一套价值 100W 的房子，贷款 70W，七折利率 4.585%
现在房价升值了，譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉，重新做抵押贷款借出来。
请问盈亏平衡点在哪里，一般速算法如何。
答：1）首先，我们假设抵押贷款，能做到的条款是：1.2 倍利率，1% 的手续费。
这样，1.2 倍利率=7.86%
一般抵押贷款都是借 10 年的。从高到低，平均只借了 5 年。1% 的手续费要在五年中分摊，每年 0.2%。
则实际成本 8.06%
2）如果你借了 X 万出来。你实际获得的现金，仅只有：0.99X-70
即 99% 的贷款金额，再冲掉原有的 70W 贷款。
为了获得这一部分资金，你支付的利息是：X * 8.06% – 70 * 4.585%
即全部贷款都要付 8.06% 利率。
这部分「新增」资金的实际利率是：（0.0806X- 3.2095) ÷（0.99X-70）
如果融资成本以 9% 为上限的话，则 X=363.6
如果融资成本以 10% 为上限的话，则 X=206
3）我们可以得到如上这张图片。
可见，一般「加抵押」贷款，你的实际利率维持在 9~10% 之间。下限在 8.9% 之上。
而你的实际贷款，X 可以获得多少呢。
答案是十分悲观的。
一般而言，X=140W~160W，也就是说，你的实际资金成本，要达到 11%。
这里面主要的瓶颈，在于银行。
没有实战过的人，很难理解。目前的抵押贷款成数，大约仅为 45%。
没错，是四成半。300W 的房子，只能贷出 135W。
银行普适的政策，是抵押贷款贷六成。但在实际操作中，除了部分 CEO 成本高昂盘，绝大多数的房子估不足。
估不足，银行给你的估价，极其保守。一般也就是买卖价的 70%。
然后银行再在 70% 估价的基础上，给你贷六成。
也就是说，实际能借给你的，只有 42%。
虽然这个数字有点高高低低。但实战操作中，一般我们就按 45% 来作速算估算。
在四成五的基础上，如果你要 X=140W，你的房子就要由 100W 至少涨到 300W，300*45%=135W
如果你想 X=160W，则你的房子，至少要涨三倍半。涨到 350W 的数量级。
对于绝大多数的房子，尤其是 2009 年之后买的房子，其实并不能够达到这样的涨幅。
也就是说，目前操作「加按揭」是不划算的。
你的实际资金成本，将达到 11% 以上。
简单点记忆的话，就是新贷款÷原贷款，至少要 3 倍才值得做，最好是 4 倍。
（yevon_ou@yahoo.com，2013 年 8 月 28 日晚）