三个条件：
1） 出生于 1990.01.01 之后
2） 去年净赚 1000 0000 以上
3） 女性未婚，男性未育
一） 前言
首先，让我们看一段目前网上很火的文章。
《我的那个她，你在哪里啊？》[1]
35 岁 你因为身体越来越差
加班越来越少
晋升的速度也越来越缓慢
那天下班，媳妇告诉你
孩子要上幼儿园了
双语的一个月 3000
你皱了皱眉头，那边就已经不耐烦了
「四单元的老王家孩子，一个月 6000」
「你已经这样了，你想让孩子也输？」
你没说话，回屋给媳妇转了 6000 块钱
这笔钱，你原本打算给自己过个生日，买个新电脑
38 岁，孩子上了一年级
老师说一年级最关键，打好基础很重要
你笑着说，是是是，老师您多照顾
新生接待的老师看着你不明事理的脸
给你指了一条明路
「课外辅导班，一个月 2200」
40 岁的时候，孩子上了三年级
老师说，三年级，最关键，承上启下很重要
你笑着说：是是是，正打算再报个补习班
44 岁，孩子上了初中
有一天回到家，她对你说
爸爸，我想学钢琴
你没什么犹豫的
你以为这些年，你已经习惯了
但那句 「爸爸现在买不起」 你始终说不出口
好在孩子比较懂事
她说：爸爸没事，要不我先学陶笛也可以
你看着这么懂事的孩子，却开心不起来
46 岁，孩子上了一个不好不差的高中
有一天你在开会，接到了老师的电话
电话里说你的孩子在学校打架了
叫你去一趟
你唯唯诺诺的
和那个比你还小 5 岁的领导请了个假
到学校又被老师训了一通
无非台词就是那一句
你们做家长的就知道工作，能不能陪陪孩子
你看着这个老师，有点可笑
好像当时说：
家长在外辛苦点
多赚点钱让孩子多补补课的和他不是一个人
50 岁，孩子上了大学
很争气，是一个一本
他学的专业你有点看不懂
你只知道工作不一定好找
而且学费还死贵
你和他深夜想聊聊
准备了半斤白酒，一碟花生米
你说着那些曾经你最讨厌的话
还是要为以后工作着想
挑个热门的专业
活着比热爱重要
你们从交流变成了争吵
你发现，你老了
老到可能都打不过这个 18 岁的孩子
你说不过他，只能说一句：我是你爸爸！
孩子看着你，知道再怎么争辩都没用
这场确立你最后威严的酒局不欢而散
你听的不真切
在孩子回自己屋的路上好像叨叨了一句
「我不想活的像你一样」
怎么就哭了呢？50 岁的人了
一定是酒太辣了，对不对
一定是酒太辣了
55 岁，孩子工作了，似乎有一点理解你了
但你却反了过来，你说不要妥协
56 岁，孩子也结婚了
你问他喜欢那个姑娘么
他愣了愣说：喜欢吧
60 岁，辛苦了一辈子，想出去走走
身边的那个人过了 30 年
你依旧分不清到底喜不喜欢
你们开始规划旅游路线
这么多年了
你们还是存在分歧，还是在争吵
某个瞬间，你觉得
这样可能也挺好
一切都准备好了
儿子说：爸妈，我工作太忙了
可以帮我照顾一下孩子么
你们退了机票，又回到了 30 年前
今天我们想讲一个话题，本名叫做《水库的 90 后》。要列入这个榜单，至少要满足几个条件；
1） 出生于 1990.01.01 之后
2） 过去一年，净赚 1000W 人民币以上。
3） 没有爹可拼
4） 女性未婚，男性未育
5） 从事水库周边衍生产品。
我想要怒放的生命
想要不平凡的人生
二） 罗尼
罗尼小妹妹是 90 年的。家庭起步财富，估计在 A7.5~A8 之间，不详。
2013 年注册水库 id
水库的标准流派，叫做 「大面积，低单价」。
这是一种流派，完全放弃所有的流动性，完全放弃所有的逃命可能。
我就是和你死磕上了，就是豪赌房价连涨十年，一直涨到天上去。
象 「老破大」 这种物业，除非楼价从 1 万猛升到 5 万。
否则是很难击破 「矫情」 的新房癌。让眼高于顶的凤凰白领，意识到 「回归居住功能」 才是本质。
但是反过来说，如果楼市真的如我们所料的 「特大牛市」。
大面积低单价，又是赚得最多的流派。
罗尼当年初入水库，新手村，举着一把菜刀锈剑。
买了一套老破大，没了，子弹都打光了。
租也不好租，卖也不好卖。接下来怎么办？
按照我们老手的做法，自然是稳坐钓鱼台。凭借着手中 「护航舰队」，成熟期互相错开，以体系规模的优势换回流动性。
可是罗尼只有一套房子，而且她是一个 90 后。
罗尼想的是，「有没有额外的科技树，可以提升房租呢」。
水库之前有一篇文章，叫做《买卖是买卖，租赁是租赁》#450。
说的是在中国，由于特殊的文化，习惯，传统等力量。「买房」 和 「租房」 其实是二种截然不同的商品。
- 中国人认为，「结婚之前」 生活可以尽量节省。哪怕住老破小节省租金。
- 「结婚之后」，就一定要安顿下来。买体面自住的房子，拖家带小租房是不可想象的。
相应的，反应在楼市上，就有一个 「二房」 的分水岭。
- 50 平米以下，主要是拿来出租的。租金回报很高。
- 150 平米以上，（除非面向鬼佬）几乎没有出租市场。
- 50~150 平米，介于二者之间。
中国的老百姓，不愿意为租金花钱。
租金被认为是 「消费」，是泼出去的钱。
租房时的选择，要比 「买卖」 时挑选的婚房，低好几个档次。哪怕收入一样。
三） 空间分割
想要提升房租，最主要的手法，是 「空间分割」 和 「时间分割」。
所谓空间分割，就是按房间出租。
想象一下，你一套四房老破大，内环想要租 18000 元/月。则你的客户对象，是非常非常狭小的。
有多少人，拖家带口，一家 4~5 个人，依然寻求租房住呢。
如果租给核心小家庭，又有哪些中国文化，允许人奢侈到租房租个书房呢。
这个消费群体是非常小的。
既不好租，租金也上不去。
但是，你可以 「空间分割」。
四房，干脆租给四个人，每人一个房间。4000+4500+5000+5500（主卧）。
很轻松就破了租金上限。而且不怕断租。
当然，我们不涉及 「群租」 市场。群租也不适宜在内环搞。因为租金上不去。
目前在北京/上海，执行的法令是 N+1
四房一厅，最多可以住 5 个人 [2]。如果把客厅改成房间的话。
为了保证品质，我们常常就放 N。就四个人，把客厅留给公共空间。
前二年有一部很红火的电视连续剧《爱情公寓》。
片中就是六户青年，来自不同的地方。最后结为非常好的朋友伙伴。
四） 时间分割
如果说 「空间分割」 只是一种工具，基本保护了你 「大面积低单价」，能和小房子租到一样的价格。
「时间分割」 则是真正的大神器，使你走上了发财致富之路。
譬如 「空间分割」，一套四房。割成四个房间。
则每个房租，月租金 4500 元/月就够了。
150 元/日。
但是你可以问，能不能租到 300 元/日呢。答案是可以的。
能不能租到 500 元/日呢。「罗尼」 做到了。
能不能租到 800 元/日呢。呃，我也不知道。
这里面涉及的，就是一个 「短租」 市场。
短租，指的是到上海来短暂商务，旅游的人群。住宿时间通常是 2~3 天，7~10 天。
那么，有人问，短租为什么不 「住酒店」 呢。
小朋友啊，这说明你钱还不够多。住五星级酒店还不够家常便饭。
我就问你一句话，五星级酒店的 「标间」 面积是多大。「行政房间」 面积是多大。
答案是：标间 25㎡，行政套房 45㎡（套内）
但是民宿，动辄给你一套二房 120 平米。
价钱一样。你说住酒店，还是住民宿。
对于 「民宿」 这门生意，最初级的就是 300 元/天。
直面的竞争对象，是 Motel268 之类的经济型酒店。提供更宽敞的空间，和更佳的地理位置。
「高端民宿」，可以做到 500 元/天。
直面的竞争对象，是五星级喜来登之类的大酒店。但这一端民宿，往往都有自己独特的 「卖点」。
庭院深深，法租情怀，仿古阁楼，日本枯山水，茶道，旅游，时尚介绍，和逗趣的房主。
对于很多想要 「探索城市的奥秘」，体验多元文化的味道。
住民宿无疑是一个非常好的选择。几乎每个民宿，都是一段故事。
因此 「时间分割」，短租市场，是一个非常有潜力的市场。
而你一旦进入 「短租」 市场，整个商业模式就爆炸。
五） 发财
发财要趁早，最好 30 岁之前
——yevon_ou
「短租」 民宿派，是一个非常惊人的市场。
你想一下，我们最初的模型，是 18000/四房，4500/房间，150 元/天。
假设你可以租到 300 元。那你的一个月总收入该是多少。
300*30*4=36000
实际上没这么多，因为 「民宿」 不可能是满租的。一个月算 20 天好了。而且你还有一些成本。
300*20*4=24000
但是我们接着想，假设有一个小疯子，她特别特别的能干。特别特别的挖空心思。
水库精神，叫做 「每一个环节比你做好 1%，累积就是 20%」
这一个小疯子，每个房间可以租到 500，一个月可以满租到 25 天以上。则她的总收入是多少:
500*25*4=50000
一套正常的四房，在市场上 18000 都租不掉。算上空置，中介费，来回扯皮。一年净收房租也就 15W 左右。
而罗尼可以做到 60W/套。
这个家伙抬头想到，「咦，好像也不错嘛」。
水库早期文献，《炒房客的流派（3）—-法租民宿派》#485，其中的女掌门，就是罗尼。
各位，「时间分割」 使得你的收入暴增 2~3 倍。
这个 2 倍，不仅仅是财务上的多赚十几万元。
它意味着一件更重要的事：「盈亏平衡点」。
好比你一家饭店，月销售额 80Ｗ，和月销售额 120W。
这绝对不是一个概念。这意味着你跨越了 「盈亏平衡点」。
一个是负毛利-20%，越办越亏。
一个是正毛利+20%，以战养战。
过了这个点，你就可以指数扩张。发财要趁早，最好 30 岁以前，时不我待。
轰隆隆，工业革命。不到几年，罗尼爆发式地逼近手顺。[3]
前二天放《我的前半生》，8 万元的鞋子，30W 定做衣服。罗尼看着目不转睛，说 「买买买买买」。
助理提示问：「宝宝，买哪个牌子」
罗尼说：「买什么衣服，买特斯拉吧」
特斯拉成就 +1
解锁任务：富二代派对
话说罗尼一套房子，租给了三个富二代。开轰趴大趴。
闹得过了，隔壁 02 室住了一个法国大叔。难免过来投诉。
罗尼开着 Tesla 上门催帐，「法国人，摆平他」。别给姐姐添乱。
于是富二代说：「尊敬的绅士，我们这里有一些法兰西荣誉特产。不知您愿不愿意笑纳」。
法国大叔臭烘烘的脸：「你们懂法国艺术么」
结过一看，一个原装的 HERMES 包包。
为什么有些人的人生。
深度，广度，就可以阔好几倍。
前二天罗尼在群里喊，太颓废了，要减肥了。学习罗子君省吃俭用。
俺凑上去问，「后悔买特斯拉了吧」
「不是，买房子」
「是一月那套，后悔」
「不是」
「二月那套」
「也不是」
「是上上周，上周，还是昨天买的那套后悔了」
「讨厌啦，房价要跌到脚趾头的。捡菜叶了」
未完待续，下篇再讲。
进度已严重超标，计划写三个人的。
（yevon_ou@163.com，2017 年 7 月 27 日午）
[1] 还有一半，未转载。全文在：《我的那个她，你在哪里啊？》https://tieba.baidu.com/p/5237625947
[2] 事实上，租客往往是一对情侣。分摊 4500 元房租，就不显得贵了。
[3] 参见《多军手顺择偶观》#F1040