当房龄走向衰败 #F2360
一）衰败
周三，「黔财有话说」 的塞冬，写了一篇《当小区难以挽回地走向衰败》。
文章 100000+，迅速地在朋友圈掀起了一股热潮。
哥哥偷偷私瞄了一眼 「屌丝露瑟 A8 群」。发现群里的画风，大概是这样的。
- 幸亏告知，吓死宝宝了。
- 哎呀呀，要不是大师提醒，我们就要吃大亏了。
- 以后只敢买新房子，一手房。
- 房子持有到 14 年时，一定要坚决卖掉。然后再换成新房子。
- 某流派持有的老破大，老破小，估计要输得当裤子了。
哥哥啃着新上市的东魁杨梅，心中欢快地充满了优越感。
你知道这帮家伙，为什么只有 A8，穷得象滚地龙。
因为他们蠢呀，智商欠费。
屌丝群的意见，当然是：以上全错
这二天我在偷懒，其实俺也在看冰临神下的《孺子帝》，真是非常棒的小说。
整部小说，几乎在最开始 1% 的位置，就由大太监杨奉，点出了全篇题眼：
你可以自私，
但你不可以自私到，以为别人都不自私。
同样的道理，我也想奉劝屌丝群的朋友们：
你可以聪明；
但你不可以聪明到，以为别人都不聪明。
二）自私
按照 「智商欠费」 群体们的构想，他们的世界观大致是这样的；
1）塞冬说，房龄到 15 年时，价值会 「断崖式下跌」
2）我持有 0~14 年，尽享房产升值。
3）第 15 年，「抛售」 给别人。让别人举炸弹。
屌丝们的如意算盘，打得乒乓作响。
水库有一篇《中二病》，讲的就是每一个人，别犯中二。千万别以为自己有主角命，别以为你是 「天选之人」，别以为世界围绕着你转。
谁不是爹生娘养的。凭什么命运特别偏袒你。
让你抛在顶峰，吃在大底？
一个正常的，健康的，心智完善的人，首先要学会 「尊重别人」。
你可以打小算盘，但别把别人当傻子。
如果第 15 年房龄，楼宇价值会断崖式下跌，那么有…谁…会接 14 年楼呢？
如果你买的第二年，房价就会跌去-20%
那么有谁会买这项资产呢。
是你么，是我么，是教授么。
拜托，不要幻想一个 「傻瓜」，作为你的对手盘。好不好。
成年人的首要标志，你应该意识到这个世界是艰辛的，苦难的，来之不易的。
至少意识到所有人都是和你平等的。
三）折旧
如果有一项 1000W 元的资产，共 15 年会 「折旧」 为零。
请问第 14 年时，该项资产，价值多少。
这道数学题无论你怎么演算，答案只有一个：66.67 万。
因为所有人都是 「聪明」 的。如果你这个资产，15 年楼龄 「残值」 为 0.
那么第 14 年的时候，他的价值，一定是 1000/15=66.67
否则的话，14 年买卖该资产的人，就 「亏」 了。
- 而在第 13rd 年，它的残值，一定是 133.33w
- 第 12nd 年，它的残值，一定是 200W
- 第 11st 年，它的残值，一定是 266.67W
这是一个 「必然」。价值的变动，是受 「资产套利公式」 来决定的。
并不会最后一天突然折旧。
而是有 「折旧」 这个说法的每一天，它都日夜折旧。
如果一项资产，最终会跌到 0，你根本就不该去持有它。
否则的话，每一个月，都要把 「租金」 收回来。
持续摊销，价值逐月下降。
你看看股市一些 「特许经营权」 公司，都是这个算法。
四）常数
推而广之，房龄每年的影响，只可能是一个常数。
例如每年折旧-1%
房龄对 「楼价」 的影响，绝不可能忽快忽慢的。
绝不可能某几年影响 0%，某几年-2%，某个特殊年份-20%
如果发生这种情况的话，就会产生 「套利机会」。
所有人会在 T-1 年纷纷卖出，T 年再买入。
好了，让我们回过头来，再看看最初那帮屌丝小白都说了些什么：
- 幸亏告知，吓死宝宝了。
- 哎呀呀，要不是大师提醒，我们就要吃大亏了。
- 以后只敢买新房子，一手房。
- 房子持有到 14 年时，一定要坚决卖掉。然后再换成新房子。
- 某流派持有的老破大，老破小，估计要输得当裤子了。
屌丝小白被塞冬《当小区难以挽回地走向衰败》吓破了胆。所以他们认为要去买 「楼龄=0 年」 的新房。
楼龄=0 年，能摆脱 「注定衰败」 的命运么。
不能。
美女从出生那天起，就注定会变成老太婆。
天底下哪有什么高档豪宅，还不都是老破大。
天下哪有什么国民女神，一甲子后还不都是老太婆。
(62 岁赵雅芝到敬老院探望同龄老人)
今天的老破大，就是十五年前的豪宅。
你自己想一想，当你还是一个 「大学生」 的时候，你看今天所谓 「老破大」 那几个楼盘，何尝不充满仰慕之情。
今天你们唾弃的 「塔楼」，多层，当年何尝不是局长，处长，才可以住的 「高干宿舍」。
这些 「传世楼盘」 能保值么。
它会老去，凭什么你长生不佬。
- 一方面唾弃十五年前的 CEO 盘。
- 一方面坚信自己的 CEO 盘，不会变成黄脸婆。
- 岂不是精神分裂。
五）真正的投资之道
所有的房子，都在无可挽回地 「折旧」。
土地不折旧，天底下只有土地不折旧。但是在中国，土地买不到。
并不存在 「新式不折旧」 的房子。
这纯粹是幼稚和巨婴。
YY 长持 14 年，断崖式下跌前抛售；
侮辱的不是对手盘的智商，而是你自己的人品和智商。
（西港望海 E 区域）
真正的投资之道，应该是正视 「所有房子都在不停折旧」 这个事实。
然后问自己一下，有没有人犯错误。
谁，谁，谁在犯错误。谁是笨蛋 SB。
唉，我一开始就说明了：「屌丝露瑟 A8 群」 啊。变态韭菜都在里面。
在我们这个社会上，是有一群人，对于 「每年折旧 1%，平稳折旧」，这个事实认识不清的。
- 她们往往会给新盘过高的溢价
- 她们往往会给旧盘过低的估价
- 若七八年后就不值钱了，那你现在买了干嘛
这一类人群的 「画像」，我们也说过无数次了。简称概括，「贵妇流」。
贵妇买房子，往往 5~8 年毫无斩获
贵妇流买房子，尤其是塞冬《衰败》一文出台后，她们会一窝蜂地去买一手盘。溢价茶水费付得很高。
朱红之泪《新房癌的本质》一文，对此有精密描述。
而 5~8 年之后，所有贵妇 「溢价」 购买的 CEO 小区，无一例外都会变成 「老破大」。
当年的社区做得越是精致，越是品味，则现在折旧也越厉害。
残破得象刮花了脸。
红颜易老，如果是一个事业型（地段）的女性，则岁月对她的侵蚀相对缓慢。
如果一个外貌型的女性，26 岁变成 31 岁，就不嫩了。
举个栗子，在 「屌丝露瑟 A8 群」 里面，悲惨的一个案例。
2012 年，某仁恒粉痴癌发作，48000/m 买入 「仁恒森兰」 公寓。
外高桥的楼盘，郊环外，离崇明一江之隔。离市区 50KM。地铁坐死人。
这房子我的估值，不会超过 16000/m.
但仁恒向来 SB 集中营，真有人四万八买入，据说还塞了红包。
七年之后，整整七年，天翻地覆，水库新人翻了许多倍。
「仁恒森兰」 还是只要 48000.
哦，这个还是报价。在市况如此淡静的情况下，谁会四万多买外高桥呢。外贸又扑街。
成本价高高站台，吊死鬼，死鸭子嘴硬。
真的要卖，估计砍到三字以下吧。
这就是迷信 「品质」，「新房」，被浓妆艳抹 「一刹那」 迷惑的结果。
今时今日，森兰早就是个老破大小区，破破烂烂，遍地垃圾。
解套终身无望。
有这种反向指标在群里，明晃晃的亏钱样本。
想不胜出也很难啊。
六）结语
- 小学生们考虑，「学区房好，多了一项学票功能」，买买买。
- 水库中人考虑，「学区房是好，但价格是否已经超出价值」。
- 小学生们考虑，「新房好，楼龄小，远离衰败」。
- 水库中人考虑，「你也不过十五年的青春，你的溢价，是否已经超过十五年利息」。
我们可以看到，小学生是 「一阶」 思考。
水库中人，是 「二阶经济学」 思考模式。
如果你用 「二阶」 思考的话，很多结论是倒过来的。
并不是 「最美丽」 的楼盘值得买。
而是 「最低估」 的楼盘值得买。
老破大的特点，房屋的折旧，到了一定期限，会有一个 「阈值」。
好比女人 26 到 31 岁，是 「剧烈折旧」。
但是 36 到 41 岁，就是 「轻微折旧」，容貌的变化已经不大。
换句话说，36 岁的女人，才是 「抗折旧」 的。
十几年楼龄的房子，岁月继续积累，对它的摧残已经不大。
房地产这玩意，尤其是 「处房情结」，也是存在 「落地打八折」 现象的。
新房的最初一二三年，才是折旧最最最厉害的阶段！
专业投资者和小白擦身而过，
互相对望一眼，互骂了声：
（yevon_ou@163.com，2019 年 6 月 2 日晚）