房地产是一种金融密集型的产业，从购房者为住房积蓄首期开始，就已经和房产金融扯上了关系。但储蓄阶段，购房者存在银行里的钱，只有 1.98% 的利息。而在贷款阶段，银行按揭贷款，却要支付 5.04% 的利息。有没有一种办法，能在储蓄阶段就享有 5.04% 的利息，不让银行一存一贷，白赚息差呢。
虽然在目前中国，仍缺乏此类产品。但参考国际经验，有很多种金融创新，能达到这一美好的愿望。比如在德国，盛行的是房产互助银行。消费者定期寸入一笔金钱，存满 7 年以后，再问银行借贷。就可以按照 1：1 的比率，获得一笔非常优惠的贷款，甚至是原先的存款利率。在温州，汇丰银行中心，最近推出了一项新产品，叫做「存贷户头」。换句话说，只要客户在该行有房贷贷款，以后所有的活期资金流动，活期存款一律享有 5.04% 利息。
在美国, 有一个几乎和股票市场一样庞大的，价值数万亿美元的巨大市场，这就是房产信托基金（REITS）
所谓房产信托基金，类似于我们目前的开放式基金。只不过投资的方向是房地产。狭义的房产信托基金（REITS），通常就是一些大发展商，把一些大商场公寓打包。投资者通过持股的方式，分享地持有房产产权。而广义的房产信托基金，则包括募集一笔资金，从房产早期开发土地批租开始，从事房产开发，买卖，管理等。
从目前中国的情况看，由于监管，投资者教育等诸多环节仍不成熟，广义的房产信托基金较难出台。但狭义的房产信托基金，相对简单，学术界呼声也很高。用通俗一点话说，所谓狭义的房产信托基金，就是把一幢大厦的产权给拆散了，分成 300 股，500 股，分给散户来买。
房产信托基金有很多好处，最简单的几条，可以降低购房者资金成本，减低房价波动风险，和增加流通，增加价格透明性。
如前文所述，消费者在购房之前，有很长的一段时间，其实是在积累首期。购房者不可能存满 1% 的房款，就购买 1% 的房屋。有了 2% 的房款，就购买 2% 的房屋。消费者必需至少要存满 30% 的首期，才可以拥有贷款的资格。在这之前，他的钱存银行里，只有 1.98% 的利息。
更糟糕的是，如果象上海这种情况，房价其实是在不断上涨的。如果年轻人不注意节约的话，又没有其它的投资渠道。他可能永远都存不够首期，银行存款虽然在日日增长，但赶不上首期的速度。眼看别人都搭上顺风车了，年轻人因为资金门槛的关系，永远被档在了房产升值的外面，眼睁睁看着一辈子为房产打工，和别人的距离越拉越远。
而如果有了房产信托基金，情况就不一样了。年轻人每月拿了工资，先买 200 股的金贸大厦。虽然房价是会随着经济发展不断上涨的，但金贸的信托和分红也会随之增值。只要年轻人定期购买，则他的股份必定是越积越多的。总有一天存满了首期，把金贸的基金抛了，换成现金付给银行。
可能还会有人问，这是假设在房价上涨的情况下的，如果房价跌了怎幺办。那金贸的股份不是要贬值了幺。有什幺办法可以避免房价涨跌的风险呢。
回答是「没有办法」。当房产信托基金，享受到了牛市的增殖，就必定要蒙受熊市的损失。风险和收益永远是共存的。设立房产信托基金的目的，是保证有一种方法，房产的首期肯定是越积越多的，最终必能拥有房价的 100%。如果追求资金的 100%，可以去买债券基金。房产信托基金，是给买房者，那些买房自住的人用的。
虽然设立房产信托基金的结果，只能保证人人买得起房，居者有其屋。但他和普通的直接房屋买卖，还是有一层重大的进步。房产信托基金，虽然不能规避房价涨跌、波动的风险，但他可以极大减少波动的幅度，使得房地产业不至于大起大落，轻微地波动 3-5 个百分点，在每个人皆可控制的范围以内。
目前的普通人买房，只有看好和看空二种选择，只能以一套为单位。或者 40 万，或者 0 元，不能精细地控制自己承担的风险。而有了房产信托基金就不同了。购房者可以半仓，可以持有 40% 的仓位。好比张先生计划二年后结婚买房，但却又担心二年内不知房价走势如何。他可以先买 20 万元的房产信托基金，仓位一半。以后如果上房指数上涨/下跌 10%，则张先生手中基金相应抵消一半。波动只有 5% 了，也很容易筹措了。
同样道理，对于有房一族来说，他们需要的是沽空对冲。有房族可能已经满足于目前的房价身家，而不愿意再承担任何房价下跌，资产缩水的风险。他可以沽空一部分房产信托基金，来规避风险。比如说创建一些三月回购品种，有房族问交易所借售一些股票，并承诺三月后，按当时市场价赎回。通过接力操作，就可以达到更长期的看空。
就整个社会而言，任何资产，皆有涨跌风险，这是金融规律，难以回避。但为何股市三年大熊，甚至跌破三成，意见也不大。反倒是房产涨跌 10%，就足以引起专家瞩目，议论纷纷了呢。一个原因，房产标的较大，动辄七八十万。另一方面，股票可买可不买。而房产人人必需，当然关注更多了。而如果有了房产信托基金，问题就得到了解决。因为你可以在买入自有房屋的同时，沽出几十万股的房产信托基金。就等于持有零仓位了，等于一套房子也没买。
房产信托基金的第三个好处，可以增加流通性，增加价格透明度。众所周知，有很多温州商人，温州投资客，在上海市场掘到了一桶金。他们生存的土壤，就在于价格发现机制不完善，市场流通不足。现在回过头来看，二三年前莘庄卖 2000-3000，市中心 4000，简直便宜得象捡的一样，而上海人 然不知。是温州人给我们上了生动的一课，明明值 60 万的房子，当时报价 30 万，是绝对不合理的。
而如果有了房产信托基金，情况就不一样了。不动产的一个重要缺点，流动性非常差，所以价格发现度也很低，一般每年交易不到半次。而如果有了房产信托基金，就可以象股票一样买卖，交易次数可以增加十倍，随时指出价格，调整经济。而且流动性越强，市场抗风险厚度越深，越少泡沫和幻想。将房地产市场，由低流动变成高流动，对国民经济的辅导作用是无法估量的。
讲了很多房产信托基金的好处，包括节省利息，降低风险，价格发现。这幺好的东西，开发商肯不肯卖出来呢。如金贸这样的优质资产，政府肯不肯出售给股民呢。
答案也是肯定的。因为企业和个人投资者不同，需要的是资金的快速流动。虽然金茂大厦能提供 8-10% 的回报率，15 年收回成本。但如此大宗资产，几乎不可能找到出售买家，只能缓慢收租，企业承担了极高的财务风险。如果把金茂大厦拆成 10 亿股房产信托基金，则真正可以达到政府，购房者，金融稳定，三方多赢，何乐而不为呢。
中国的金融投资市场，一直都比较小，渠道也很狭窄。银行债券买卖不易，股票又实在质量太差，充满了空头公司。房产信托基金有实实在在的高楼大厦作保障，租金分红又很稳定，增长也有潜力。等到金贸大厦, 港汇广场, 波特曼大酒店, 纷纷拆散了成细卖给股东，中国价值投资的春天，可真的要来临了。