备战 11.11，老婆在购物车里放了东西，所以深夜晚上不能睡觉。饥寒交迫守在电脑旁，闲来无事，不如写篇文章。
一）准备
大约二个月之前，水库论坛某网友，看中了某复式笋盘。大约 800W 左右。
出于种种原因，他想找人合作。
实地看了一下房子，标的还不错。带前后花园。有上涨 50% 的潜力。
但是没有上涨 200% 的潜力。也就是说，不会一下子变成 「极稀缺」 的市场宠儿，最多也就是平庸的随大流而涨，
涨 50% 仅仅是恢复他的估值。类似于被低估的普通蓝筹股股票。而不是急剧腾飞的新兴明星股票。
标的不错，对方（假称为 W 先生）为什么要找人合作呢。
原因可能有几个；
- 800W 的标的太大，他想找人分摊。
- 他对于房价未来的走势无把握，想风险找人分摊
- 在具体的项目标的运营上无经验，想找熟手人合作。
鉴于种种原因，我们不展开将这个项目更多的内部细节问题 ，以免泄露私人情报。
譬如如何改建，如何装修，如何市场定位；
真的啃下来以后如何进行内部改造，以获得最大化的租金，弥补现金流差距。
我们只简单讲一讲，从宏观金融的角度讲，该项目是如何操刀的。
二）合作
项目是 W 先生的。他找我合作。我提出的三条条款：
1）利益对半分配，各占 50%
2）所有投入的现金，按 8% 结算资金成本，分红前扣除。
3）卖房。若一方同意一方不同意，则不同意方，可以以合同价的 90% 优先购买。
4 补充）出房票者，占 5% 利润。
举个例子，譬如说你 800W 买进，交了 50W 的税，然后 1200W 卖出。
则你的利润，就是 1200-800-50=350W。
出房票者，先占 5% 即 17.5W 拿走。
出现金者，按照历次现金付款时间，年率 8% 结算利息，譬如总共 70.5W 元利息拿走。
剩余的 350-17.5-70.5=262W，利润对半平分，各占 131W。
很久很久以前，在《秦时明月汉时霜》一文中，我也曾给孔二狗列下三条条约，最后把 chenzq55 气得拂袖而去。这三条条约互相嵌套，内藏了不少的玄机。
而如今的这新三条条约，又暗藏怎样的含义呢。
这其中，最最紧要的是第二条：「所有现金出资以 8% 年率计算利息」。
当时我和 W 先生是这样说的。
「800W 的房子，首付 240W，契税约 26W，再加上房东营业税及中介费 28W，装修 30W，一共得出 324W 现金。
你出完首付款之后，每月按揭可由我来付。560W 贷款，每月供款 32000 元。扣除租金最乐观可收 22000 元，实际贴钱每月 10000 元」。
如果象双方较有共识的基础，5 年之后再抛售的话，则补贴一共要补 60 个月。贴进去约 60 万元。
到最后计算盈利的时候，W 先生拿出了 324W 元，五年复利滚下来，一共是 152 万元利息。
我出的是 1W 一个月，60 个月连本带利，最后滚出来应该是利息 14W 左右。
每月按揭利息 26000 元，租金 22000 元，利息净损失 4000 元/月。60 个月合计 24W。
这样算下来，假设 800W 的房子买进，五年后 1200W 卖出。
则毛利润： 1200-800-26-28-30-24=292W
房票价值 5%： -14.6W
利息 W 先生： -152W
利息 yevon_ou： -14
——————————-
总计： 111.4W
每人分钱： 55.7W
假设 800W 的房子买进，五年后 1600W 卖出。
则毛利润： 1600-800-26-28-30-24=692W
房票价值 5%： -34.6W
利息 W 先生： -152W
利息 yevon_ou： -14
——————————-
总计： 491.4W
每人分钱： 245.7W
假设 800W 的房子买进，五年后 1083W 卖出。
则毛利润： 1083-800-26-28-30-24=175W
房票价值 5%： -8.75W
利息 W 先生： -152W
利息 yevon_ou： -14
——————————-
总计： 0.25W
每人分钱： 0.12W
三）分析
房地产是一门很赚钱的生意。在上文的分析之中，我们的盈亏平衡点是 1083W。
也就是说，800W 的房子，五年内涨到 1083W。
但事实上，我们买的本身就是笋盘。在买入之际，他就已经是大大低估的。该房屋本身的价值，我们估计，在 2013 年 11 月份，已经可以值到 1083W。
也就是说，一旦买下来，赚钱是十拿九稳大概率的事。
更何况，即使是卖 1083W，你也已经包含了你 8% 的银行复利，包含了你八万多的房票分红。这实在是一门不错的生意。
更何况，如果楼市行运还不错，五年之后仅仅涨到 1200W，那么每人就可以再有 56W 的分红。相当于你二年的工资。
如果再涨上去，就更乐观了。
房地产是一门很赚钱的生意。但今天我们无意谈论于此。
我们谈论的是，这三条契约设计的逻辑。
首先，我们揣摩了 W 先生的心理。
W 先生的想法是什么；他有首付，但他不敢买楼。
有首付，W 先生敢出三成的钱。但他不敢出七成的钱。
这是最普通，最正常，最典型的小市民的心态。
那我们和他赌的是什么。「你付首付」，「我付按揭」。
我答应把按揭扛下来，就把 W 先生最大的顾虑给解除掉了。他也不用担心老来背债，有几百万的房贷跟随一生。而且细水怕长流，W 先生也对每月三万二的房贷没信心。
但另一方面，在专业的投资客角度，看到的却不是这个局面。
对于专业人士而言，我看到的是：「我省掉了 320W 首付」。
对于专业人士而言，其实真正难以筹措的，反而是首付。对于一个持续不断每年 2N 的人来说，每一分现金都是如此地宝贵，以至于你再也不可能压榨出一滴石油。
对于专业人士而言，容易解决的反而是月供。即使是每月 32000 元的月供，但是你可以用租金去抵。一开始是有缺口，但时间久了租金会慢慢上来。真的撑到了五年，八年之后，租金能成长到足够覆盖缺口。
这段时间，你要填进去的钱是多少呢。大约每月一万，而且是细水长流的。所以你有足够时间办法筹措。
「你付首付」，「我付按揭」 这样的财务结构，最大限度地发挥了双方的长处。扬长避短，各取所需。才是做生意的道理。
四）8% 的奥秘
那么，8% 的奥秘在哪里呢。在这篇三条中，我们说 50% vs 50% 地分配利益。有一些傻空兼小白又要跳起来说，不公平，不平等，不合理！
事实上，这样的叫法，只能说明他们无脑。
我要说，别说五十五十，哪怕 20% vs 80%，哪怕 1% vs 99%，在这样的算法下都是合理的。
为什么，你腾空开想，假设这套房子的持有人，是另外一个人，假设叫 C。
C 完全没有任何 「本金」，完全没有一分钱，每一毛子都是借的。
现在 C 要炒楼。我们 W 先生和 Y 先生二位股东，或者二位外人，借钱给他，收取 8% 的利息。
显然，不管我们是谁，我们借多少钱，账目都是清楚的。
现在我们来核算 C 的盈亏成本。最后把 C 的这部分盈亏 50% vs 50% 分账。
20% vs 80% 分账
1% vs 99% 分账
都是可以的。这不就是个股份公司嘛。
我们提出 50% vs 50% 分账，只不过想看每个人的 「赌性」 不同。想承担多少的风险，分享多大的收益。
我也可以完全和 W 先生说，我占 100% 的涨跌溢价权力。你的钱就当 8% 收利息。这就简化成为一个单纯的借款行为了。
那么，8% 代表什么呢？
代表了 C 的一个盈亏点。
C 假设是一个炒楼客。则他买房子的总成本为房价+税费+装修=884W 左右。
C 的资金成本分三块：70% 的按揭是八五折利率+30% 的首付是 8% 利率+租金利息差
即：5.57*70%+8%*30%+（4000 元*12）/8840000 元=6.84%
每年房价涨超过 6.84%，你就是赚钱的。
每年房价涨不到 6.84%，你就是亏钱的。
在我们这个例子中，我们慷慨地和 W 先生对赌。「你拿出来的 324W，全部都可以按照 8% 来结算利息」。
我们实际上赌的是什么，实际上赌的是房价每年 6.84% 的涨幅。
实际上赌的是：「0 首付，0 房票，房价每年 6.84% 的涨幅」。
只要房价五年可以涨四成，我就赢了，而且请注意，我是以 「零首付」 来博的。
具体更精算一下，假设五年之后，房价以 1200W 抛售。
则 W 先生付出 324W，获得 324+152+55.7=531.7W 元。年化回报率 10.41%
我每月付 1W，获得了 60+14+55.7=129.7W 元。年化回报率 31.41%
假设五年之后，以 1600W 抛售。
则Ｗ先生付出 324W，获得 324+152+245.7=721.7W。年化回报率 17.37%
我每月付 1W，获得了 60+14+245.7=319.7W。月利率 4.64%，年化回报率 72.25%，超过了黑市放高利贷的利率。
可见，在整个流程中，我方的回报率都是要远远高于 W 先生的。
那么，这份契约是否公平的呢。
我方主动提出的此种财务结构，是否公平的呢。
答案也是公平的。因为 W 先生的条款，类似于 「保本」 合约。他虽然杠杆率用得不是那么足，但是他保证了一个大面积的 8% 回报。
如果一旦房价下跌，高杠杆的另一面是血刃高亏损。一样惨不忍睹的。
但我方怕不怕 「房价下跌，高度亏损」 呢。
不怕。引用 zhifei 微博上的一句话：
贷款买房相当于一个看涨期权，30年超长周期，超低的资金成本（5年以上贷款利率6.55-5年4.75=1.8%）只要不被爆仓，波动率（volatility）在超长周期里，总会放大潜在收益率，风险极小，且如下四点导致长期趋势有利于多方：1）历史趋势2）货币超发3）一线城市生机勃勃，需求有力4）房地产的稀缺性和实用性
所以，我们是专业人士。
五）争端解决
另外一个非常重要的条款。是第三条：若一方同意卖房一方不同意，则不同意方，可以以合同价的 90% 优先购买。
因为我们见过这样的实例。朋友买房，双方合伙买房，到最后最终的结局，买进容易卖出烦。
房价有没有到顶。报价应该是 33000，还是 35000，众说纷纭，其实并没有确切的说法。
本来很好的朋友，也有可能因为卖房中的意见不统一，造成分歧。朋友失和，就丧失我们赚钱的本意了。
二个人卖房，有四种可能性，都同意，都不同意，A 同意 B 不同意。
前二种情况，无需赘言。较难的就是 A 同意 B 不同意，大家又是 50% vs 50% 的结构，也都是好朋友，无谓伤了和气。
我的解决方案很简单。嫌卖得便宜了，给你一个月时间，你可以以 90% 的价格买下来。
如果 B 不啃，那说明这盘并不是卖得真正便宜。
同样，提出卖房的 A，也会尽量把房价卖到市场价之上，卖到 105%，因为 B 随时可以假惺惺表态不同意。然后以九折纳入自己腰包。
这双方是互相制衡的，博弈的。
提出卖楼，找到买家的那一方，一定会竭尽全力卖得略高于市场价 105%，否则一旦 B 行使 「不同意」 权，他会亏得很惨。
上海人喜欢契约精神，设计各种各样奇怪的契约，是洋买办的乐趣。
我举这个例子，是因为我这里刚听到一扎八卦新闻。
某人，和某人很好的朋友，针对共同享有的一套房子，又是资金进进出出的，又是自己租自己用，最后还为了售楼售价的问题纠缠不清。
前因后果错综复杂，真是理不清理还乱。
随便写一篇文章，给你们参考参考。
六）后语
那套房子，是一个不错的标的。关键我比较难以找到一个人，肯出 342W，让我零首付来博房子涨跌。
对于一个彻底看涨的大多军，这样的机会当然是热烈欢迎。
很可惜的是，该套房子最终因为房东跳价（而且有三跳嫌疑），单子最终没有做成。
生意不在仁义在，大家还是好朋友。下一个单子可以继续合作。
之前北大水清木华转过来一个帖子，某女子问买房子该不该甩男友。
我当中插了一句话，飞象过河。
其实 「合伙买房」 目前是一件很流行的事，而且大有潜力。房票也可以完全外部性获得。
凡事只要契约说说好，动动脑筋，每年买个若干单 0.5N 套还是不难的。
（yevon_ou@163.com，2013 年 11 月 11 日子夜）