「假如地价降了，房价会不会降下来」—– 这是一块很好的试金石。
是智多还是傻空。是正确的经济学，还是野狐禅。是脚踏实地，还是愤青。简单地问这个问题。类别就可以甄别清楚。
正确的答案应该是：是的，会大跌
一）填鸭教育
「决定价格的，主要是供求关系。哪怕地价为零，黑心的 KFS 一样会把房价炒上去」。
「产品的售价，和成本无关。决定价格的，最终是供求关系。中国人多地少的现状，决定了房价昂贵」。
以上二句话，可以作为伪民科的标准。凡是说这样话的，经济学大致没学好，可以直接归入：无知粪青傻空之类的。
中国传统的填鸭式教育，似是而非。关于数理化部分大概有 1% 是错的，关于文学历史部分有 50% 是错的，关于经济学部分 100% 是错的。
几乎每个人上初中的时候，就被课堂教育：「售价和成本无关，供求关系决定一切」。
这句话本身就是错误的。
所以，正本清源，当你开始看本文时，先把你的脑子倒空吧。
二）苦逼的地方政府
问题一：土地价格是 0，或者土地价格是 1000 万元/亩，请问土地供应有没有区别。
答：100% 的傻空，死在了这句话上。包括开卷问的二个问题：「地价降下来，房价会不会降下来」。也包括水库新网友 chen_spc，他说道：「” 但是其核心不在于零价格而是无限量，只要土地供应有限，房价还是 2 万」。
这句话谬误之极。错就错在中国谬误洗脑教育。土地，其实是一种无限资源！中国传统教育教导我们土地 「有限」，所以要土改，要抢地主家的田地。这是谎言，谬误，邪恶。
土地事实上，是一种无限资源。以 960 万平方公里，除以 13 亿人口，大概每人可以分到 7000 平米。中国目前所有的城市，所有的人类居住区，加在一起，消耗还不到国土面积的 1% 即使将来发展到北美的水准，家家户户住别墅，而且人口很分散。再加上道路，河流，水坝，最终消耗掉的面积，也不可能超过 4%。
那么，为什么我们还要喊 「土地资源有限」。而且感觉地价飞涨呢。因为我们缺乏的，是 「建成区」。
譬如说内蒙青海，新疆西藏黑龙江，中国有的是大片未开发的土地。
那为什么没有人住到青海玉树格尔木去呢。因为基础设施不完善。在茫茫的戈壁滩大草原上，没有水没有电，没有煤气和下水道，连个 Wifi 都没有。
那么这些地块，能否改建成塞上江南，造千万一幢的宜居别墅呢。
答案是可以的。但需要巨大的投资。
金钱是具有魔力的。只要有足够多的金钱。哪里都可以改造。
人类第一个沙漠上的奇迹，是拉斯维加斯。第二个沙漠上的奇迹，是迪拜。
只要有钱，沙漠都可以改建成 Hanging Garden 地上天堂，可以改造成哈利法克斯塔销金窟，可以改建成美食文化休闲娱乐之城，可以地价贵得吓死人。
也就是说，土地是无限的。但 「已开发」 土地是有限的。回到我们最初的问题，土地售价 100 元/亩，和土地售价 1000 万元/亩；请问，土地的供应会改变么。答案是：天差地远。
政府也是下锅吃饭的。政府也不是万能的。政府也是手紧梆梆没钱的。政府获取土地，无外乎几种方法：旧区拆迁，农地转性，厂房搬置，新区开发。
前几种方式，是有成本的。譬如你让拆迁户走，就要付高额的拆迁费。而且目前一般是 「入超」 的。（土地出让金低于拆迁安置费）。厂房搬置，是利润最丰厚的。农地转性，则牵涉到 18 亿亩红线的问题。各有局限。
前三种办法赚到了钱之后，政府可以拉一根地铁。造一座新城。搬几个医院学校分校过去。使得沿途土地升值，然后新一轮的卖地。可见，整个事件是一个 「良性循环」。也就是前几年被媒体小编骂到撕心裂肺的 「经营城市」。
在这里面，政府地价卖 「什么价钱」，就非常重要。因为这涉及到了一个可持续经营。好比我一家企业，买进了钢铁 3000 元/吨，压铸成了钢锭 3300 元/吨卖出。这其中的差价就十分重要，利润低了一二百元，生意就没法做要关门了。
引用水库一句名话，「享受不给钱，良心一定坏」。政府也是要开货仓，要吃饭的。你卖地的价格越高，政府的供地越多。政府在 「经营城市」 中成本越低，则房价越低。
土地绝对不是守恒量的。
三）政府税费
在整个高宗时代，中国是没有媒体抹黑 「土地财政」 的。秀相时代，德行自然不同。
2002 年的时候，全国土地出让金已经接近 10000 亿元。中央政府看得十分眼红，然后提出了 「土地调控」。其宣传口径是，土地出让是乱相，中央需要 「管一管」。其具体的做法，是每批土地出让，都要到中央去备案。然后中央要抽走 10% 的出让金。
可想而知，如此无耻的政策，自然在地方政府中引起了渲染大波，各地地方纷纷表示反对。你抢钱抢完了底层老板姓，还抢到地方各省头上啊。宣传口径十分愤怒。从此之后，出现了大量连续十几年抹黑 「土地财政」 的新闻报导。说得十恶不赦。其实土地就应该花钱卖你的。如果土地白送，那才是国有资产流失。各位可以注意了。身边哪位如果提到 「土地财政」，那必然是小白傻空愤青无疑。十分容易甄别。
说回正题，假如中央政府 「夺权上收」，将地方土地出让金分 20% 入囊中，会发生什么变化。回到上一节的文中。地方政府其实也如一家企业搬的运作。
我首先要拆迁回收掉一整个地块上所有建筑。包括民居，厂房，农地。其中民居是亏钱的，厂房是赚钱的。农地转性，则要看和中央部委的关系铁不铁。
总之最后这块地块回收回来了。譬如卖了 40 个亿。成本 35 亿，净赚 5 亿。
但这 5 亿并不可以作为利润。因为企业是需要滚动发展的，需要 「研发」。
其具体的做法，就是到郊区拉一条地铁。目前地铁的造价大约是 7 亿每公里，这纯粹是亏本的买卖。要许多许多笔利润堆积在一起，才可以新开 20 公里的地铁线。
有了新的地铁，沿途土地会升值。政府再造医院学校，这也是亏钱的买卖。最终把这些 「亏本生意」 都填满了，才可以开始卖下一个地块。
整个流程，号称叫做 「经营城市」。其实也和经营企业并无二异。利润并不丰厚，算总账或许还大大亏钱。所以欠了一屁股的 「地方债」。
现在，假设中央政府要抽走 20% 呢。
原本卖 1000W 的土地，地方政府到手就只有 800W 了。他们用来造地铁，造新城，造医院学校的能力就遭到了削弱。新城南汇，浦江，嘉定之类鸟不拉屎的地方，就卖不出去。省政府的钱就更少。这就造成了恶性循环。
最终，「抽税」 的结果是总供应量更少，房价更高。那些仇视、痛骂、诅咒 「土地财政」 的傻空小白文青，滚出去住桥洞。
最后说一个段子。秀相提出 「以后凡土地出让金，一律上缴中央 10%」 的时候，上海代表十分高兴。站了起来，说：「报告首长，负的出让金怎么办」。
四）反作用力
道教讲究阴阳。电磁学上有楞次定律，系统对电磁感应造成的反应，永远是削弱他。
在经济学上也是一样。任何一种力，在系统中一定会导致反作用力。反作用力是削弱他，譬如削弱 1/3。
举个例子，当秀相使纸币失去信誉时，人民就会倾向购买大量房产。房价高了，地价（原料）就会高。
地价高了，就会促使人们将别的土地，无论废弃厂房，滨江造船船坞，市区的小学和火车站，统统都改换成房地产。进行住宅开发。这就是 「反作用力」。反作用力会削弱房价上涨的势头，但不能完全抵消，譬如削弱 1/3.
这就是房价和地价的关系。第一个变量，引发第二个变量的变化，并产生反作用力。
凡是在鸡生蛋蛋生鸡，房价地价关系上搞不清楚的，统统可以消停了。
（yevon_ou@163.com，2014 年 1 月 5 日）