温州人创造虚拟供给

温州人降低全国房价，应该给温州人发奖章。

近日，上海楼市传来了一条天大的好消息，江浙商人转战内地，逐渐将上海的房产出手，转为购买内地一些未开发的，高风险高收益的市场。(注：原文写于 2003 年底)。

这句话蕴涵着的意思，市面上将再增加大量的供给，消费者将多更多更好，更便宜的房源可以选择。打击房产商的气焰，让高价开发商无计可逞。对于牛气冲天的上海楼市，温州人雪中送炭，为上海人送来了冰沁饮料，着实是做了一件大好事。

可能有人会问，传统的普通市民，总以为是温州人炒高了上海楼价，温州人创造需拟需求，和上海人抢房子，温州人是房价上涨的罪魁祸首。什么时候温州人也成大好人了，温州人对上海的总体影响到底是好是负？

这样的想法，只说对了一半。温州人不仅创造需拟需求，温州人也在创造着需拟供给。温州人买下房子后，除了一部分自住，难道就空关发霉。温州人最终还是要将房产在市场上面出手，温州人创造了多少虚拟需求，就会再有多少虚拟供给。有公式为证：

温州人虚拟需求-温州人虚拟供给=温州人手中房源=0

有一些学者只看见了温州人创造的需拟需求，没看见温州人抛出来的房源，没看见温州人的虚拟供给。这是严重的不公，给温州人扣上了含冤帽子。其实温州人的需求和供给永远是相等的。温州人不会给上海楼市增加任何负担，不会和上海市民抢一套房子。温州人不是楼价上涨的罪魁祸首。

可能还会有人要问，你这公式只说对了一半，温州人是在 1999，2000 年买进的，当时的房价不过 4000，5000。而温州人是在 2002，2003 年抛出的，现在的楼价已经达到了 6000，7000。一进一出，虽然套数没有改变，但温州人最终是从上海赚了钱的，是从上海卷了钱走的。

这样的说法没错。大约有二三十亿是被温州人赚走的。可如果要跟你说，在这个过程中，温州人所赚的仅不过是沧海一粟，而上海人所赚的才是十倍，百倍的大头，你信不信。

万物生长，自有其规律。价格起伏，当然受资源限制。现在回过头来看看，二三年前上海的房价真是便宜得可笑，简直象白捡了一样。如果说二三年前莘庄买 1500-2000 的价格，梅陇甚至只有 1000-1200，实在太低，相信大多数人都没有什么意见。

当大多数上海人还在浑浑噩噩，不知所觉的时候。是温州人给我们上了生动的一课，所有不合理的东西，都将被打倒。价格太高，就应该降下来。价格太低，就应该抬上去。温州人高抛低吸，在价格低的时候买进，价格高的时候抛出。用市场看不见的手，帮我们调整了资源配置。

正因为温州人的指示，给了我们明确的一个信号。房产市场不合理的疲软，人民有大量的需求未获满足。是温州人第一个发现了供求矛盾，然后指导了整个国民经济加以重新配置。中国搞了几十年的计划经济，永远不知道哪里过剩，哪里短缺。而只有温州人用他们市场商人的眼光，指出了国民经济的不平衡，一举带领中国经济走出拐点，钢铁，水泥全面兴旺。一举克服了好几年的内需不振，甚至达到了供不应求的炙热程度。

任何一个产业部门，都不过是整体宏观经济中，再微小不过的一粒小水珠。当我们斤斤计较，温州人从上海赚走了多少钱的时候，我们没有看见整个的经济复苏，没看见上海因此焕发出新一轮大增长，汽车，钢铁，能源，消费零售，全面兴旺。市民财富高速增值，信心旺盛，百业昌荣，当上海百亿千亿地增加产出，数以千计的高层住宅拔地而起，这是实实在在的物质财富。是无论如何不能抹去的。

行文至此，很多「空军司令」可能又会得意了。温州人高抛低吸，价格便宜时买进，价格高时卖出。现在温州人纷纷出货了，是不是意味着上海楼市已经到顶，多空逆转了呢。

也不能这么妄下结论。要看到江浙商人的本性。高风险，高收益。温州人离开上海，并不意味着上海楼市看淡。而只可能是完成了最初几年的爆炸发展期，开始进入了成熟稳定壮年阶段了。上海的楼市可能不再能有每年 15-20% 的涨幅。而很有可能维持在了 4-5% 的一个平稳发展阶段。

这样的速度，对于温州人来说可能太安稳了，平淡如水，他们宁愿投资于内地一些中西部地区，那里的房价很低。但相应的政策也很不规范，开发商实力，质量风险，产权纠葛，都很难得以保障。但温州人天生是一副冒险家的性格。象上海这样的成熟市场，就只能留给了阳光资金，追求低风险低收益的储蓄，养老，共同基金等来操作了。

目前的房产信托基金（REITS）讨论如火如荼，一旦实行，首选很可能又是北京，上海之类的成熟大都市。按照证券行业开放式基金的经验来看，其规模很有可能达到了 150-200 亿，甚至更低风险，更多资金。对于阳光资金来说，15-20% 的暴利并不是他们所追求的。但成熟，稳健，规范，一定是低风险资金的首要目标。象上海这样一个恐龙级壮年市场，也是该温州人游资退位，大机构大资金进场的了。

（Jan 1 2004， Churchill, Hudson Bay, Manitoba）