经济适用房贷款贴息，是上海市政府近期推出的一项重大利民益民的好措施。在贴息期间，购房者只需要支付房屋本金，而没有高 昂的银行利息负担。贴息最长可达五年，最高可达房价的 15%。
由于上海采取的，是一种比较特殊的贴息方式。一般国际通行补贴，是低息贷款。如天津市住房储蓄银行等，利率可低至 3.3%。上海 市政府所采用的，是财政贴息，既利率还是 5.04%，只不过利息部分消费者不用支付，由政府财政代为支付。
在上文 「利率房价细细算」 中，已经对低息贷款作了一份探讨。指出 「更低的利率，相当于更少的贷款」。所以低利率和低房价是 可以互换的。贷款利率每低一个百分点，20 年贷款相当于打了 94.4% 折。但对于上海方式的财政贴息，一般人比较陌生，财政贴 息和低息贷款，到底是孰优孰劣，折扣率到底是多少，能否也来个细细算呢。
上海的实际贴息额度，不到 15%，大约是 13% 多一点。因为贴息的补贴，不是在购房当天一次性拿到的，而要在以后的 5 年 60 个月中，逐步分批获取，所以 「未来」 的钱要稍微贬值一点。而购房者的还贷策略，也很重要，如果还贷还得过快过急，一二 年就还完了，未充分用到用足政策优惠，也是十分可惜的。
极其精确详尽的计算，要牵涉到银行复利，以及一系列复杂的财务公式。我们用一种近似的算法，使得普通人也可以参照换算表和 计算器，估算出自己大致能获得的折扣。
具体的思路，还是 「凑数字」。假设有一个享受贴息者，贷了 30 万。而另一个无贴息者，贷了 24 万。如果二人的首付，月供，完全 相同。则可认为二人的负担是相等的。贷款贴息的效果，使得房价打了八折（24 万/30 万）。
一个小小的误差，我们预先假定，贴息受惠者，是用等额本金法还贷法的。另一个无贴息者，则是用等额本息法。由于这二种还贷 法，在财务的角度是一样的，而且随时可以在银行申请转换，所以应该对我们的结论影响很小。
等额本金是一种很复杂的还款方式。其特点，就在于还款额月月不同。好比 30 万元 20 年借贷者，第一个月要支付 2510 月，其中 1260 元是利息，1250 元是本金。但之后月供就逐月减少，至第 60 个月底，仅需供款 2195 元，其中 945 元是利息，1260 元是本金。
我们选择等额本金法来作分析，是因为在上海市政府的贴息政策下，等额本金法显得了十分简洁。无论利息如何波动，从 2510 元至 2195 元，对购房者来说，利息完全都由了市政府来支付。购房者仅需要支付本金部分，即每月固定的 1250 元。
所以到第五年末，一个享受贷款贴息者，每月还款 1250 元，还欠银行 300000-1250*60=225000 元。
现在的问题是，另一个没有贴息条件者，在等额本息法，借多少钱，连续支付 60 个月 1250 元，还欠银行 225000 元呢。
查一下贷款速算表，20 年期等额本息贷款法，在第五年末的换算数据为 0.8382。即每借 10000 元，还欠银行 8382 元。所以若欠银行 225000 元，则最初贷款为 225000 / 8382.44 = 268418 元。
但问题是，如一开始借 268418 元，20 年期月供系数 0.006622。月供额高达 268418 * 0.006622 = 1777.38 元。比对方足足多了五百 多元，欠款对了，而月供却凑拢不起来。
和上期 「利率房价细细算」 不同。上海的贴息政策，不能简单地把一笔低息贷款，折算为另一笔的低额贷款。但我们可以稍动脑筋， 若贴息者，再多借一笔五年期贷款，月还款 500 多元，不就二者相等了幺。
查一下贷款速算表，5 年期月供系数 0.018561，所以借款额应该是（1777.38-1250）/ 0.018561= 28412 元
可以列出这样的表格：
有贴息一方：
借一笔 300000 元贴息贷款，20 年还，月供 1250 元，五年后还欠银行 225000 元。
借一笔 28412 元普通贷款，5 年还，月供 527.38 元，五年后还欠银行 0 元。
总计贷款 328412.79 元，五年中每月还款 1777.38 元，五年后还欠银行 225000 元。
无贴息购房者：
借一笔 268418 元普通贷款，20 年还，五年中每月供 1777.38 元，五年后还欠银行 225000 元。
二者完全一模一样，即贴息贷款的结果，贴息者借 328412 元贷款，和不贴息者借 268418 元贷款，月供，负债完全相等。贴息的效 果，贷款被打了 268418 / 328412 = 81.73% 折。
贷款可以被打折，如再加上双方一样的三成首期，最终折扣应该为 30% + 70% * 81.73% = 87.21%。
将上述的分析输入电脑，可以作出如下的 「贷款年数-实际折扣」 图。但因为算法和推理都很简单，感兴趣的读者，也可以自行推理 验算。
贴息年数 贷款年数 2 4(80%) 5 10 20 30
1 98.13% 97.86% 98.13% 98.13% 98.13% 98.13%
2 96.46% 95.95% 96.46% 96.46% 96.46% 96.46%
3 94.23% 94.10% 94.84% 94.84% 94.84% 94.84%
4 94.37% 92.31% 93.28% 93.28% 93.28% 93.28%
5 94.42% 90.77% 91.76% 91.76% 91.76% 91.76%
6 93.73% 89.27% 89.52% 90.30% 90.30% 90.30%
7 93.73% 88.93% 89.16% 88.88% 88.88% 88.88%
8 93.74% 88.67% 88.80% 87.51% 87.51% 87.51%
9 93.74% 88.46% 88.50% 86.18% 86.18% 86.18%
10 93.74% 88.29% 88.26% 84.90% 84.90% 84.90%
11 93.74% 88.15% 88.06% 82.86% 83.65% 83.65%
12 93.74% 88.04% 87.90% 82.68% 82.44% 82.44%
13 93.74% 87.94% 87.76% 82.31% 81.28% 81.28%
14 93.74% 87.86% 87.64% 81.95% 80.14% 80.14%
15 93.74% 87.79% 87.55% 81.63% 79.05% 79.05%
16 93.74% 87.74% 87.46% 81.35% 77.98% 77.98%
17 93.74% 87.68% 87.39% 81.10% 76.95% 76.95%
18 93.74% 87.64% 87.32% 80.88% 75.96% 75.96%
19 93.74% 87.60% 87.26% 80.69% 74.99% 74.99%
20 93.74% 87.56% 87.21% 80.52% 74.05% 74.05%
21 93.74% 87.53% 87.17% 80.37% 72.25% 73.14%
22 93.74% 87.51% 87.13% 80.24% 72.49% 72.25%
23 93.74% 87.48% 87.09% 80.12% 72.35% 71.39%
24 93.74% 87.46% 87.06% 80.02% 72.15% 70.56%
25 93.74% 87.44% 87.03% 79.92% 71.94% 69.76%
26 93.75% 87.42% 87.01% 79.84% 71.74% 68.97%
27 93.75% 87.41% 86.98% 79.76% 71.55% 68.21%
28 93.75% 87.39% 86.96% 79.69% 71.38% 67.47%
29 93.75% 87.38% 86.94% 79.63% 71.22% 66.75%
30 93.75% 87.37% 86.93% 79.58% 71.08% 66.06%
仔细分析图表带给我们的启示，可以得出以下几点结论：
1）政府贴息年限越长，折扣越深，消费者越受益。
2) 贷款成数越多，折扣越深，消费者越受益。
3）贷款年限越长，折扣越深，消费者越受益。
第三点其实很容易理解。还款期限拉得越长，则还得越慢，利息越多，政府的补贴也多。相对于同样都是政府补贴五年，匆匆忙忙 二三年结清贷款的，仅只享受到了 96.46% 的折扣。而如果把期限拉长到 30 年，即使仅贴五年，折扣也高达 86.93%。。
正确地使用贷款贴息，应该先申请 7 成 30 年长期贷款，尽量用足政府的贴息优惠。到了第五年贴息收尾，再拿钱去银行提前还贷， 或者缩短年限。在贴息的过程中，还得越慢越划算。这相当于政府的一笔无息贷款，自己的钱还可以再放银行生利息。贴息贷 款，你学会了吗？
* 贴息政策还有一项限制，总贴息不得超过房价的 15%。对于极少数贷 80% 的人，会受此影响。实际仅能够享受到四年的贴息额度。可 参考 「四年八成」 曲线。
* 打开 Excel 软件，在 A1 中输入 0.42%，B1 中输入 20，A2 中输入 5，B2 中输入公式。