之前写了一篇《炒房基础知识入门》，第 16 楼 laojiayu 问道：「在房票被限的当下，如何投资房产？」
这让我想起来了另外一个概念。很多很多年之前，在那篇著名的《从小数点揭示的财富信息》中，落袋为安曾经说过二个数字。他的负债资产比是 1.17%，房产占总资产 60%。
当时，我们就 1.17% 这个数字展开了一番讨论。事实上，我们当时没写的，就你这 60% 的房产价值占比，同样可以推衍出丰富的信息。
只不过出于某种原因，我们不写，不能写。
一）多军跳楼
说回 laojiayu 的问题。历年多空争执，我们听得最多的一句话，「多军都是满负荷买房的，房价只要跌掉 15%，多军就要去跳楼了」。
这句话说了太多太多遍，充分满足了空军们的心理。可是从来没有人仔细想一想，这句话其实是不成立的，是自相矛盾的。
就好像 laojiayu 那个问题：「在房票被限的当下，如何投资房产？」。问题本身是不成立的，是自相矛盾的。
为什么，因为如果你是多军，你根本不需要今年买房子！
如果你是多军，你早干嘛去了。今年是 2012 年，2011 年你干嘛去了，10 年你干嘛去了，09 年你干嘛去了？
如果你是多军，早在你依昄的一天，你就已经满仓了。你根本不需要到 2012 年，然后来头疼地问，「限购了，如何投资房产」。
同样道理，当年落袋为安在篱笆上，追着我屁股问，「你买房了没有；不买房，你就是伪多。买了房，你就是 09 套牢者」。
无论他追问多少次，哥哥笑而不语。为什么，因为这个问题根本不用回答，你以为一个正牌的多军，会一直到 2012 年，才急吼吼地去买房？
二）现金流安排
说回楼市分析的正题。为什么我一听落袋为安「房产占总资产 60%」，就可以接着分析出他的资产结构。
因为房产/资产比例，并不是 0~100% 平均分布的。严格地说，他只有二个区间可以存在。
大约三年半之前，我和家安的创始人 mtian 吃饭，悠然火儿作陪，当时他还是一个傻空刚买房。
在席上，悠然说，我们多军肯定都是满负荷买房的，负债率至少 75%。房价轻微的风吹草动，足以让我们破产，风险太大。
而我和她说，财务风险最大的，不是我们多军。而是傻空 mtian，「明天」他的资产负债率是 75%，而只有傻空才更容易破产。
二年之后，悠然发了个贴说，当年她以为欧是疯子，后来才发现她自己是傻子。
为什么，原因还是那句，「如果是真正的多军，怎么会到 2012 年才买房」。
三）三种模式
吹牛是一件系统工程。在楼市的推理题中，最重要的一条前置是「如果是真正的多军，怎么会到 2012 年才买房」。
在这样的前提假设下，房产/负债占比，其实并不可能是 0~100% 之间的任意数字。而是只有三种模式。
三种模式是：
1）一直摒到 2012 年才买房子，傻空。
2）早在 2003，2005 年已经买好了房子，多军
3）2N 理论
现在我们逐一展开。
首先，在市场上，负债率最高，风险承受能力最小，最危险的人群是谁呢。绝不是满仓饕餮的多军，而是傻空。更准确点说，是在傻空~空翻多的那一瞬间。
一般来说，小白领买新房子，是负债率最高的。二个 27~28 岁的小夫妻，自己存 40W 元积蓄，再问父母啃老 20W，合计 60W 当做首付。
买了一套 200W 的房子，贷款 70%。也就是说，在他们的资产负债比中，负债率 70%。
这是最最高的情况，也是唯一有可能资产负债率达到 70% 的情况。
而多军负债率呢，不会超过 25%。看清楚，看仔细，不会超过 25%。我们用尽了一切的力量，也无法使自己的负债率杠杆，超过 25%。
四）多军模式
我们来看一下，情况二。
在情况二之下，假设一个人，2003 年买了 100W 的房子。小夫妻二个人拼死积蓄 20W，再向父母啃老 10W。贷款 70W，负债率 70%。
那么一直到 2012 年呢，他这个房子大概涨了 5 倍。升值到 550W 左右。原先七十万的贷款，还剩下 50W 左右。这样算下来，他的资产负债率，是仅 10%。
如果这个人是 2005 年买的 100W 房子呢，那大概升了 4 倍。也就是 50W/400W=12%。
如果他是 2007 年买的房子呢，那大概升了 3 倍。也就是 50W/300W=16%
如果他是 2009 年买的房子呢，那大概升了 1.8 倍。也就是 50W/180W=27%
可见，在任何一种情况下，多军的资产负债率很难超过 25%。
很多人缺乏一种基本的数学素养。其实，自己仔细精算过就知道，反比曲线是「急剧」下降的。
对于贷款买房来说，只有最初的 6~12 个月，你可能维持着 70% 的负债率。但只要一过二年三年，负债率就会急剧下降，其速度不亚于雪崩。最终维持在 20~25% 之间。
所以，要问别人资产负债比，只有二个区间可能，要不就是 70%，那是刚买房的。要不就是 20% 以下，那是买房二年以上的。
3）超买和 2N 理论
接下来，我们要说第三种模型。
第三种模型很少见，他是指有人 2002 年买了房子之后，2003 年又买了一套，2004 年又买了一套，2005 年又买了一套，2006 年又买了一套。。。。。。那他的资产负债率怎么估算。
这种模型很少见，很少见。少见到我们甚至都不应该单独列篇把他写一下。因为绝大多数情况下，我们面临的其实是「超买」。
什么是「超买」。超买就是 2003 年你买房的时候，不仅借了银行房贷，而且连首付都是凑的，啃老的。很有可能连月供都还不起。
超买的情况才是普遍的 90% 人。在这种情况下，当年买完房之后，最初的几年根本谈不上新的扩张，而是要休养生息。把欠父母的钱还掉，把向亲朋好友们借的钱还掉。最初的几年月供或许过得很惨，后来才慢慢逐渐增加工资，房租也提上来了，扣除了月供还有剩余，总之慢慢走上良性轨道。
在这种情况下，比较典型的算法，是 2003 年买一套，修养五年，到 2008 年再买一套。
这样的话，资产负债率如何计算呢。
非常简单。假设 2008 年买的房子总价，和 03 那套升值到 08 年差不多。则你的资产负债率，就是二套平均。10% 和 27% 平均，总值还是 20% 左右。
用心的朋友们，或许在这个时候发现一个问题了，也就是说，多军的负债率，无法超过 25%。
4）25% 大限
再展开一步，假设一个人非常地疯狂，他每一年都买一套房子，2002,2003,2004,2005……结果会是怎么样呢。
结果是，他的资产负债率，还是无法超过 25%。因为你十年买 10 套房子，你的资产负债率，就是 10 套房子的平均。
在 02~09，这 10 套房子本身的负债率就是 10~27%，无论你再怎么平均，总的负债率还是无法超过 25% 的。
再进一步问，假如一个人如此地疯狂。他不仅仅 02~12 年每年都买一套房子，而且 10,11,12 还加大仓位，加大投资，不幸套牢。那么，他的资产负债率会是多少呢。
首先，这种情况很少发生。
为什么，因为每一个人都是靠现金流买房的。具体的说，就是你的工资。工资基本上就是每年平稳增长的。除非你 2012 年离奇地中了彩票，否则很难以理解，为什么你突然 2012 年疯狂大买。
其次，即使这样的事情发生了。
20%+20%+20%+20%+20%+20%+20%+20%+20%+20%+70%+70%+70%+70%，十四个数字平均下来，仍然只有 35%。这已是极小概率事件了。
就总体而言，人的一生，只有一次资产负债率超过 70% 的机会。就是你第一次买房，或曰傻空翻多的时候。
从此之后，别说 50%，就连 27% 都难以祈望。哪怕你每一年，都用尽最大的力气，不停地买。
知道后来故事的结局么，结局就是二年之后。悠然自己上来发了个帖子，哀叹说，「当年不听 yevon_ou，现在自己想买第二套房，才发现 20% 资产负债率都很难做到」。
五）落袋身价分析
最后说回对落袋为安先生的估算。他这里有个数字，房产占六，其余资产占四。
我们一般估算落袋为安先生的房子，也涨了有四倍五倍。那么相应 6 分房产之中，要还银行的贷款，比例为 1。
这是什么概念呢，也就是说，落袋实打实靠工资赚出来的钱，是 4+1=5 成。和他今天的房产价值差不多。
这是什么样一个概念呢。这是很夸张的一个比值。今天的房价动辄 300W，500W。靠工薪积累，是万万存不到这个数字的。
许多亲自操刀过的人也知道，哪怕许多人表面光鲜，有 40~50W 的年收入。但实际存下来，一年也就 15~20W 不到。收入大，开销更大。今天 anjia 大户上普遍都有几百上千万的资产，其大头都是靠「资产增值」而来的。
靠自己的工资积蓄，别说净资产的 50%。安家网友的财富，都是钱生钱，平均能有 20% 是靠工资劳动而来就不错了。
落袋实在是一个很勤奋，很节俭的人。所以在他的总资产中，可以归结为「工资– 储蓄」的有 50%。那我们怎么解释呢。答案只有二个，一是他的房屋价值比较低，二是他的储蓄率较高。
所以我在《从小数点揭示的财富信息》中，推测他的现有房屋价值 180W 人民币，每年强制储蓄约 15W，存了十年才有这笔钱。从一个侧面，又验证了一下。
（yevon_ou@yahoo.com，2012 年 10 月 27 日午）