七十年产权好，还是永久产权好 #4060
最近我写得少，芸姨一路把水库的阅读，由 55000 写到了 35000.
很好，这是好事。并不值得惋惜。
在我看来，水库的排名还是太高了。我的目标是，有道收藏榜：跌出前 10 名。跌出惘碱的视线，存于水底。
我们不追求涨粉，我们追求减粉。
反正广告费，差不多的。
一）土地年限
前二天，在 「水库」 知识星球上，有人问了我这样一个问题。
这个问题很有趣。
首先，如果我们站在 「用户」 的角度讲，那肯定是年限越长越好的。
1 年的，不如 10 年的。
10 年的，不如 70 年的。
70 年，不如永久的。你傻呀，谁不希望天长地久呢。
所以呢，我们不讨论这个问题。我们讨论，如果你站在 「住建部长」 的位置。
如果你站在宏观的角度；
为整个国家，为整个文明，设计土地制度。那么，应该是 70 年更有优势，还是 「无限年」 更加文明？
看 「知识星球」 里的讨论，绝大多数小白领，都理解错了。
二）产权
我们来看第一个错误，也是下方的回帖：
张崇宇： 「永久为何反而是最差的？ 奥派不是提倡私有财产神圣不可侵犯吗？ 」
我发现此人三观奇歪。
绝大多数的中国白领，对于 「产权」 一无所知，概念混乱。
因为概念的混乱，才会导致在 「房产税」 领域的错误讨论，一错再错，祸国殃民。
相应谴责，我在《帝国的砒霜– 房产税》一文，已经写过了。
请问，如果我卖给你一套房子，但是规定该房子：
- 不可以修葺外墙。修葺也需保证巴伐利亚式蓝墨色风格。
- 不可以加盖层高。
- 强制修葺草坪
- 如果想要出售，必须通过 「业主委员会」 审核。确保买家是体面的中产阶级。
请问，如果我卖给你这样一套房子，你的产权，是否受侵犯，是否不完整的？
答案是：完整，公平，效率，一点侵犯都没有。
绝大多数的白领，对 「产权」 的理解有谬误。在他们想象中的产权，是可租，可售，可继承，可改建，可群租，想怎么玩就怎么玩，这才叫 100% 的 「产权」。
那我问你，如果你 2019 年租给别人了，2019~2020 整整一年，只允许租客使用，
房东无事不可闯入。
请问你是否还是 「完整产权」。
许多小白领扭扭捏捏地说，「哦，还是」。
那么，如果你把你的房子，租给别人 40 年。半辈子内，你都不可以进入。
请问，这是不是还是你的 「产权」。
1 年和 40 年有什么区别？量变没区别。
任何人手里的任何一套物业，必然是 「千疮百孔」 的。你在 70 年时间内，自己必然住不满 70，肯定有大段小段的时间出租。天底下哪有什么 「100% 的产权」。
经济学意义上的 「产权」 是什么呢，经济学意义上的产权，是 「契约」。
- 这块土地，买来就约定，不可以建制造业。
- 分割土地，有水系。水系签了业主公约，谁也不可以倾倒垃圾。
- 建筑物受政府规范，二幢楼间隔至少五米。消防通道必须留出。
任何一项 「资产」，一经过你买来。上面必然已经叠加了 100 条，200 条，甚至 300 条 「使用约束」。
但是，经济学上依然认为这是 「产权」。
- 《创世纪》里面，叶荣添买了一块地皮，规定不能遮挡主人的墓地。则你无论转了多少次手，这个条约也需要继承下去。
- 欧美的音乐授权，往往规定只能自用，不能商业。则无论拷贝多少次，约束依然有效。
现实世界中的 「产权」，一定是千疮百孔的。各个场景，各个用法，都受到限制。
成年人的世界，本来就是充满 「不可为」 的。
但这依然不妨碍，经济以最高效率运行。
那么，什么是 「侵犯产权」 呢。侵犯产权，指的是你突然有第 301 条约束。
我买这件商品，受 300 条约束。
我认，一切约束，都已反映在价格里。俺不吃亏。
但如果突然有第 301 条 「约束」，这就意味着新的风险。
商业运行成本急剧升高，风险不可 「控制」 了。
所以当我们看到某些政策，例如 xianjia，xiangou，
- 无知的小白领，会以为土地还在 KFS 手里，因此没有 「侵犯」 到产权。
- 真正的经济学家，不是看物权，而是看契约。这已经严重严重侵犯产权，必然导致经济 fu 增长。
三）制度
70 年土地制度，比永久性土地制度，更好更先进。
奥派认为，交易产生财富。
经济学第一定律，dT>0
永久性土地，意味着在 276 年内，你只做一次交易。
而 70 年土地批租，你可以交易四次。
越是长期的合同，所积累的误差就越大。
从经济学而言，除非双方均强烈要求，否则不宜推广太长的合同。
水库之前在《比交易更底层的东西》一文中，举了一个印第安人的例子。
印第安人，拥有峡谷保留地。是永久产权。历经 200 年。
但是每一代印第安人的繁衍中，都会有众多子孙。
几个孩子分家产，定会把土地切细。
到了后期，土地已经切细到如此地步，某个红蕃，可能仅拥有 1㎡，0.1㎡的土地。
或许只有一张邮票的大小。
当土地切碎到如此地步，做任何建设，都会涉及和几十，几百个业主沟通。
大规模开发不可能，连条公路都修不起。
显然，这是一种 「失败」 的土地制度。说得更严重一点，叫做 「死锁」。
死锁，因为拆迁导致的征地困难，已经彻底锁死了某些国家发展的可能。
典型譬如有印度，法国，澳洲，加拿大，日本。甚至香巷，台弯。
在澳洲，修一条路，建一个体育馆，先要在议会吵上十年。
等开工了以后，征地，古迹，环保份子抗议，无穷无尽。往往二三十年，都不能完工。
中国被誉为 「基建狂魔」，中国在国际社会中，是绝对的异类。
这和中国大量的地权，完全集中在政府手里。产权清晰独家，是分不开的。
一般来说，象印度，法国这种，每一块土地都层层累计了诸多 「附加条款」 的国家，是很难发展起来的。
- 第一任业主，要求能看见远方墓地。
- 第二任业主，要求建筑风格是黑森林式样。
- 第三任业主，希望保护栖息过境的一种知更鸟……
层层叠加，「附加条款」 越来越厚，产权越来越 「复杂」。
在这里进行大规模开发的成本，也飚到了天文数字。你不可能面面俱到。
在人类的历史上，「死锁」到最后，都是靠 「重置」，重启重开机实现的。
譬如说，英国是 「中世纪」 契约，保留最完善的国家。
你在英国买一块土地，往往要追溯到一千年前的 「土地使用公约」。
如果你想撕毁它，在目前英国的法律环境下，基本是无解。
在中国历史上，则是靠周期性的农民 qiyi，瓦解一切秩序。
把整个硬盘彻底格式化，清零然后重启。
四）解锁
「70 年产权」 制度优越性：可以避免这类死锁。
例如说，这次在云郎批的地，名义上是 99 年租赁，到 2107 年。而且各位小业主，还可以 「无限细分」 的。
你拿了一块自己的地契，可以向政府申请，再度分割为二三个小地块，分给自己的孩子。
我们从政府手里拿来的完整 「大地块」，逐渐破碎成 「小碎地块」。这个过程是单向的，不可逆的。
但是，别忘了，你还有 「70 年土地限制」。
等到租约到期的那一天，绝大多数 80% 的地皮，都会被保留，允许续约，付点租金即可。
而对于某些 「切得过碎」 的地皮，象邮票大小的，报亭大小的，一户建钉子户，政府都会予以回收。
「内存整理」 过程，把碎片全部回收。重新再分割修路，将可以发展大型业态。
钉子户彻底消亡。
五）结语
从制度上讲，「永久产权」 才是最差的。因为它完全没有 「内存回收」 机制。
随着时间推移，产权只能越来越碎。系统破碎不堪。
最后只能重启。
从制度设计者角度，70 年产权 > 永久产权。
至于具体应该是 70 年，50 年，35 年，则要看业态和资本回报率，这是另一个话题了。
ps. 真正聪明的人，不会去买永久产权。
（yevon_ou@163.com，2019 年 7 月 9 日暮）