吴晓波频道至 Yevon_ou 老师采访函：
打扰了，我是吴晓波频道的编辑李梦清。想采访您一个关于房产的问题，不知道是否可以，十分感谢！
近来，杭州、成都、武汉、广州、无锡等城市买房难，甚至形成了所谓的买房 「鄙视链」，有人编成了一个段子：「全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。」
1. 一个很奇怪的现象是，开发商的要求很高，许多楼盘需要全款才能买到，但开盘后依旧分秒售罄，这是为什么？（买方：哪来这么多付全款的？刚需多还是投资客多？卖方：房源太少？政府限价？急着回款，要求全款者优先买房甚至直接要求全款才能买，这样的做法合理吗？是否违反规定？）
2．在这样的局势之下，再加上另一个背景：全国首套房贷平均利率升破 5%，为连续第 8 个月上升，这对于真正的刚需来说非常不利。那么，刚需在当前的状况下，到底该怎么办？
3．相比前几年，今年的形势是不是不太利于房产投资客？投资客该怎么走？
4、您的其他观点。
最近一周更新得很少，主要是在看书。看一些 「心灵控制」 与操纵方面的书。
吴晓波频道这个问题，非常容易解答。主要就二个字：
限价
一）全款
按照一般普通的买房流程。在 「下定」 之日，支付 20~50W 不等的定金。
约定三个月过户。过户之日付足 30% 首期。
贷款 70%
对于 KFS 来说，他的资金成本是有利息的。而且还很高。
中国的房地产市场，普遍 「资金成本」 都在二位数以上。
「诸神围剿绿城」 那年，宋胖子掘地三尺，最低的资金也要 28%
十面埋伏，走投无路。
当时就是联手做局，非得要趁你病拿你控股权。
历年来，关于 KFS「高利贷」 的传闻不绝于耳。傻空小白一直指望着 「付利息」 能压垮无良奸商。
简单点，我们就取 12% 的资金成本，或者月率 1%
以一套 500W 元的房产为例。
第 0 个月，付定金 50W
第 2 个月，首付付清 100W，少得利息 2W
第 4 个月，贷款结清 350W，少得利息 3.5W*4=14W
可见，如果消费者以 「贷款」 方式买房。资金晚到。
相对于 「全款拍在桌子上」 的土豪行径，KFS 是少赚钱的。
这个数字，从金额上讲，是 16w/500W=3.2%
我们出门买房子，常常喜欢讨价还价。拉着售楼处经理，「小弟啊，我全款付，可不可以便宜点」。
这其中的原理，就在于 「全款拍在桌子」 上，KFS 可以提早拿到钱。节省利息。
相应的，销售经理也会故作肉痛状。再让利 1~2%
我们出去买卖二手房，也喜欢问 「付款方式好的话，能不能再便宜一点」。
只不过 「民间」 利率一般远远低于 12%，余额宝不过四点几。
因此民间 「全款」 和 「贷款」，房东砍价余地不大。
二）限价
上文说到了，在 T+0 日，就一口气 「几百万扣在桌子上」，相对于 KFS 节省了利息。大概是 3.2% 的样子。
接下来第二个现象，就是 「限价」。
限价是政府制定一个 「最高」 指导价。譬如武汉汉江这种地方，只许卖 28000 元/m，再高就不发预售证。
限价这事，其实是很没有道理的。在水库文章《车匪路霸话限购》#870 中已有说明。
限价的本质，其实是 「抢劫」。对国家商业秩序危害巨大。
- 我明明可以卖 500W 的房子，答应卖给李四。您情我愿。
- 你非得限制我只能 300W，卖给村口的泼皮王五。这不是抢钱是什么。
价格管制是一件非常非常邪恶的事。1970 年代美国 「白左」 们搞出来的事情。
美利坚因此而衰弱，逐渐失去了世界第一大国的位置。
政客们为了一时短期的选举利益，损害长远的国力。
我们不要学他们。
言归正传，假设一定要 「限价」。那 KFS 就不乐意了。
你们这个地方 「投资环境」 这么差。以后商人都不来了。
而在短期之内，已建成/在建项目，则要想办法脱身。
第一种办法，是 「不卖了」。300W 卖给泼皮王五，我不卖还不行么。
哎呀呀，你看，预售证这么严肃的事，居然让临时工给弄丢了。
按照工商管理条例，预售证补办需要半年的时间。而且作为 「惩罚」，工商局半年内都不会再让卖了。
第二个办法，是收 「茶水费」。
譬如说，9 月 5 日的时候，爆出了武汉 「长江凯旋城」:
77 万的房子，首付 88 万
为什么会有这样神奇的事呢。因为 77 万总价的房子，首付 23.1W。
需要捆绑 2000 元/㎡的 KFS 精装修
需要捆绑 25 万元的 「品牌家具」
需要捆绑 7W 元的 「俱乐部会籍」。
他其实是一套 127W 的房子，被强行限价到 77W。
购房者满怀雀跃地去买 77W 房子，结果发现除了 「少贷款」。他们什么也没捞到。
当然，在政府一而再的 「严厉执法」 重拳扫荡之下。
「茶水费」 现象已大为收敛。
第三种：
- 最惨的某一类 KFS。
- 他们既不是国企。民企毛利就是身家性命
- 他们资金链也不雄厚。耗不起，一定得开盘。
- 想收茶水费，被严打。
- 跪在关二爷跟前，「俺下次再买高价地做 KFS，我是你孙子」。
对于这类 KFS，他们就是 「实打实」 地损失了。
就是真掏心掏肺 「打土豪，被分田」 了。
当然，在这最后的战役中，KFS 还是可以想一点办法，挽回 3.2% 损失的。
您也知道是什么了。
「全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪」。
三）刚需
Q：要求全款者优先买房甚至直接要求全款才能买，这样的做法合理吗？是否违反规定？
Ｑ：全国首套房贷平均利率升破 5%，为连续第 8 个月上升，这对于真正的刚需来说非常不利。到底该怎么办？
对于某些文科生小编来说，他们总以为全世界都是欠他的。
当别人辛辛苦苦啃白馒头凉开水，读《高等数学》挂在树上时。他们出去浪浪浪和买新衣服。
当别人踏踏实实认真工作攒月供时，他们在 「诗和远方」。转眼还嘲笑你土。
玩了十几年，现在快 30 了。
抬起头来一看，差距大得不得了。
别人都开始买第二套房子了。你的存款还没有超过五位数。
买不起房子怎么办。学 「白左」 啊。抱着了白左们 「精神领袖」 宝宝的大腿哭。
宝宝再寡廉鲜耻地喂养寄生虫。
对于某些 「诗和远方」 的文艺青年来说，自己不勤奋工作，然后去政府吼 「房价太高」。
政府已经很尽力帮他们了。连 「限价」 这种反噬力很强的政策都出来了（破坏投资环境）。
他们还哭诉 「抢不到」。
按照白左寄生虫的逻辑链：
首付少 ===> 穷人 ===> 应该帮助，是不是这样的思路？
遗憾的事，经济学是一门 「反直观」 的科学。经济学原理，和人类的第一反应并不相同。
经济学认为，一个人肯出 500W，一个人只肯出 150W。请问哪个人对房子的 「需求」 更为强烈。谁没房子就活不了。
答案是：500W 那个。
经济学的逻辑在于，「这 500W 并不是从天上掉下来的，而是牺牲别的换取来的」。
你有多大的需求，关键不是看你喊得有多响，而是看你为此付出多少牺牲。
为了这 500W，你每天要上班 8 个小时。
你的顶头主管是一个混蛋。不仅愚蠢透顶，而且还有口臭。
每天看着主管大放厥词，放屁狗狗放屁放狗屁。对你是一种巨大的折磨。
可是这一切你都忍了。因为你需要这 20000/月的工资。你要养家糊口，你要攒钱买房子。
而另一方面呢，小文青每天睡到 11:00 起。
去街道工厂打工三天，借口说太累，不肯去了。
天天宅家里打 「亡者农药」。
存款永远不超过五位数。看见一支 YSL 的唇膏，就忍不住买下来。
这种人嘴上喊得响，拍个访谈痛哭流涕，其实都是演技。
就好比说女孩子如果要选配偶。
你绝不能看凤凰男嘴上吹得天花乱坠，爱你到海枯石烂。
你老老实实地教育他，给你买 100 天的早餐。每天早起，风里来雨里去。
看看他能否坚持再说。
因此买房这种事，「肯出 500W」 就是比你 「肯出 150W」 要真心。
人家才是急需这房子，为此不惜大学格斗高等代数，职场忍受蠢猪领导。
拿 500W 抢房子的，才是真刚需！
「限价」 是一种扭曲，是白左对我们国家的残害。
「预售证遗失」「茶水费」，都是对限价的反应。哪里有压迫，哪里就有反抗。
因为你开始了一条扭曲，你就必须再叠加 100 条扭曲。就象漏水的气球。
如果我们不能阻止 「限价」。至少我们不应该赞赏 「第 101 条管制」。
dT>0，市场化在任何角落，都是好事。
（最后附一条官方对此事的看法。尽管他和我们谈的，并不是同一回事）。
四）投资客
Q．相比前几年，今年的形势是不是不太利于房产投资客？投资客该怎么走？
答：限价其实加大了利差。意味着只要你能绕过 「抢筹」，你就可以获得丰厚得多的回报。
这在《炒楼业黄金时代》#930 中已有阐述。
在人山人海的排队潮中，如何开后门拿到内部房源，这一向是专业人士更擅长的事。
不说了，因为我要加强学习去了。今天不喝茶，再见。
愿：国运昌祚
（yevon_ou@163.com，2017 年 9 月 20 日）