2011 年 1 月 26 日，政府又出新的政策，包括二套房首付提高到 60%，五年以内全额征收营业税，限制新购买一套住房等等。
对很多人来说，这可以为渺茫的生计中注入一丝生气。他们可以说，这次是「真」的要进行宏观调控了，这次是「真」的房价要跌下来了。老百姓有盼头了。
事实上，在之前的日子里，我们已经受过太多的欺骗与背叛。从 2003 年开始调控，调控版本 Ver 1.0，2.0，3.0，4.0…………二套房首付从三成，四成，五成，六成。交易成本从不到 1%，到 3%，到 5%，到 10%。
可令人绝望的是，房价非但没打下来。反而越长越高。当二手房的交易成本达到 10%，旁边新房的价格，就会比二手贵 50%。
或许我们会问，如果这一次「再」打不下来房价会如何。下一次调控，会不会二套房首付 70%，利率 1.4 倍？
那么，首付六成和首付七成，又有什么区别呢。我们又凭什么指望，首付七成就能把房价打下来呢。
一）方向错误
当 2003 年开始宏观调控，2005 年第一次大规模加税，当时的著名学者薛兆丰，曾经写过一篇文章《重税岂能降房价》。以严谨科学学术的态度，表示科学推演无法顺解。
当然，科学家在我国学术界向来是没有地位的。所以我们看到之后 05，06，07，08，09，10 年的调控，一次比一次加税，一次比一次税重。
有一句著名名言：「如果方向错了，停下来就是前进」。早在 2005 年的时候，我们就敏锐地查觉，宏观调控并不如他名义上说得如此光明宏大。宏观调控也绝不是以「降低」房价为目的，其中私心杂欲，不想喝咖啡。但是有一点我们是非常清晰地，随着税越加越多，房价只会越来越高，不会降低。
在这过去的六七年中，陆续出台了十几次调控。每次调控，都获得了大批城市贫民青年的欢呼；他们的欢呼，不是为了具体的政策条文，而是希望政策可以让房价低一点，让青年人能买得起房。
但智者不语，智者是在暗地里看着的。我们知道，「因为宏观调控，所以房价飞涨」。政府每加重一次调控，必然会使房地产税负加重，流通变慢，结构变脆。最终就是一手房带动二手，新一轮的房价飞涨。
「如果方向错了，停下来就是前进」。真真正正要降房价，不是要加调控，而是要减调控。往回走。把各项政策调整到 2005 年之前，把交易成本降低到 1% 不到。否则，如果你杀红了眼喊着「进进进一步加加强宏观调控」，只怕令房价越来越高。
二）价格信号
说到这里，我们要提一个大是大非的问题。为什么政府对炒楼客如此仇恨。为什么政府舆论，一定要往「减少炒作，可降房价」上面引。
翻开任何一本宏观经济学的教科书。我们绝对找不到任何一页，「因为炒作物价飞涨」，绝对没有，绝对找不到。我们唯一找得到的，是「交易」的好处。好处主要是各取所需，分摊风险，发现价格信息等等。
在任何一本现代经济学著作中，对交易的评价都是正面的。交易是一种恒等式，「强定律」，即交易在任何情况任何假设下，总是好的。交易永远是好事情。
在房地产市场，为什么有这么多人炒楼。为什么有这么多人，2003 年拼命地买进，哪怕租金都低于月供，哪怕有部分房产空置，但只要是 5000~6000/m 的价格，他们就不惜一切买入买入。哪怕面临宏观调控，哪怕面临报纸新闻狂轰乱炸，哪怕面临学者专家谢国忠易宪荣天天说楼市要崩溃。可他们就是要抢着买入，哪怕价格涨二千仍坚持买入。
因为「炒楼者」在释放正确的价格信号。从 2003 年开始，就有一部分人坚信「房子」的正确价格是 50000/m。而不是三千五千一万二万政府就在喊的泡沫。
为什么，他们凭什么相信这一点？
因为对执 Z 力量的不信任。从 2003 年开始，中国财经界接连发生了几件大事。一是中国政府划拨了三千亿美金外汇储备，作为四大银行的资本金。这是严重的滥发纸币行为！二是中国政府强硬表示，由于面子问题，人民币不升值。这就意味着大量的外汇占款！三是星空开始显露出秀相本质，光做戏不反腐。这就意味着机构臃肿，政府会有巨额亏空，必须印钞度日！
昔日因，今日果。困难虽然是今天刚才爆发的，但七年前我们就看得清清楚楚的了。
话回正题，还是回到 2005 年初，政府为什么这么仇视炒房者的事。
炒房子的人，是在给出正确的价格信号。你纸币如此滥发，或者预期你如此滥发，物价自然飞涨。Chung-Kai-Shek 也控制不了此事。哪有金圆券滥发了，平民老百姓不囤积大米的。
但问题是，政府不喜欢这样的「信号」。或许高层内心里是明白的，但他不希望底层老百姓也明白，尤其不能让十万万平民都明白。
今时今日，2011 年政府在做的事，其实依然是掩耳盗铃。他把炒楼客都赶出市场，是让市场仍无法「快速」反映真实供求。控制舆论，雀巢咖啡。限制每个人只能买一套房子，哪怕你心中知道人民币快变橘子皮，你也只能拯救身边一二个人。政府把交易成本弄得很高很高，甚至部分小区一二年都没有一套交易，是为了让市民不了解真实情况，不知道报价已涨上天。
政府厌恶讲真话的「价格发现」。如果你把真话告诉群众，那更是十恶不赦。我们需要的是 CCAV。哪怕这也仅能把真相往后掩几年。
三）宏调恶果
2005 年，当所有人欢呼宏观调控组合拳时；我们曾经有一个帖子，宏观调控是不是《国 Chi》。其主要目的，是为了敛财，而不是降房价。心术不正，害民害国。
2011 年，各项恶果一一显现。
宏观调控的第一个问题，是交易成本过高。秀相政府，实在不是一个很高明的政客。他为了敛税，把交易费率定得非常非常高。这直接导致「交易量」的减少。甚至税率的提高还不能弥补交易量之减少。仅仅 2005 年当年，上海契税就少收 60 亿。基层官员怨声载道。而在 2009 年，政府工作报告内部文档，也同样提到「没有收到预想中的税」。
2005 年时候，秀相或许是听了小人蛊惑。以为房地产价格完全是「炒」上去的，频繁地买进卖出，象 A 股股价一样毫无实料支撑。所以他在房地产费率上采取了一个匪夷所思的税率，约 11%。
这样的交易成本，是无论如何无法承受的。直接的后果，是「应税房」急剧萎缩，几乎萎缩至 0。你没有看错，是几乎至 0。2010 年上海市一手平均成交价格 260W，而二手平均价格仅只有 140W。也就是意味着，除了免税的老公房，几乎没有多少大房子在市场上换手。
中国的古人，是非常聪明的。《契税》的最早说法，起源于周朝。意味着土地买卖契约成立时，所要缴纳的税赋。契税一般定在 1~3%。是因为市场只能够承受这样的交易成本。超出了交易就急剧减少。而且契税的古意，是收取了契税，就不再征收其他任何附加税的。
中国目前的交易成本过高，意味着土地市场不留转。在我前一篇《房价没跌，物价飞涨，为什么》中曾经提到，所有的人都是输家。包括税务局都是输家。其实一个聪明的政府，应该把税率约束在 1~3% 之内。随着交易的增加，总收入反而会翻番。我们一般认为，可以增加 10 倍。
超高「交易成本」的房价恶果，则是一手房高开，「跳跃式」上涨。
2009 年其实政策还算宽松，真正政策收紧是在 2010 年，随后我们就看见了一个 50%，50% 啊~~惊人的数字，50% 的上涨年。
如果我们深入分析观察，会发现 2010 的上涨，主要是一手带二手。
2010 年的上涨，我们称之为「无阻力上涨」。
其具体的表现，原先一个 25000/m 的地段，来一个开发商，他就敢开 40000。二三百套房子，很短很快的时间内卖完。
随后，不到半个月，隔壁另外一个 KFS，他马上就敢卖 80000。二三百套房子，也很快销售过半。
再过二个月，河的北边对岸，差得多的地段，差得多的楼盘，对岸的 KFS 也敢开 80000。然后阿猫阿狗都开 40000/m，50000/m，60000/m。随便你喊任何一个价格，这个市场没有阻力，只有疯狂。
为什么会这样呢，因为在任何一个商圈内，他都是「垄断」。
譬如本来一个 2KM 为直径的圆心之中，有 1000 套二手房在卖。KFS 就算是卖新盘，他的价格也不能太离谱。他等于二三百套塞入 1000 套的大盘子中，价格还得随行就市。而且客人随时可能去买二手。二手业主也随时都可能抛出贵房，换到乡下去。
可是现在「宏观调控」了，跑一个波段，卖出买进一套房子，不仅要交近 11% 的税，要受第二套房贷款的歧视，甚至还有什么限购令。在 2005~2011，一错再错，层层叠码的情况下，二级市场已经变得非常萎缩。整个 2KM 直径的范围内，可能仅只有 50 套二手房在挂牌。
300 套 VS 50 套。再加上广告和宣传。这时候 KFS 就获得了「垄断」性的力量。他可以随意肆无忌惮地定价，没有卖不到，只有想不到。
更悲惨的是，从目前来看，还是 KFS 赢了，至少苏州河北岸那个 80000/m 的楼盘，卖得还不错。
四）难以收手
宏观调控就是加税，百税千税万税。在宏观调控的影响下，发生三大恶果：一手垄断，置换减少，结构脆弱。市场呈现无阻力暴涨暴跌状态，把森林都砍伐光了。
如果针对目前某些舆论媒体的「进一步加强宏观调控」，那只能让事情进一步恶化。哪怕把首付加到 70%，贷款利率 1.5 倍，所得税 20% 从严征收，又能解决什么呢。难道还真有人相信全国房价都是「炒家」炒上去的。
犟牛头必须扳过来。我们目前需要思索的，不是宏观调控的力度问题，而是「方向性」根本就反掉了。自古治国轻徭薄赋，重税岂能降房价。而且我劝一句，哪怕你就是想敛财，收 1~3% 的交易成本，交易量增加 10 倍，只会令库房总收入增加。拔最多的鸡毛而不让鸡叫。
我们目前应该做的，应该是取消 2010 年调控，取消 2009 年调控，取消 2008 年调控。。。。。。。。取消 2005 年调控。一直回复到 2003 年的低税状态。首付 30% 已可。国外都是 5% 的首付，剩余的 25% 由保险公司支付。国内还是管得太严，这只会让你买不起房子，而不是平民之福。
中国有句古话，叫「积弊难返」。秀相十年，留下弊端多多。房地产是一种「易涨难跌」的东西，因为任何一个小业主房东，都不原意把自己的爱屋便宜卖掉。如果隔壁普陀区的房子曾经卖 80000/m，会给在小业主心中，留下非常坏的印象。他也会把期望值调到 60000/m，房价就很难跌下来。这些都是烂手尾，要下一届收拾的。
哪怕今天就拨乱反正，退到 2003 年的自由经济状态，轻税低息，鼓励小业主抛盘，市场也需要一二年恢复元气。过去几年中二手交易实在太少，市场没经过洗牌，价格体系混乱不堪，需要大量换筹，这也需要一二年时间。我们一般估计，「方向错了，停下来就是前进」，有些事是政治和面子，真的要反思错误，至少得下一届政府的事。也就是一二年后。再等到收拾残局，又是一二年。
撤销「宏观调控」，大量鼓励二手交易，理顺房地产价格体系。至少得到三四年以后的事。
这段时间内，如果你觉得痛苦，如果你睡不着觉，就把纸条抄下来，每天早晚各看一遍：「因为宏观调控，所以房价飞涨」。
（yevon_ou@yahoo.com，2011 年 1 月 27 日午）