希望在远方
一）租售同权
昨天楼市的眼球焦点，毫无疑问是广州 「租售同权」。
哥哥统计了一下，大概被问了 20 次。其中《分答付费社群》8 次，小密圈 8 次，隔壁邻居的小密圈 4 次。微信群杂七杂八的就不算了。
通常而言，哥哥的回答还是很质朴的。充满了乡村田园气息。例如隔壁圈里，哥哥做嘉宾时：
今天中午我在剥碧根果，一边剥一边想。
猛的一拍大腿，「哎呀，全错了」。
我知道我错在哪里了，也知道热心的网友，为什么不惜叨扰问 20 次了。
也知道痛点错在哪里。
如果不纠正的话，肯定还会再问第 21 次。
因为俺实在太质朴少年了，网友们真正问的，其实是：
有没有可能，
用 3000 元的租赁价格，
解决 800W 元的学区房问题？
二）学区房
北京什么最贵。是国贸 CBD 的黄金地段，还是金融街，码农的发财之地。
还是藏在深山密林里的别墅，霄云路 8 号。
都不是。
北京最贵的，是 「学区房」。
甚至有 30 平米 1200W 的天价成交，论单价远远秒杀一切 CBD。论总价也差不多。
学区房不仅仅贵，而且是 「刚需」。
天子脚下，如果你找不到门路，你就只能千军万马走公立。
北京民营教育特别的少，菜小又是妈妈圈一致口碑不佳，华北的母亲们又特别迷信官本位。
如果你想在北京待下去，您就乖乖地怂买学区房吧。
在北京，有一个说法，「任何生物均有天敌」。
譬如码农投行，滴滴，阿里，ofo 单车。
靠风口你是可以赚很多钱，甚至一些 IT 公司，批量制造产生 「千万级富人」。
可是没用的。别以为那钱是你的。你只不过一个过路财神。
这钱归根到底是房东的。
你终身奋斗，好运加创业，历经幸存者偏差。最终，按揭+首付，买了望京一套房子。
你的全部财产，你的全部奋斗，你在地球上的一切成绩；
最终结算为：望京一套房子。
另一方面，绝大讽刺的，「房租」 从来都不贵。
从资产回报比来说，「房租」 简直低得吓死人。
譬如万柳一套学区房吧，按 120000/m 单价，怎么说也得 1000W 总价。
房租呢，能收 10000 就不错了。
年租金回报不到 1%，住房是压力，房租远远不是压力。
因为房租始终便宜，房价始终还不是太大的民生问题。
所以，哥哥写了 500 字的废话，网友们问的其实是：
「可不可以以廉价的房租形式，解决房价捆绑的教育，医疗，养老补助金等大城市福利」。
可不可以就付 3000 元，你把这些 「大城市的福利」 全部都给我打包兜售了。
- 孩子上学学区，租售同权
- 社保养老金，租售同权
- 顶级医疗，租售同权。
俺内陆人来到你大北京，付 3000 元包吃包住包医疗。您把我所有的终身福利都给负责了。
这个才是提问人的核心诉求！
然后你再看哥哥文初 「回答」 的问题。
那都是回答什么个鬼啊！
难怪网友们不满意，难怪网友们问了一遍又一遍。
他们不就是指望从你嘴中听到一个 「Yes」 么。
三）人生苦难
好吧，我们再来看水库小密圈昨天一个长贴；
当年读大学时，有一个假段子。
万隆会议有人问周董：「为什么中国人都低着头走路」。
周：「因为我们在走上坡路」。
人活在这世上，谁都不容易。
香港几乎没有什么税收。但是香港的 「地价」 很高。明眼人都知道，这是一种 「隐性税收」。维持了政府的运作。
中国的房价运行规律，与此类似。普通人如果吃吃喝喝，那肯定卡路里过剩。
天天晒美食，晒旅行，生活美滋滋好似文青。
唯独在 「买房」 这一关上被卡住了。
也是政府一种 「隐性税收」。
既然是税收，最多能漏网几只小鱼小虾，大部分必要被卡住的。你不扛枪，我不扛枪，谁保卫咱妈妈，谁保护国家。
因此愿望是美好的，现实是残酷的。
指望 「租售同权」 卸掉你头上的房价压力，幼稚版痴人说梦，这钱省不了。
从技术的角度来说，北京的 「学区房」，其实是可以租的。
目前的行情，中关村一小二小，学区每 6 年产生一次。
则 6 年的 「租费」，大约是人民币 100 万元左右。
你付上一百万，总有种种操作手法。让你享受 「学区房」 的名额。
但房东也象人参果一样，三千年一开花，三千年一结果。熬六年结一枚果实。
回复到广州 「租售同权」 的政策。如果 「租赁」 真的有效，而且没有任何的歧视。
相当于把北京学区房 「六年人参果」 公开售卖了。
我们知道，北京的 「天价过道学区房」，其实是没什么 「使用价值」 的。
学区房 = 房屋价值 + 学票价值。
房屋价值接近于零，你要租此房，一二千就可以了。
但是，一旦 「租售同权」，就意味着 「学票的出租价值」。
学区房租金 = 房屋租金 + 学票租金
按照六年 100W 的学票行情，再加上公开交易，总有溢价；
这 6㎡的房子，您看，租金 2W 行不行啊？
（一次性预收六年，中途不退款）
四）公允价值之移动
另外分析一下 「买卖/租赁」 之间的关系。
假设政府管制，或者收取很重的税收，导致 「租赁」 很不流畅甚至违法。
则购买力会涌入 「买卖市场」，推高买卖价格，降低租赁价格。
反之，如果租赁取消 「管制」。则买卖价格会下降，租赁价格会上升，「买卖/租赁比」 会回归均衡利率。
因此，如果 「租售同权」，彻底贯彻执行的话；
- 学区房中 「学票」 的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。
- 租赁费会上升。由每六年 100W 升到每六年 150W
五）实战之关注
见我最初在 「一亩瓜田」（武汉小密圈）的回复。
中国的事情，文件是文件，实操是实操。文件精神和基层实践还有很大不同。
对于 「租售同权」 这种事，还需要问一下；
究竟是真同权，还是假同权。
执法部门的一丝丝摇晃，都会涉及到学区房的估值，都会涉及到资产价格的变动。
譬如说，业内一直都心知肚明。哪怕在北京算 「入学资格」，他实际也是排队的。
第一等：人户合一
第二等：人户不合一
第三等：工作居住证
第四等：租赁关系
北京根本不谈什么 「租售同权」，北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。
只不过在实际操作中，分为 1,2,3,4 等。
而大家都知道，3 等 4 等，您就不用等了。
如果我们拉一条线的话。
| （房东有权，租客没地位） | <——> | （绝对的租售同权） |
| 学区房贵，租金很低 | <——> | 学区房便宜，租金高 |
实际的执行，应该介于二者之间。是 0~100% 间的一个数字。
这也是我在小密圈说，要先观察一下。看看具体 「疍吏」 的本意。
六）屌丝翻身
最后还有一些篇幅，我们讲讲 「屌丝翻身」 的常见问题。
例如昨天，前天的小密圈提问；
我们要说的是，这个世界上的事，99% 都是 「细水长流」 的事情。
若你从 2003 年开始看空房产，连错了 14 把。
若你从 2008 开开始看空地产，就是连错了 10 把。
如果你错了 14 把，那是很难很难追的。
你妄想 「一把翻身」，一把抵 14 把，这是很难实现。而且也不公平的。
人家家里是十几代的老牌贵族,「四世三公」。
而你妄想一把就王侯将相，宁有种乎。
这是不现实的，而且也是对累世积累的不公平。
我们从来不奢望任何黑天鹅事件。
房地产问题，可以用四个字来形容 「积重难返」。
种种弊端，是十几年累积调控，不断削弱自由，而累积起来的。
市场割裂，交易缺失，杀死信使。病去如抽丝，需慢慢调养。
别的不说，「新增供应」 难道是一朝一夕的事么。
你知道 CY 梁想要多造几套房子，有多难么。
我们对于 「断崖论」 向来嗤之以鼻。
什么 「北京下跌 30%，上海下跌 50%」，坏人骗子骗傻子。
宏观调控既然已经持续了十年，那么任何让房价 「速跌」 的方法都已经失效。
任何一个政策，都只会有轻微的渐进式的效果。
压在你头上的养老房价医疗负担，你千万别想逃。速效都是骗子。
人生哪有这么容易。
(yevon_ou@163.com，2017 年 7 月 19 日暮)