因为一个很狗血的原因，我们删掉了一点资料。
得罪女人真是麻烦。
一）罗尼来信
昨天的 「罗尼民宿」 文章发出去以后，哥哥收到了一封读者来信，附带赠送一吨板砖。
鉴于原信 「猪头」 语较多，俺改写了一个水库用语版。附件如下：
欧大：
看了你昨天的文章，我敢说你对于我们这个行业一无所知。充满了狂妄自大，自以为是。
虽然你在房地产领域见识广博，可是隔行如隔山。在每一个细分领域，如果你要赚到大钱，关键靠专业化，专业化，专业人士！
你懂个 P 啊。三瓜烂枣，肤浅庸俗。如果按照你的方法来搞民宿，结果只有一个，损手烂脚，亏到彻底破产。
如果用一个词形容，那就是：
以上全错
idRonnie
这封来信，激发了我极大的好奇。
于是在俺一顿麻辣烫，三斤小龙虾的孝敬下。大小姐同意再指点一二。
二）流派
罗尼说，她根本不是 「空间分割+时间分割」 流派。这个流派是一条死路，而且也是竞争激烈的红海。
无数人做二房东，拼得你死我活，黯然离场。
「空间分割+时间分割」 流派以 「业务重」 闻名。人力，辅件，开支无数。
因为你 4*30 间，一个月就要接待 120 批客人。
每批客人，都要往来确认，接送逢迎。
偶尔之间，客人间还会有纠纷，还需要房东调停。
此外，120 批客人，意味着 120 批床褥和被单。卫生清洁，水电消耗，破损折旧，都是偏重支出。看似生意做得红红火火，到年终结算一下助理工资，真心没赚几个钱。
而罗尼的流派呢，叫做 「艺术品时间分割」。
仅仅纯做时间分割。一套 200 平米的四房，直接出租 2000 元/天。
一套 300 平米的六房，直接出租 3000 元/天，9W 一个月。
这个把哥哥吓傻了，「天啊，这样的流派，有客源么」。
仅仅只做 「时间分割」，有几个好处。
首先，罗尼的民宿，是经过了精心的 「凤变冰」 处理的。每一套都是艺术品。
而艺术品，是整体的，不可分割切碎。
你设想一下，你点了焚香隐竹，背景音乐~梵音禅唱。
客户感觉挺好，可是隔壁住了一个抠脚大汉。那还有意思吗？
因此罗尼的民宿生意，从来都是 「整租」。
要租就租一套。我给你 200 平米的四房，等价于总统套房。
我收你 2000 元/晚，而五星级酒店收你 20000 元/晚。
艺术品不可分割。
其次，「整租」 市场，极大地降低了 「罗尼团队」 的运营成本。
如果你要接待 3*40=120 批客人，你就需要 120 次人力成本。
而整租，仅仅需要 30 天。
此外，客人之间会有冲突，会互相干扰。有床褥卫生用具等消耗。
在 「整租」 市场，成本也大大下降。
罗尼团队只需要小得多的助理规模，就可以管理几十套房子。
果然高端市场最赚钱啊。
上次刘雯姐姐来，带上自己的化妆师造型师助理厨师……一整个私人团队，你收 3000/天，服侍满意妥帖，住的比酒店舒服自在多了。
三）客源
好了，现在问题只剩一个。令人抓狂。
客源，客源呢！
世界上哪有 6~8 个，包三个晚上，来租你客房的。
罗尼鄙视地不屑一顾。「井蛙」
360 行，各有各的活法。
来来来，先上图；
- 这人是谁，关雎尔和静妃娘娘啊。
- 《欢乐颂 2》在哪拍的，罗尼家啊。
哥哥落荒而逃……
来来来，再看一个超级大美女。
（图片来源：刘雯微博）
因为罗尼本身有媒体背景。曾为第一财经 CBN 提供电视节目，做了几期高收视节目编导。[1][2]
因此罗尼创业之后，她手里的 「娱乐媒体」 资源极端丰富。
而 「娱乐媒体」，是这种豪宅 CEO「样板房级」 大 HOUSE 的最主要租客。
几乎所有的国产电视连续剧，樊胜美都住 200 平米的大豪斯。
目前，罗尼手里的导演和制片人，已经超过 200 个。
上海制作圈子手上，基本人手一份：「罗尼民宿」 资源指南。
华东地区，稳居第一。
相应的，也带来源源不断的财源，和数之不尽的档期。
（欢迎新进媒体联系罗尼民宿拍摄制作，助理微信：lets2n）
我问她，「你接待这么多摄制组，有没有好玩的故事」。
她说，「有啊，娱乐界其实远远没有地产界有钱」。
「尤其一些草台班子，真心说挺抠的」。
「有过一次我们接待了一个剧组」。
「过了几天，他们要拍一个镜头」。
「但是忽悠我们说是来开会的，打算偷偷地潜进去，瞒着我们偷拍」。
「因为姐姐向来偷懒，连密码锁都全自动化。俺都不去现场。可是，既然全自动化……姐姐在公共区域不可描述之处，是有摄像头的啊」。
「他们进场前，还反复和我们确认：绝对绝对绝对不拍」。
「结果，被我助理拉着马达冲了过去，逮个现行」。
「你说设备都铺开了，又不能不拍」。
「场地费贵，能贵得过导演和演员嘛」。
「除了本来该收的费用，额外再收了 A5 的罚款，一个月月供到手啦」。
「除了团客，有没有散客」？
「出差的也很多啊」。
「出差不住酒店，傻啊」。
「哥哥哎」
「你要是个项目公司，创业公司，一整个团队来出差……你是租酒店再加会议室呢，会议室多贵啊！」
「不租会议室，您绕着床沿开会么」。
「还有，晚上想打双扣，斗地主呢」。
「您不租民宿，您是不是傻啊」。
罗尼又举了几条例子，条条惊掉哥哥下巴。
比如，富二代的 「轰趴」 也是一个巨大的市场。
「那你顺便也去轰趴接待下？」
「不，我们有密码锁加摄像头，我从来是不去的。明星来也没见我去啊，合影都是让助理去拍」。
四）市场对接
所以呢，「这门生意其实只有你可以做，水库中的学徒哪怕知道了心法，也学不象」。
「对的」，小狐狸笑得象偷吃鸡似的。
「人脉关系」 本身是一种门槛，200 个媒体组不是一朝一夕可以培养起来的。
而如果你冒冒失进入 「大面积整租」 市场，初期的流量不足以养活你的模式，前期一定亏得非常厉害。
罗尼 N 完房缺钱的时候，也会得得瑟瑟开开民宿课，场场爆满。
「你比交大还贵几倍」。
「有干货，不值得么」。
「俺打开网页，寻找市场上的竞争对手」。
「按销量第一名，罗尼」
「第二名，罗尼」
「第三名，罗尼」
「第四名，罗尼徒弟」
「第五名，罗尼前前前助理」。
财政崩溃的时候去开堂课，居然开成了桃李满天下……
业精于勤。同样是买房子，水库可以从选时，选筹，贷款，装修，代持，再融资，信用卡中累积无数经验。一点一滴积攒 「专业优势」。
对于民宿市场，原理是一样的。
「不过你也可以委托托管」，罗尼补充道。
「内环线以内的大房子，老破大，底子好，我可以帮你托管」。
「只不过利润的大头，在你手里」。
「对的」，小狐狸笑得象刚偷吃了鸡腿。「但比你空关，长租好啊」。
「在我这儿托管灵活的很。哪天想卖房了，随时下架，空出来 Open House」。
「按凤变冰流出售，无缝切换」。
「对投资来说，决胜在买卖。正现金流只是赠品，好卖，才是正餐」。
哥哥找了套田林的 181 平米五房扔给她。友情赞助，贴一个公众号的二维码；
五）评语
上一次水库 A8.5 群迎新，罗尼没有参加。
她虽然赚钱，现金流赚得哗哗，但从净资产来说，未必是最强最快的。
水库在很早的《炒房客的流派》系列中就说道，八大流派全部都是错的。
你折腾大户型，每天赚 2000 元，一年赚了 60W。
数钱数到手抽筋，每天晚上抱钱入睡，看起来是很爽的。
但其实算算利润，你未必有 「大户型囤房流」 赚得多。
水库的主要流派，还是在 「买入— 持有」。买很多很多的平米，然后赌房价的上涨。
贷尽可能多的款，挖空心思赚杠杆放大的钱。
对于水库老人来说，「心力」 是有限的。
2013 年和罗尼同一批进水库的，其他人也有。例如 xingu，主持融融业务。85 年的，他去年赚了 1500W。
年龄超标了，所以不写他的故事。
哼哼哼，你懂什么，罗大小姐说。
「上次你写《我们的盟军》 ，说罗尼月入 20W……不，俺现在月净入破 30W 了」。
「更早更早，2014 年，俺在论坛发了帖《何谓难》，差点被你气死。你说你就没见过雌性动物坚毅不拔！可你看我搬砖这几年，又稳又快吧！上周一口气 3N，服不服」。
俺现在是：
大面积，低单价，囤房流
- 法租民宿流升级版
组合起来，就是大面积，低单价，高杠杆，正现金流！体系内以战养战，自成循环。
姐姐不去和设计师比文艺，比的就是拿捏精准的成本控制和回报暴击。内环房子要托管，就全都扔给我吧。
哥哥看得目瞪口呆，不出王炸是不行了。
「你有那么多客户资源，怎么还没嫁掉……」。
「哪路青年俊才，来屠龙啊」。
求哪位镇得住的，把她领走。
（微信见前二维码）
计划写三个 90 后的。
另二位只能另起标题了。待续
（yevon_ou@163.com，2017 年 7 月 29 日午）
罗尼最好看，最漂亮，貌美如花，举世公认。
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[1] 实是周六全台收视率第一
[2] 为了搜集西班牙移民资料，而接触水库。shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=9786