（一）2001 年
1）寒露
当时我和家里人关系不是很好，所以一个人租住在了徐家汇东安路。我相信我的能力远远超过侪辈，可就是在那二年，无论如何也兑换不成金钱。霉到家了。
路子有高有低，三教九流，不一而足。譬如有的人世世代代是油漆匠，有的人是衙门刀笔吏，有的人是开棺材铺的。
哪怕你家开家杂货店。去哪里进货，批发价多少，这也是不传之秘。改革开放初期，家里哪怕有家胭脂店，也是令人羡慕不已的。
我家世世代代都是教书匠。教书这一行有 100 件好事，可只有一个缺点 「没钱」。
先祖被这一行折磨得痛了，折磨得真心怨了，真心恨了，于是留下了祖训：「不做（穷）教书匠」。
所以我这一支，等于是没有任何 「特殊技能」。天赋技能点加成的。
只有 「好为人师」 这个脾气，是骨子里传下来，血脉犟骨头延续的。
2）立冬
事情发生在 2002.3 月份，那一天，我的初恋女友突然叫住我，问我能不能帮她跑一趟莘庄。
问了下，才知道她订了一套 「名都新城 3」，单价是 3500 元/平米。后来她觉得不满意。又懒得跑。让我去把￥500 的意向金取回来。
于是我就去了趟莘庄，南广场出来一片荒凉，连棵树也没有。印象非常非常之差。
顺带还看了下莲蒲新苑，售价是 3200 元/m。因为要多走三条街，被晒得不行了。
回到上海之后，我和她说对南广场的印象一般。她嗯了一声，便不言语了。
既然木鸡有了买房的念头。不如我帮她多找找。名都新城感觉一般，上海那么大，难保总有笋盘。
于是又去了第二次莘庄。这次去了北广场，商业繁荣，绿树成荫。感觉好了很多。
莘松路走过去先是到了众众家园，在华联卖场楼上。一看就十分喜欢，完全符合对莘庄生活的一切要求。这才叫市区嘛。
进去问了一下，说是 3700~4000/m。可惜的是，一期正好全卖完了，到此为止，售楼处正在拆。
我是沿着 1997 元/平米的广告找过去的。到了团结花园，发现是二楼北向。
Still，你想一想名都新城 3500。而你这个房子只要 1997 元/平米。价格上的优势是非常非常明显的。
我跑过去，售楼处已经拆了。只剩下二个留守人员，在这套二楼北向屋内煮饭。看了我一眼，说 24W 你拿去。
这套房子我真心喜欢。这也是我错失的第一套笋盘。因为我连 2.4W 也拿不出来。后悔至今。
从团结花园出来，再绕到路口不远。去看了闵富花园 2200~2500，房子质量一塌糊涂，品质完全不能和名都比。
再往前，差不多莘松路走了二公里。到尽头是一个巨大的高架桥和下沉地道。商业也渐渐开始稀疏。
3）小寒
在传统老上海人概念中，「中山公园」 是一个远得不可想象的地方。
在之前的人生中，我最大的冒险，是有一次骑过了新华路，绕道凯旋路，然后凯旋路走一段，有一条颇为繁华的商业马路。
到后来才知道这条街叫做天山路。印象中就是邮政局和无数摆地摊的小贩，马路二边密密麻麻地堵得道路不通。
2001 年的上海楼市，已经有所启动，而炒作的第一波，正是中山公园。
1998~2001 乃至更早的楼市故事，我也不甚清楚。那段时间我不在上海。
仁恒的牛皮向来吹得大。传说中的 「一手笋入价」 谁也没有真正拿过。
我看的第一个盘是 「圣约翰名邸」。至于价钱，9000 元/平米。
据说传说是圣约翰 「全球开盘」。大量的香港人买入，台湾客热捧。
而这个楼盘大热，一年的时间内由 6500 热炒到了 9000。
我站在轻轨下面，抬头看着这玫红色的外墙，怎么也无法理解 「地段」 错配。
我顺着长宁路一直向西探去。走到长宁路/遵义路口，前方就没有路了。
四周完全没有任何路灯。隐隐约约只有工地和水泥搅拌。荒郊野岭宛如鬼城一样。
4）大寒
错配的意思，是差的房子卖了好的价格。但也一定有好的房子，卖了差的价格。
如果我能找到二套 「被低估」 的房产。转手卖掉，岂不是就可以赚赢差价！
这件事，在我的人生中，是里程碑般的一件事。踏入房产圈的第一步。
虽然我一开始的愿望，只不过想找二套租金 「性价比」 更高一点的楼盘。
于是，从 「中山公园」 回来了以后，我就开始了大规模的扫盘。
凭着 「房地产时报」 等热点指引，凡是地铁可以到达的地方，我都去了一趟。
在张江兜了一个多小时，勉强只看见一个在售的住宅楼盘，「胡姬花园」5500 元。
联洋在 2001 年就已经超级贵了。2001 年春上海实业 「御景园」 开盘，由于国企定价偏低，狂卖拿到了浦东新区销售榜第一名。
当时御景园后排高层 4500，前排看公园的已经要 6800.
隔壁的天安和华丽家族，离地铁更远。中介牛皮烘烘，号称反而要比御景园贵。
作为一个花了 37 分钟等公交车，公交车还要换二趟的地方。联洋不考虑。
不过后来《上海楼市》把联洋，人民广场，徐家汇，并列为 「上海三大豪宅板块」。
5）冬至
99~01 年热炒的是中山公园，01~03 年热炒的是徐家汇。尤其是 2003 徐家汇人气爆到顶峰。
作为延安路的自然延伸，镇宁路大概是徐汇最靠东 (市中心) 的一块土地。
售价大约是 14000/m，徐家汇 7000/m。妥妥的贵族风范。
2001 年正好是人士提升。满大街的报纸。黄浦区区长 LY 胜任上海市韦书记。卢湾区区长 HZ 升上海市长。
作为一名深深热爱本地的老上海人，LY 上台就提出了 「浦江二岸综合开发」。
从镇宁路回来，想想不服气。便再去看 「市中心」 的楼盘卖多少。
黄浦区卢湾区，公认的 「好地段」，真正能在卖的，只有中凯城市之光，国际丽都城，上海一街区，这三个楼盘。
丽都那一年还没有开。但快了。门前一排洋房不卖。后面高层 10000~12000/m。
除此之外，我们惊讶地发现 「市中心」 是根本没有楼盘在销售的。
6）春分
当时，里里外外看了已经有三个月的时间。从石龙路到中潭路，几乎主要的板块都了解了一遍。
赖昌星垮台之后，只身逃到加拿大。最窘迫的时候，被迫和人换外汇维生。
茂本来是福建的一个小商人。突然失踪了二年，跑去香港注册了一家公司。
在 2002 年初的时候，世茂滨江对外号称 「2W」。无论单价总价，都是全上海第一豪宅。
如果以 268 的户型为例，售楼处报价大约是 18500/m，这样总价就要五百万。
而如果上海有头有脸的家族，是绝对不可能买 15 楼以下 「无江」 的。
既然你买了世茂滨江，你就肯定要买好的楼层，好的景观，好的朝向。
所以 「体面」 家庭出来的，都要 20000/m 以上。总价去到 550W。
2002 年世茂滨江我也去考察了。门口还是一个煤场，没有搬走。潍坊路上满地都是煤渣，和卖羊肉串的小贩。
世茂滨江卖这么贵，内在的原因一定是他 「不可复制」 的景观。
于是我跑到浦西，在复兴路外滩出口，和世茂滨江同一个纬度线上。
我说，无论是地段和莘庄，张江，中山公园，联洋，徐家汇，镇宁路比，我的南外滩绝不逊色。
我有坚定的信心，10 年以后，你的价格一定不是我的 4 倍。
(yevon_ou@163.com，2016 年 8 月 9 日午)
（二）2002~2003 年
「于是呢，你以这一套房子作为起家。一变二，二变四，四变八，逐渐越做越大。对不对」。
「不是呀，后来我妈塞给我七张内环线。她跟我说，升级打怪这种事呢，关键是要开心」。
1）非居税
出租税率一直是 5%，但是 2002.10 的某一天，政府突然出文，要求 「按照 xx 算法」。税率提高了六倍，一下子涨到了 33%
当时我刚接手家族的一些生意，「非居税」 对我是致命性的打击。
你什么生意可以承受突涨而来的六倍税率呢。什么生意可以承受+28% 的毛利率损失呢。
于是我就想找人反映反映，民间也是有反对呼声的。你不可以这样肆意乱来。
如果你有很多文字，有很多意见想呼吁出来。你根本就没有一个话筒。
2002.10 的时候，全上海没有任何房产论坛。也没有任何讨论房地产的地方。
当时，上海市政府提出，信息化建设以 「上海热线」 为龙头。Online.sh.cn
这个频道简陋之极。我注册的时候大约是第 300 多个用户。所有的帖子一共才三页。
当时还是窄带拨号，每一次都要连电话线。还要买网络卡。泡网成本高昂。
在 ehome 上我也不知道该如何入手。随意找了一些帖子开始回复和评论。
后来，在 ehome 就越混越久。帖子随手写了几百篇，渐渐的 BBS 雏形就有了。
「白痴」，我妈说道。她去找专管员谈了半个小时，这事就算摆平了。
2）政治
在我们传统的教科书教育中，是没有 「生产— 抢劫」 这个链条的。
我们被教育道，只要好好读书，就会有好工作，就能做好生意，就会有好前途。
「非居税」 事件，是我第一次意识到 「政策」 对商业的巨大影响力。
一条简单的政策，波澜不兴的政策，居然可以让企业破产，商业失败，数以千万计的财富转移。
3）91facai
在 ehome 上面，认识了最早一批活跃网友。譬如 babyg，wangtong，wuzhifu。
后来有一天 wuzhifu 提议说，洪曦开了一家 91facai 不错。请大家移步过去。
此后的三年，房产 BBS 主要都是在 91facai 上面讨论和发帖。
一直到 91facai 被封，变成了 51facai，再被封变成 15facai。
4）仁恒的对敲
2001 年时，上海的第一豪宅绝对无疑问是 「世茂滨江花园」。
乃至 2003 年顶楼复式 1000㎡楼王，搞了一个 「全球轰动」 拍卖。最后来了六个买家，经过一轮叫价，以 3550W 售出。
论品质，仁恒就是渣。完全不上台面，新加坡工薪阶层户型，彻底的贫民窟。
但是 Capital Land 擅长炒作。每次路过福州路，看见巨大的招牌，无疑叹息商业的力量无所不在。
但是仁恒的房子很烂，不上台面。他的房子又多，是一个 3000 户的巨型社区，根本卖不动。
仁恒的房子，象疯抢一样。在二手市场不停地交易。而价格，也一路扯高。
所有的中介，银行，交易中心，还有广大围观的无知业主，都眼睁睁地看着。
如果说，2003 年头，仁恒是 「报价」20000/m，底气还很虚的话。
到了 2003 年尾，几乎所有的上海房产杂志，仁恒滨江都是 30000/m，绝对的一线豪宅。
眼睛赤红，仁恒就是钱啊。买仁恒就是赚，转眼就是几十万的利润。
无数的人冲了进去。因为仁恒有价有市，仁恒就是好，仁恒就是涨得快。仁恒就是看得见的送钱。
2003 年末的 「仁恒滨江花园」 矗立了一个很长的标杆。上海楼市的最高价是 30000 元/平米。
这个价格，维持了很长很长的时间。一直到 2005 年的华府天地才被打破。
「仁恒河滨花园」 从 2003 年末猛冲到 30000 元/m，三千套一手房全数出货。
仁恒滨江的 30000 元/m 房价，维系了差不多有七年之多。
值得注意的是，RHHBC 开盘时，仁恒河滨城是比仁恒滨江贵的。
如果你要说仁恒品质的话，则二者都是仁恒。而陆家嘴滨江，地段远远好于联洋。
RHHBC 开盘时，也是一样的套路。「二手市场疯狂成交，台湾人跪着求购仁恒」。
2010 年后，「仁恒滨江」 逐渐摆脱了 30000 元/m 的阴影。
因为大盘实在涨得不象话。相比之下，它比许多工薪盘还要便宜了。
2010 年后，「仁恒滨江」 也逐渐随着大盘在上涨。目前差不多能卖到 75000~85000.
5）徐家汇的崛起
每一个新盘开幕，徐家汇的房价就涨了老大一截。类似于上海标杆，人群欢呼，媒体关注。
从东曼，青之杰，汇翠，亚都，尊园，亚新，天际，帝景苑，徐家汇吸引了无数的眼球。
我们知道，徐家汇今天是一个完全不热门的板块。昔日无数镁光聚焦，宛如烟雾散去。不留痕迹。
前二天还有人在 「分答」 上问我，「亚都国际名苑」 可不可以买，会不会砸在手上无人接盘。
你若是知道当年亚都每月几十套的交易量，热得门口有人排队候房，你就不会问这个问题了。
徐家汇顶峰的时期，说是宇宙中心绝不为过。所有的地产报导，完全围绕着徐家汇展开。
徐家汇的没落，给了我巨大的警惕。从此以后，我对所有 「热炒」 的板块都不信任。
每次一个板块大热，价格上涨，地王频出。但其背后的实质，都是政府想卖地。
6）价格颠覆
2001 年时，斜土路 「复兴佳苑」 卖 6500。大同 5500，汇龙 5800，永业 6200.
2003.3 月，宝华雅苑 6500，常德名苑 7300，上青家园 5500，秋水云庐 5300.
如果过了武宁路桥，逸流公寓，绿地世纪之类的都是 4300~4600。
如果以 「郊区」 而论，徐家汇是无争议的第一块牌子。单价一万。
（yevon_ou@163.com，2016 年 8 月 10 日午）
（三）—-2003 年
1）买房退税
买房退税+蓝印户口+货币分房，事后被人说起来，被誉为点燃上海房地产的三件大事。
江湖上传言着，某某金领几十万的税。某跨国高管一年的退税就可以买套房子。
月供的上限，是收入的一半。10000 元月薪，在当年已经是绝对高薪了。月供不得超过 5000.
其次，不同的贷款方案，包含的利息数是不一样的。以贷款 100W 元为例。利率取 6.66%
在这个图表中，比例最高的是 「30 年等额本息」，比例为 86%.
也就是说，你月收入 10000 元。月供 5000 元，则支付利息的上限是 4300 元。
如果我们把利息 「税前列支」 的话，等于这部分钱不用交所得税了。
可见，对于一个工资 10000 元的人来说，他实际也就交一千多的税。综合税率在 10~15% 之间。
如果象上海 2001 方案，所有纳税全额抵扣，则相当于工资涨了 10~15%
如果按照北京 2016 方案，利息开支税前列支，相当于涨工资 5%
按照目前人大的议案，为了减轻购房者负担，以及被上海 2001 年 「买房退税」 鼓舞。有不少砖家正在建议 「利息税前列支」。
利息税前化，相当于月收入的 43%，获得了一个 10~15% 的减免。也就是月收入+5%
无论再怎么看，也不会对市场造成太大的影响。您是否把人民看得太蠢了。
2）网络反扑
如果说 2002 年，ehome 刚刚开张，当时的看多看空人群是 50%:50%
经过了 2003 一年，楼市已经无可争议地涨了 40%。看空者已陷绝境。
看错了不要紧，看错了你就反省自身。究竟是哪一个理论环节出现了纰漏。
通常一部机器发生了故障，你仔细查下去，层层分解。最终一定能找出某个环节，甚至几个环节坏死。
认真的态度，说一是一。严谨，求实，科学，你相信科学，任何一个不符合预判的事情，肯定是你的理论发生了错误。
2003 年的空头如果好好悔悟，及早尽快投入多军怀抱。他们的人生还是大有可为的!
可是当时 ehome 的空头，并不是这样的心态。严格地来说，这还是一种 「巨婴症」。
2002 夏~2003 夏的所有涨幅全部都不算。大家退回到 2002 年的局面。重新再来过。
在当时，非常清晰地感觉到一股力量。就是 「不听，不闻，不看」。
「在任何一个市场，如果你输掉了 30W 以上，都是很难追的」。
我做外汇保证金的。我当然清楚输钱和赢钱一样难。在这个混沌市场，如果你输到足够大，就永远也追不上的。
如果你做外汇，一笔单子输掉了 3000 个 bp，那是无论如何也追不上来的。
上海楼市，据说是 1998 年开始复苏。1998~2001 逐步开始涨上来的。
那一年，很多人不愿意接受房价的涨幅，「巨婴症」，希望房价回到过去。不愿面对事实。
那一年，许多人就踏入了 「铁空」 的队伍。这辈子再也纠不过来了。
第一套房永远是最重要的。第一套房决定了你多军和空军的屁股，决定了方向。方向比起点更重要。
第一套房，很多人 2003 觉得贵，远高于 2002 年的价钱。
反倒是很多 05，08，10 年踏入社会的大学生。他们没有这样的包袱。
3）政府干预
当时还没有 「宏观调控」，说来可笑，2002 年空军们的念想，是陈水扁的飞弹。
2002 年阿扁意外 「总统」 获选。当时 ehome 一片嚎叫。大家普遍说阿扁赶快发飞弹。
显然网络傻空们，也并不是真正主张阿扁的政治纲领。他们想要的，无非是 「钱」。
谢国忠从 2002.10 开始，发表第一篇看空文章，说 「我站在黄浦江畔，抛着手中小石子。看二岸高楼楼宇，就是一座座资产泡沫」。
由于谢是从上海房价 「高端 7000，中端 5000，低端 3000」 开始唱空的。因此我们又叫他 「谢三千」。
有兴趣的朋友，可以去搜搜当年大摩分析报告，对 「7000 元高不可攀房」 的评价。
当时跑到中国来推销，广告是 「对中国房地产市场分析有着特别强的团队」。
谢国忠当年从 MIT 毕业，去世界银行混了二年。抬头是 Economist。也就是投行中最最最低级贱的一级。
当时，谢国忠写了一篇文章，预言股市可能到 6000 多点止跌。
无巧不巧，正好被中央某领导看到。而股市最低跌到 6500 点。惊为天人，于是点名这个小伙子不错。
由此铸就了 Andy Xie 的大红大紫。无数媒体御用钦点的访问专家。
三军无能，从来都不是孤立现象。根子还是出在主子身上，主子有什么样的口味，周边就会聚拢怎样的垃圾。
4）市场的力量
当时还有很多房产商参展，而且是真心实意想办展览的。想在展览会上卖房子的，展览业还生机勃勃。
前一阵子参观了北京的二场房展，从头到尾，二个小时只找到一个北京的楼盘。还是延庆的。
当时，联洋普遍的房价均价在 7000 元/m 左右。香梅处于东城，以陈香梅题词，它第一期的开盘价是 13500/m。
几乎所有的人，围绕着站台都在摇头。金太元玩得太过了，虽然市场需要炒作，但是万一炒得不好就坏了。
香梅的第一期销售遭遇惨败。因为他 14000 的定位，几乎和当年最大的热点板块徐家汇等高。
滞销怎么办。你又不能打折。打折会得罪前期业主，「一买就亏」，以后这个口碑更卖不动。
香梅只能冷冷吊着，吊了三四年的时间，细水滴灌，一套二套出货。永远都卖不干净。
所以人们永远看见他售楼处 「长期滞销，销售缓慢，涨价无力」。这更进一步加重了他的悲剧。
5）耀江
当时还是工地建设指挥部，在彩钢板搭建的小屋中，留下了手机电话，作为第一批预购意向客户。
其实我喜欢的是隔壁的白玉兰，5500/m，可惜白玉兰卖完了。
半淞园路继续向南走，到江边还有近一公里的路程。尽头是二个巨大的粮食仓库，寥无人烟。还有一个轮渡码头。
6）新湖
那一年，发生了许多事。新湖明珠城花了 1290W，拍下了磁悬浮的冠名权。比第二名高出近 50%
在发布会上，新湖宣传他们也是普陀区一个近百万平米的大盘，会分六期开发。预计一期开盘价 2900 元/m。
那一年，宝山经纬都市 2300 元/m。常德路地铁站广告牌。
那一年，海琪园竣工 9500 元/m，所有的户型都力争朝南，完全看不到黄浦江。
那一年，翠湖一期筑地基。我跑到工地里，保安大爷说这一定是高档楼盘，至少也得五六千。而事实是，翠湖根本没在国内搭售楼处。
那一年，第一次在报纸上看见源深路 「裕龙花园」，单价 23000/m，不知何方神圣。
那一年，上海的老公房市场开始启动。因为房价涨得太快，越来越多的人开始关注老公房。
那一年，外高桥某楼盘，姚启某一个人买了 76 套贷款。惊动媒体。其实只不过用 「个人住房贷款」 替换掉 「房产开发贷款」。
那一年，央行第一次发文，严控 「第二第三套房贷款」。但是没有发布细则，因此在实战中被忽略。
上 BBS 和人吵架，坐工地电梯去看灌浆造房子，从百安居到家饰佳到装修小道。