《已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事》
—- 所罗门王 3000B.C.
大约在二年之前，2010 年 1 月，我曾经写过一篇《上海楼市的真实走势》。
有趣的是，当时是 1 月，而图标中的上升轨，却是已经画到 3 月的。当时有网友质疑道，二个月以后的事，你已经写入到历史中。
其实，为什么不呢。已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并无新事。事情虽然发生在 3 月，但他在 1 月，却已经是完全注定下的。就好比一列火车，毅然地开往终点。
一）沧海桑田
在我的众多作品中，有一些脍炙人口，譬如象《人民币面临巨大的贬值压力》《我们是怎样陷入贫穷的》。也有一些虽然不那么有名，但却是有巨大的学术价值，譬如《利率永恒为 0》、《在这个世界上，不存在通货紧缩》。
但要说「含金量」最高的，其实是这篇《上海楼市的真实走势》。论思想深度和学术探讨，本篇一无所值。但是这篇文章，却是对「楼市十年牛市」的总纲，遵循着里面的涨跌脉络，依次安排自己的买进卖出，是很能在房地产中赚一点豆腐钱的。
二年以后，让我们回过头看《上海楼史的真实走势》，不由令人唏嘘赞叹。当年所揭示的层层脉络，今年依然有效。譬如说，我们画的是 2010 年 3 月 1 日的上升轨，到了 2010/9/1 依然是上升轨。而 2011/3/1 依然是上升轨。
今时今日，当我们站在 2011 年年末，回首看来。今日的房价，已经比 2009 年高了约 60%。对于很多人来说，2009 年价钱已经如此遥不可及。甚至最狂妄的奢求，价格能回到 2009，也已经心满意足。
如果我们偷懒一下，简单的做一个稿费小偷。那么我们可以能容易，用 3000~5000 字，写完 09 之后二年所发生的事。
如图，继 2009 上涨之后，2010 年春季夏季，对空军来说是一场巨大的折磨。首先，2009 年的涨幅被逐渐确认。市场渐渐踏稳，在新的平台上开始交易。其次，房价看不到有任何下降的迹象，如冰川侵蚀河床，沉默而不可逆地越过了一条又一条战壕。
真正的改变，发生在之后半年，即 2010 年 9 月 1 日~2011 年 2 月 28 日。在这段时间内，陆续出台了众多调控措施。譬如：第一次限购，限贷，房产税，第二次限贷，第二次限购，保障房全面提出。
和往常一样，这些措施并不能降低房价，相反地，他们将极高地促涨房价。「因为宏观调控，所以房价飞涨」。限购和限贷，都是极大地促涨房价的事情。而房产税在违~法违~宪的基础上，彻底摧毁了营商信用评级，危害只有更大。
但是，空军们狭小的脑容量，并不是这么想的。时至今日，我们仍可以看见空军，或许归入傻空更合适，在欢欣雀跃，把「限购，限贷，房产税」当作利好来炒作。似乎以为违~法违~宪会带来便宜好房子。以为迫害 KFS，能带来降价。
在这个时间点上，上海楼市的真实走势多空发生了分歧。和往常一样，房价继续上涨。房东的报价，从三万五涨到了 40000。而空军的心理价位，反而降到了 28000。在图形上，反映为一个巨大的缺口。
整个 2011 年，调控继续深化。在蛮横推行「限购，限贷」二限的同时，政府进一步提出保障性住房要建造 1000 万套，收紧银行信贷，切断信托渠道，提高首套房利率，多次提高准备金率和三次提高利率，并发起了新一轮的舆论媒体攻势。
在这样的情况下，空军的心理进一步下调。在 2011 年 10 月爆出龙湖退房潮之后达到了顶点。很多空军，对房价报着一股不切实际的幻想。房价如果要下降，小降二三千根本塞不住空军的胃口，不降个万儿八千的，根本不叫是降价。空军在前几年受的气受了狠了，而且的确是判断失误很厉害，被社会边缘化得很贱民。不打几个大胜仗，根本回归不了中产阶级。
在我们的图表上，2011 年 9 月 1 日秋季，空军的心理价位，却是一个有趣的数字：33000。相比年初春季，反而上升了一大截。为什么呢，因为空军们向来都是一个口是心非的群体，虽然他们嘴上吵得热闹，而心里面潜意识却是确认承认了 2010 年的价格已经踏牢。这个昔日认为是房东羊癫疯的报价，如果已坚如磐石，能稍稍打个折扣简直就要放鞭炮庆祝了。
但是，尽管如此，我们可以看见在 2011 年 9 月 1 日这一刻，多军的实际报价 45000 和空军的心理价位 33000，仍然是有很大的差距。比例大约在 71-% 左右。这个数字，不仅在近三年，哪怕近十年中，也算非常低的比例了。
如《上海楼市的真实走势 I》中我们所说的，多军/空军的心理价差，反映了成交的难度。当多军和空军分歧非常严重时，房子不是上涨，也不是下跌，而是根本没有成交。现在就是这种情况。上海的二手交易，已经跌到了有史以来的最低峰。大约仅有正常交易量的 20% 左右，大部分的中介面临下岗。
而之后的房价呢，要看是多军先妥协，还是空军先投降了。是非对错我不想展开，免得挨砖，但我要提醒各位的是，在过去十年中，空军一共投降了：10 次。
最后，我们冒昧地再将图形延长一到二格。试着预测一下 2012 年春季 3 月的楼市情况。
在我们的图表中，3 月份房价毫无疑问地继续大涨，房东真实的报价，从 45000 上涨到 50000。而空军仍然生活在幻想与呓想的梦中。图形中的缺口进一步扩大。「空军报价/多军报价」达到了令人恐怖的 66%，这实际上意味着不会有任何成交。
二）涨平
好了，不吝篇幅，我们用了大量的文字，展开描述了 2010~2011 这二年中，楼市发生的实际情况。
但是，我们这篇文章，并不是来讲《真实走势 I》的。如果仅仅是炒炒冷饭，那根本没写的必要。
在这里，在这篇《真实走势 II》之中，我们想要讲的，其实是另外一个道理：动力。
首先，让我们做一个测验。在以下列举的五个年份中，请问哪几年是涨的，哪几年是跌的？
2005
2008
2009
2010
2011
对于很多韭菜级的空军来说，肯定毫不犹豫，大笔一挥就填出了答案。
2005：跌
2008：跌
2009：涨
2010：平
2011：跌
在空军的字典中，早就已经靠 Google，Baidu，查出来了「05 大跌」，「08 大跌」，这二个铁一般的事情不可否认。
在空军的传统叙述中，「房价曾经也跌过」，「05 大跌和 08 大跌」，已经形成了一种信仰，是他们生存下来的心理支柱，是希望，是以讹传讹的心理鸦片。
紧接着，2011 央视媒体大肆炒作「退房潮」，在空军的笔记本上，或许 2011 年又会被记录为「下跌年」了。甚至还可能被记录为大跌年。
另外对应的，2009 年是公认的「上涨」年。2010 年，虽然有人大肆叫嚣「4 月 1 日后买入的都是套牢的」。那似乎四月份前买入的还能赚钱，所以扯平算是平局。
以上全错。实战多军笑而不语。而实战空军呢，从来没有实战空军。
对于实战多军，我们给出的答案，市场真实情况，是「涨涨涨涨涨」。
2005：涨
2008：涨
2009：涨
2010：涨
2011：涨
但我们想说的，如果你有一双深邃的眼睛，能看透大海表面的波涛，观察海面下汹涌的洋流，那么，你可能会给出另外一个回答：
2005：涨
2008：涨
2009：跌
2010：涨
2011：涨
在过去几年中，如果论暗流，唯一下跌的，唯一令多军认为再这么下去，房价会下降的，只有 2009 年。动力向下。
只有 2009 年，房价是跌的。
三）动力
在 2002~2011 的所有年份之中，其实我们是「九个涨，一个平」。在这十年之中，唯一房价摇摇欲坠，甚至接近下跌的，是 2009 年。
对于这样一个答案，很多空军都要跳起来了，坐着的都要跌下椅子了。众所周知，2009 年的实际涨幅接近 50%，为什么你说「09 下跌」。
市场就象是大海，虽然台风通常要二三周才能到达上海，但通常我们很早之前，就知道有一股风暴在太平洋上空集结。也知道台风纳沙，尼格，现在风力多少，漩涡半径有多大，预计登陆时间和移动轨迹。
每一年的十月十一月，寒冷的冰霜气流，从西伯利亚的上空刮起；经历过了千山万水，越过了阴山，长城，黄河，长江，最终刮到了江浙沪三省。这就是我们所谓的「西北风」。虽然我们迟至十一月中才开始穿毛衣，但从来没有人认为天是「偶然性」才冷下来的。冬风起于西伯利亚，他来了，也一定会来。
这就是「动力」的概念。很多事情虽然是今天才发生的。但他们的源因起于二三年之前。二三年前，事情的源头就已经注下了，他就必然要发生。因果已经注定，今天只不过切实反映发生而已。大风起于青萍之末。
许多人总是对「房价」迷惑不解。对于突然之间的房价「暴涨」感到难以理性接受，觉得一夜间天踏了地崩了终身积蓄泡光了。
其实，万事在几年前就已经注定下了结局，从当年滥发纸币，到今天就一定会通货膨胀。从当年宏观调控，到今天就一定房价飞涨。
如果我们以「动力」的眼光看楼市，那么，2003，04，05，06，07，08，10，11，每一年「动力」都是涨的。可以说 2012，2013 年也是涨的。每一年都是种植恶果。
只有 2009 年是跌的。种的是善果。
四）动力的解释
很多人在谈论限购，其实限购对房价的「促涨」作用，是无言而明的。限购伤害的是「未来的供应」。
你们不要把目光，总盯在可怜的短期库存上。如果现在规定所有的 KFS 都是反革~命，统统枪毙没收，房子分发。会发生什么事呢，暴民们会拿到一小套房子。但这仅仅是「分库存」。
生产/消费是一个漫长的流程，我们的国家，未来还要存在几百年。而今天市面上所有已建成，已开工，已立项的所有「库存」，加在一起也不过二三年的量。
就算你把 KFS 都逼到无路可走，把「筹码都吐出来」，又如何呢。今天对 KFS 的一份迫害，未来就会减少十分供应。把眼光放在这些芝麻大的库存上面，一群没出息的家伙。
社会需要法制，需要宪法精神。当 KFS 高价拍地之后，突然规定这些房子只能定向供应，只能卖给指定的特权份子（没错，穷人就是特权份子）。这会严重地破坏整条生产体系。其导致的结果，就是「限购：减少未来的供应」。2011，动力向上。
在我们过去的十年之中，我们潜下心来，静静地观察水底潮下的「动力」问题。其实，有九年是涨的，只有一年是跌的。有九年是采取「紧缩」状态，只有一年是「放松」的。
所以 09 年是对空军有利的，是对买方人刚需老百姓中国经济民族精魂有利的，其他全部都是乱折腾。
在近十年所有的历史中，只有 2009 年是放松开发商，放松投资客，放松炒家，从而可以导致房价下跌的。虽然打开的阀门还远远不够，但的确是十年之中，唯一的清新。
回过头，站在今天 2011 年年尾的时刻，如果你让我预测 2012 年，2013 年楼市，我会毫不犹豫地和你说：「迎接新一轮的房价飞涨」。
为什么，因为大风起于青萍之末。今天的事，其实二三年前就注定下了结局。而二三年之后的事，其实今天已经注定下了结局。
在 2011 年的中国，要建造一套房子，并最终把他送到消费者的手中，堪称是全人类社会最困难的事。其难度，比神 8 上天还要难上几个数量级。从 KFS 最初的融资，买地，规划，施工，预售，回款，政府层层设限，民众层层唾骂。同志们，你还能指望便宜的房子么？
五）掌控
对于政策的博弈，我们有一个最好的例子。11 月 15 日，李稻葵在清华大学发言道：「最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，微调微调，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。」
这句话充分地显明了我们的政府，有多么地狂妄自大，无知，骄傲，却又脆弱不堪。
控制，你有控制住了么？听李稻葵的话，似乎一切尽在掌握之中，所有宇宙星辰的运动，都在政府看得见的大手之中牢牢握住。不仅掌控住，而且还可以微调。
问题是，过去九年，你有哪一年控制住的。政府一再推出各项调控政策，每一项结果都与政府事与愿违。政府原指望水多了加面，面多了加水。结果你加了水还是糊，加了面还是糊，再加水还是糊，再加面还是糊。。。。。。加到最后一团浆糊，糊里糊涂。
政策一开始就是失控的，根本不在你的方向盘掌控之内。加水小涨，加面大涨。别说微调，你连方向都把握不住。为什么，因为你信奉的根本就是错误的理论，走在错误的方向，因为你狗屁不懂。
在薛兆丰经济学中，有一篇叫做「杀死信使」。
涨价并不是开发商黑心，而是因为需求增加了，老百姓想买房子并且愿意买房子。涨价其实是一个信号，信号翻译成中文就是：「人民币购买力，可疑可疑的」！
秀相不检讨自己的公务员队伍臃肿，滥发纸币的现实。反而把 KFS 诬陷成奸商，把房屋买卖诬陷成炒作。并施行「二限」，限购限贷。不让买卖，统计局反映不出商品的真实价格，一片盛世。
限购本身，不提供一寸土地。相反，限购会极大地减少「未来的供应量」。导致房租大涨，并进一步导致未来的房价大涨。限购本身，就是一场「不听不闻不看」的鸵鸟政策。难道你永远宅在家里不出门，外面物价就不涨了？
治大国如烹小鲜。当远方的信使，骑着快马气喘吁吁地奔波了八百里跑过来和你说，「宰相大人，大事不好了出了问题」。你掏出手枪，砰地一声，把信使打死了。然后得意洋洋地和周围人说：「我什么也没听到，天下太平」。你这不是 2B 么。我们现在的内阁团，就是这么一群 2B。
六）民心
秀相十年，积弊良多。
对中国房地产未来的发展，我们采取的是极度悲观的态度。
因为调控已经进入了一条死路。
你已经不是站在悬崖边上，而是已经跌出了悬崖，正在飞速地往下空中坠落。
房价要降下来，只有一条通路，那就是取消宏观调控。并不仅仅是退到 09 年的状态，这仅仅是稍稍喘了口气，离大发展还很远。
真正想降房价，就得退到 2003 年状态。没有限购，没有限贷，没有房产税，没有利率歧视，没有信贷限制，没有期房限转，没有营业税，没有所得税，没有土地增值税，没有任何交易税费，彻底废止经济适用房，彻底废止保障房，没有非普通住房，没有 7090，没有规划限制，允许开发商自由发债，允许信托计划，允许房地产企业上市融资，允许境内外资本投资房地产，清算造谣媒体，允许一个人买 76 套房，允许 REITS 上市，允许倒按揭，允许加按揭，允许转按揭，取消抵押贷款用途限制，房贷利率打 5 折，优质客户房贷利率打 3 折。
但是从政治上讲，我们对「利国利民」的可能性，是极度悲观的。
众所周知，2009 年的房价涨了 50%。但是这 50%，其实不是在 09 年涨的。在我的图表中也画得很清楚。这 50% 的涨幅，其实是在 2007~2008 年中涨的。
「动力」永远存在。但政府采取「杀死信使」的方式，不听不闻不看。限购限贷，头埋在沙里，谎称天下太平。
2009 年一旦允许市场大规模自由交易，市场立刻就告诉了你真实价格。其实 2007~2008 都在上涨，合计涨了 50%。一旦真相暴露，人民就发现其实前二年都是 CCAV2 在骗我们。
2011 年的事实，和 2009 年相似。水面下暗潮涌动，「因为宏观调控，所以房价飞涨」，因为政府违反宪法推行二限房产税，供应端一减再减。而另一头，滥发纸币丝毫没有收敛，社会总纸币购买力屡创新高。
在这样的情况下，傻子都知道房价要大涨了。没有 50000 根本买不到内环的房子。可傻空不承认，政府不承认。
设想一下，假如 2012 年政府换届，新政府充分地意识到「因为宏观调控，所以房价飞涨」。新一届采取了放任解绑的政策，会发生什么事？
直接的结果，就是 2012 年房价大涨 50%。就如同我的签名档。
于是，这个结果，在政治上是不可能接受的。
民众是短视的，而且缺乏教育。老百姓人民并不懂得什么叫动力，什么叫「二年前种树，今日结果」。
老百姓也不会看 M2。便如待宰的羔羊，一直到通胀逼到眼前了，才狂叫菜价大涨。
老百姓是短视的。一旦当年物价上涨 50%，他们就会大喊大叫，并导致政策的夭折。
对于这点，我们是极度悲观的。换言之，调控已进入了死路。秀相不仅毁了他自己的任期，而且还在未来下任，埋了一个黑锅。
在有限的未来之中，我们几乎看不到房地产调控政策急剧放开的可能性，退回 2003 年正确的可能性。「因为宏观调控，所以房价飞涨」。所以，房价还要涨。
（yevon_ou@yahoo.com，2011 年 11 月 17 日晚）