2 月 26 日，新《国五条》出台，对二手房交易强征 20% 所得税。该政策会对市场造成何种影响，各方利益波动如何，成了大家关心的话题。
其实我们的结论很简单：
1）房价：涨
2）扣除税收后的房价：涨
3）税收：跌
4）最大的输家：买房人
相应的分析，原理也讲过无数遍了。不过鉴于各位都是慵懒之人，所以还要展开再铺一次。
一）新房和二手
首先我们问一个很简单的问题：一手房完全没有税，二手房要交约 20% 的交易税，请问哪一个更贵？
这个回答，可以简单地区分智者和菜鸟。
答案是一手房更贵。
为什么，因为「折扣」本身是没有意义的。譬如商场里面卖衣服，天天都全场八折。难道这衣服就划算便宜到家，你一定得冲着八折去抢么。
答案当然不是的。决定衣服购买的，是打完折之后的质量。而「八折」幅度的多少，完全是虚幻的。神马都是浮云。
同样的道理。在房地产市场上，决定价值的，主要看房屋的地段品质。
而「含税不含税」，有没有额外费用，完全是无所谓的。羊毛出在羊身上。
所以，当二手房抛售，需要交纳约 130% 的实际税收时，其带来的结果，就是隔壁的一手房会涨。
一手房会涨到「脱离其品质」的 130% 价格水平。相当买贵货。
再考虑到二手中淘金比例远远高于一手，高手们会认为二手比一手更便宜。
二）螺旋式上涨
然后说到这里，还有一个令人担心的问题，就是「螺旋式上涨」。
篱笆上很多人都在讨论一手杀二手。纷纷扰扰，分析《国五条》之后，一手会怎么样，二手会怎么样。
他们的分析，完全都不着边际。事实上他们根本就不该割裂来开。而是要牢牢记住，「任何一套二手，都是从一手过来的」。
二手房就是一手房，二者并无实质性区别。
譬如一个区域，KFS 新开一手是卖价 10000 元/平米。请问，你能买得到的第一套二手房，价格是多少。
答案是 12000 元/平米。因为任何一套二手房，首先都要从一手房变过来。房东要先从 KFS 那里买一手，然后才能变成「二手房」卖给你。
而只要对二手征收 20% 的税，则该地区「第一套二手房」出现时，一登场就是 12000 的价格。
篱笆上的傻空，在分析一手影响会怎么样，二手影响会怎么样。其实一手二手完全不能割裂开来看。一手就是二手，实质同一样东西。除非你认为房东买的时候，就是抱定了「三天之后降价 30% 卖给你」，这是何等大雷锋共产国际主义的精神！
在这样的情况下，巨额 20% 二手交易税，会造成什么效应呢。会造成螺旋式上升。
具体说来，就是一个区域，刚开始一手卖 10000 元/平米。
那他市场上「第一套二手房」，就一定会卖 12000 元各付。
接下来呢，第二个 KFS 开发房产。他们会找个调研公司，「目前该地段附近二手房卖 12000」。好了，就简单点定价，第二个 KFS 卖 12500 好了。
二号楼盘的「第一套可抛售房源」，就至少得卖 15000/平米。
除非你认为房东买入时，就决定「三天后 7 折卖给你」，这是何等的雷锋精神。
第三个楼盘，假设 KFS 兜了一圈，发现「附近二手房卖 15000」。
他也定价 15000，则二手房要流通去市面，至少得 18000.
这样的故事，在以前卢湾区打浦桥大同汇龙海悦花园再三上演，在证大家园 I，II，III，IV 也再三上演。这就叫「螺旋式上升」。
螺旋式上升的杀伤力是很强的。很多郊区区域，几个来回，房价就能上去一倍。最终的结果，就是傻空哭死，多军也没赚到钱。
或许，还会有篱笆的菜鸟问。为什么不能是另外一个流程呢。
譬如一手降价，杀动二手。然后二手再降价，杀动一手。一手杀二手，二手杀一手，循环降价抢跑道，房价进入「螺旋式下跌」呢。这是多么美妙的一副前景！
答案很简单，你看每一次交易，政府是收走 20% 税呢，还是发白日梦会给你 20% 补贴？
三）价格走势
当 20% 新政出来时，我们看到了网友们有如下一句评论：
—– 这种政策下只有二种情况，一种是房东主动降价，降价浮度个税差额的 20%，二，…………
必须说，这是一个良好的愿望，是愿望贴。但却是完全不切实际的。
房东是一个自然人，会有自然人的想法。房东不是木头人，不会在政府抽取了 20% 的税以后，再降价 20%，相当于总价打 60% 折。你以为房东傻子么。
那么，在博弈中，房东会采取何种行动呢？
答案很简单，对房东最有利的行动。
对房东最有利的，就是将「房价」涨到尽可能高的位置。
这个位置，简略估算是 130%
为什么，因为 Time Stands on Our Side 时间站在我们一边。
论房产分析，多军空军最核心的一条，最大差异最本质化的一条，「房价是高了还是低了」。
空军认为房价高了，远远脱离购买力水平。「泡沫」迟早要破掉。
多军认为房价太低，远远低于购买力水平。房价还要涨三倍。
当然，空军有很多伪军。
在多空分歧的情况下，我们要问的是，随着时光的推移，房产的「泡沫」是会破裂呢，还是会涨三倍。
这个问题只能诚实回答，你指指你的心。
TimeStands on Our Side，时间究竟是站在我们这一边，还是你们那一边。
时间是绝对绝对绝对站在多军这一边的。
人民币就是橘子皮。2001 年秀相上台之时，中国的 M2 供应量是 11 万亿。2012 年年末，已经到了 110 万亿。
也就是说，十年之内「货币供应量」翻了十倍。
我们有足够的信心，政治体制不改革的话，未来十年，「货币供应量」还将再翻十倍。
如果货币还要再发 10 倍。我们凭什么要担心？任何一个价格卖掉，都是错误的！
多军即使偶尔要卖掉房子，也是为了换筹。小房子换大房子。人民币我们是一分钱也不会拽在手里的。
在这样的情况下，20% 新政，我们如果要卖房子，我们对于「到手价」的要求，是 110%
因为我拿了钱没用。我至少要保证下一次买入的税费成本，所以要 110%。
而这个到手价，换算成了空军的出手价，就是 130%
你要是绝得不满意，不服气，不合理。您可以不买啊。
我们绝对没有买卖的意思。多军房子捂在手里，最多不换筹。空军若是不买房，十年后，你的钱就只够买一个烧饼。
TimeStands on Our Side.
四）时机
看到 130% 此节，恐怕许多空军骨干已经义愤填膺地跳起来了。「130%，你想得倒是美」。
空军骨干会振振有词地说，「想涨 130%，你今天就可以涨啊，干嘛等到国五条之后」。
还是引用铅笔社很著名的一句话来解释；「供应者和供应者竞争，消费者和消费者竞争，供应者和消费者之间从不竞争」。
傻空从来不知道他们真正的敌人是谁。
房东其实可以涨价。房东完全可以把价格，涨到 200000 元/平米。可以卖一百万元 5 平米。可以一套老公房住十户人家。可以租金 50000/月。
对于住房这种生活必需品，其实价格再高，租客们也会接受的。其中的道理，就好像农民想把大米卖 100 元/斤一样。
但农民伯伯为什么没把大米卖 100 元/斤，并成为全中国最富有的人呢。
因为「供应者和供应者竞争，供应者和消费者之间从不竞争」。
对于农民来说，他真正的敌人，其实是另一个农民。别人 2 元/斤就肯卖了。
对于房东来说，他真正的敌人，其实是另一个房东。他们只卖 2 万/平米。
对于傻空来说，他们真正的敌人，其实是另一个傻空。
在《国五条》之前，其实房东也想涨的。也想卖 130%。只不过房东之间也有竞争，市场经济的结果，是最低价格最好产品。
而《国五条》之后，所有的房东成本都增加 30%，所以房价要涨。
因为宏观调控，所以房价飞涨。
每一次房价摇摇欲坠，颤抖着无法支持高价时，国家就会悍然发动宏观调控，再把房价调上去。
五）市场的反应
市场的反应是，没有反应。
为什么，市场的道理，我在之前一篇《回忆那些楼市成交的黄金岁月》中已经说过了。真正的转折点，发生在 2005 年 5 月。之后都不是转折点。
真正的转折点，是 2005 年 5 月。当时楼市的交易成本，由 1% 猛增到 8% 以上。从而彻底永久地改变了楼市的风貌。
而之后的调控，并无意义。
在 20% 个调税出来之前，楼市的显性交易成本，大约在 11% 左右。
《国五条》新政之后，一般估算，交易成本将达到房屋价值的 25% 左右。
有区别么，没有区别。
哪怕之后再出《国五十条》，交易成本，达到房屋价值的 50%，甚至 100%，都是没有区别的。
为什么，因为超过 8% 之后，就意味着没有交易。不管是 11%，25%，50%，100%，其效果都是一样的。那就是完全没有交易。
市场其实是非常坦然的。本来也就没准备卖，或者不走这个道。所以 2 月 26 日《国五条》最终对市场的影响，是没有影响。只不过坊间话廊多了一些话题，Shuiku.net 多了一点流量罢了。
六）大赢家
本来想直接写七的，看了 14 楼的回复。觉得还是要提一提这一轮的大赢家。
Zhifei 是大赢家。至于具体为什么，由于本文可能会流传到外站去，就不展开了。
七）未来的展望
2003 年楼市分析的时候，有一群菜鸟。他们很重视「利率」对楼市的影响。
央行宣布加息了，加 0.25%，他们就窜上跳下。说大跌了，房价一定要大跌了。
央行一旦减息，减息 0.25%。他们就如丧考妣，大骂无良官员，说政府又在托市了。
其实，这是一种十分幼稚可笑的行为。
楼市是一种很长远的事。在漫长是十年，二十年持有期中，可能会经历几个，甚至许多个加息减息波段。从总体来看，平均后的利息波动并不大。
对于楼市投资也是一样。篱笆上最喜欢说的一件事，就是「楼市 10% 交易成本，二年涨幅刚刚白忙」。
对于篱笆上空军们的口中，楼市基本上一买就亏的。由于 10% 的政府税收存在，你 100W 的房子，一买入第二天想抛就是 90W 了。
真不明白我蠢还是你蠢了。
对于楼市，我们的观点如何呢。
我们认为目前处于一个「加税周期」中。和加息周期一样，加税周期也不是永久的，也是一种波动。你可以视之为政治波。
中国的「加税周期」和政治有关。风向的改变，最终要看人事布局。
但可以肯定的是，冬天总有一天会过去，春天总会来到。
加税周期其实并不可怕，因为你所束缚的一切，都会在减税周期被还回来。
相应的，多军并不认为自己的资产「缩水」了 20%。因为资产毕竟是资产，哪天一纸公文搞活市场，也是很容易的。而无资产人群，想要翻身，就没这么容易了。
在加税周期，我们通常不出掉资产。而在减税周期才卖资产。
唯一比较烦心的，就是我累了，想休息了。
（yevon_ou@yahoo.com，2013 年 3 月 4 日晚）