%
由五成提高到六成七成，对市场根本没有任何影响。反正本来就不会有人蠢到去贷二套。
当所有的狂欢，喧嚣，文科生小编玷污的媒体，当这些都落幕之后。
为什么就没有一个中国人，好好计算一下。
「第二套贷款」，占中国总贷款申请单数的比例是多少。
七成时，申请单有多少。
六成时，历史申请单有多少。
五成时，历史申请单有多少。
只要稍微进行一下简单的计算，查一查内部数据。立刻就可以知道，「二套七成」，根本就没有人贷。还不如写低房价。
我们曾经说，「七成改五成」，对市场的影响力为零。完全可以直接去擦靴子。
「七成改四成」，比预想中力度要大。而且四和五是一个分水岭，借四成的客户要远远多于借五成。
所以 「七改四」 是有一定杀伤力的。估计 「第二套贷款」 占总申请单的比例，会由不足 5% 上升到 6~7% 之类。
对房价影响 0.5%
四）营业税
就总体而言，我们可以认为高层完全不懂房地产。
他调来调去，始终没有触及到市场的最核心条款。
最核心条款是什么，「非普满 5 差额税」。
我们看到 「普通住房满 2 年免营业税」。微信圈欢欣鼓舞。
请你记住，这些欢欣鼓舞的人，不是屌丝就是智商 Low，以后还是远离为好。
为什么，因为市场上已经没有普通住宅。
「5 减 2」 这个政策，和 「七改四」 一样，只能触及到市场的很小一个角落，大约 10%
对于整个市场，90% 的庞然基础，他是完全没有触碰的。
我们的政府公报，总喜欢沾沾自喜地说 「经过新的划线调整，目前普通住房房源占全市 50%」。
可你真的到市场上兜一圈，普通住房连 5% 都不到。
为什么，因为政府所谓的 「普通住房」，绝大多数是我们看不上的低端房产。
其第一个要求，面积一定要小。以内环 450W 为例。若能满足这个条件，面积多半不能超过 90 平米，甚至最好 80 平米。
其次，质量楼龄配套之类都要最差。
可我们是什么人，是大学生，是白领，是白骨精。
我可以很负责地和各位说，所有 「白领」 看得上的房子，90% 是非普通住宅。如果你不想住老公房，90% 都是非普通住宅。
如果白领想买新建一手住宅，则 100% 都是非普通住房。
高层的人，脑子始终还是不清楚。
他们永远永远都想着 「民生」。放屁，醒醒吧，商业才是最有道德的。
高层的人，脑子始终还是不清楚。
他们总是想着 「鼓励自住需求」，总是想抑制一些鼓励一些，总是把自己的喜好强给于市场。总是以为炒楼会祸害楼价。
所以，他们慷慨的给 「普通住房」 减税。而丝毫不知道底下的实情是，普通住房占份额不到 10%，根本不是我们想要的房子。
在高层的脑子里，没有一丝一毫为 「非普」 减税。而这才是关键。
参考文献《回忆那些楼市成交的黄金岁月》
五）结语
3 月 30 日的政策，看似气势磅礴，但我们深入仔细研剖，会发现；
- 他能影响到的贷款客户，不到 10%
- 他能影响到的买房客户，不到 10%
所以这条政策，最终是对市场没什么影响的。
最初的喧嚣过后，很快各位会惊讶失望地发现。没什么发生改变。买房的实质性客户还是这么点。虽然傻空暂时会有心理冲击，但傻空也很擅长自我心理打气。没过二周他们就会忘得干干净净。并继续说出 「买方市场」 之类冷笑话。
这也是必然的，当年推上去时没影响。今年推下来时也没有影响。
真正跌破眼镜的，应该是我们的高高高高层。他们满怀希望的冀望 「重型拳」 可以推动房地产市场，可以活跃经济，可以给他们一份好的答卷。
当发现市场毫无所动时，他们一定又会焦躁万分。所谓 「志大才疏」，无非于此。
我们选择 「静待下一次刺激政策」 作为标题，因为我们坚信，本次刺激，对市场毫无效果。
所以一定会有下一次。六个月以后，当高高高高层收到一份另人失望的答卷时，他一定会乱了手脚，并推出下一次更猛的刺激政策。
包括但不限于：
- 增加公积金额度
- 降息，降准
- 减契税
- 首套住房首付降至 20%
- 小幅提高普通住房标准
- 放宽限购认定。
- 放宽限贷认定
- 成立房地产扶助基金
但我们可以说的是，这场六个月之后的 「下一次」 刺激，注定仍是失效的。因为他有二个最核心的条款，几乎不可能触动。
A）降低非普营业税，将炒楼成本降到 3% 以内
B）允许第三套贷款
C）放弃限购
我们的政府，几乎从来学不会尊重商业。所以，六个月之后再见。
（yevon_ou@163.com, 2015 年 3 月 31 日午）