今天是我财政崩溃的间隙期，宁静的午后，似乎众人都被股票的惨烈下跌震破了胆，没人发言。
看着窗外鸟语，回想起这些年的点点滴滴。俗话说，回忆是老人的特征。最让我想展开的一个话题，是前几天有人问道，「楼市的最大成交出现在哪一年」。
我的回答是：2005 年
一）岁轮
每个人心中都有伊甸园，我们最喜欢的年代，是 2005 年。而不是上涨最快的 2007 年，2009 年。
当很多很多年之后回想，下一辈的人看报纸历史不会明白，下一代的人看流传记录不会明白，其实楼市真正的转折点，是发生在 2005 年。而不是之后调控炽盛的 2007 年，2009 年，2010 年。
只有亲身经历其中，实战多军从那个时代走来，才会明白 2005 年是一个多么巨大的区别。多大的分水岭。才能告诉后辈们，留给人间一个真实的历史。
2005 年时发生了什么事呢：交易成本剧增
直至今日，我们一直厌恶那些文科生的小编，以及毫无知识基础的中介。包括篱笆网上那个跳大神的 R9，简直狗屁不懂。
对于楼市的分析，小白们开口第一句就是：「满 5 年了没有，满五之后税费会少很多」。
这句话是彻彻头尾的谎言，凡是说这句话的，可以直接鉴定为智商<60。其弱智严重程度，和股市里谈 PEG 的人群差不多。
二）营业税
真正的分析是什么呢，真正的分析是，自从 2005 年之后，交易成本就没有低于过 7%
对楼市败坏最大的，最核心一条是营业税。
营业税自从 2005 年起征，之后经过多次变化，从 「普通住房满 2 免征，非普通住房满 2 差额税」；
到 「普通住房满 5 免征，非普通住房满 5 差额税」
再到 「普通住房满 5 差额，非普通住房一律全额」；
再到 「普通住房满 5 免征，非普通住房满 5 差额」。
可见，自从 2005 年之后，虽然经过多次调整，但有一点是持续不变的，「非普通住房」 至少要交 5.5% 的差额税。无论你持有多少年，此项税款从未减免。
在专家的数据库中，有这样的统计，上海的普通住房占比 95% 以上。此后随房价上涨，不断下跌。
但 2008 年调整普通住房标准，普通住房由此又比例大幅上升，再次从 66% 上升到 90%。
这完全不符合我们的日常经验，常识。
因为我们要买的是什么，是次新房，是三室二厅，是好房子。
目前的普通住房标准，内环 330W，外环内 200W，外环外 160W。
各位可以打开房地局自己的网站统计：http://www.fangdi.com.cn/CircleChartselect.asp
目前内环新盘的平均成交价是 56720 元/m，外环内是 25000 元/m，外环外 12000 元/m。
也就是说，内环你只要买一套 58 平米的房子，就是非普通住房。基本上任何一个想在内环好好过日子，一家三口和睦愉快的人，都是非普通住房。任何一个普通老百姓，都是非普通住房。
中国的 「普通住房标准」，根本就是一个骗局，95% 的房子是非普通住房，仅有 5% 的房子是普通住房。
三）交易成本
由于你想买的，我想买的，大家都想买的，我们想买的都是次新房。
无论我们讨论盛世年华，锦绣华城，水岸蓝桥，大华清水湾，无论任何一个我们关心的，喜爱的，想给家人构筑爱巢的，全部都是 「非普通住房」。
事实上，除了老公房，上海就没有什么普通住房。
对于非普通住房，自 2005 年之后，无论政策历经几次调整，有一点是始终未变的。即非普通住房哪怕满了五年，至少也得要交 5.55% 的营业税。
很多人不明白，篱笆上那些没有实战经验的小白中介们不明白，5.55% 差额税意味着什么。
因为上海的楼市，五年就是一个世纪。无论是 2012->2007,2010->2005，2008->2003, 你可以惊异地发现，对于任何一个时间段，往前推五年，楼价至少涨了三倍。
对，上海 「非普通满五」 的另一个潜意词，就是 2012->2007，楼价至少涨了三倍。如果你持有时间稍长，达到六年七年，跨过了 05,07 上涨潮，那涨幅更是惊人，动辄就是五倍。
对于三倍五倍的涨幅，「差额」5.55 和全额 5.55%，其实已经没有多大区别了。
譬如你是翻了五倍，那么你的成本就是 20%。「差额」 的 5.55% 就是 5.55%*80%=4.44%
如果你翻了三倍，那么你的成本是 33%。差额 5.55% 税=5.55%*66%=3.70%。
也就是说，对于非普通住房，在 2005 年之后的任何时段，你的交易成本至少都要 3.70% 营业税+1% 个人所得税+3% 契税=7.7%
从未低于这个数字。
四）楼市转折点
要说转折点，楼市真正的转折点，其实发生在 2005 年。
很多人不明白，8% 的交易成本意味着什么。包括我们政府中，那些蠢如猪头，又贪如猪头的高官们。
2005 年，当楼市成交火爆，而且平民中从楼市中，赚到第一桶金的时候。我们一贯坐寇的政府闲不住了。这是多大的一块肥肉啊。
在政府的幻想中，既然房价是炒上去的，那么正好向房屋交易征收大量的税。8% 的税率，就可以比 1% 的税率，征收多八倍的税。
政府既可以在楼市盛宴中分一杯羹，又可以向傻空们说为人民服务，岂不是一举二得。
事情的结果，超出所有政府官员的意外。
当税率从 1% 提高到 8% 的时候，税收并没有如预期地增长 8 倍。甚至连 2 倍也没有。甚至连平衡都没有，税收反而比 1% 还降了。
这是政府官员们万万没料到的事情。因为他们仅仅是从强盗的角度想问题，没有从服务的角度想问题。
8% 的交易成本意味着什么，意味着没有交易。
什么是交易，交易是甲方乙方的估值不同。好比一个苹果，我喜欢香蕉，而你喜欢苹果。所以我和你交换，二相得宜。
房产交易，是因为有人需要，有人不需要。有人要无房买一房，有人要二房换三房，有人要三房换别墅，有人要抛了别墅出国。
而当税率太高之时，交易就变得毫无意义。一套房子，你要出 250 万来买，我到手还不到 200 万。
那贰佰万我干嘛还要卖呢。
楼市真正的转折点，发生在 2005 年。其中影响力最大的，是营业税政策。
自从 2005 年之后，楼市一跃从 1.5% 的 「低交易成本」 环境，跃升为 8% 以上的 「高交易成本」 环境。此后再无改善。
当然，随着 8% 的税率没有征到预想中的税，丧心病狂的政府一再加税，目前楼市的总交易成本已经超过了 20%。（5% 营业税+2% 所得税+3% 契税+1% 中介费+7% 贷款损失+4% 房票价值）。但是，更高的交易成本，对我们的分析并无影响。因为无论 8% 还是 16% 的交易成本，其结果都是一样的，那就是：毫无交易。
五）重税下的生存之道
在《侏罗纪公园》中，有一句很有名的台词：「Life find it’s way」。
也就是说，经济是活的，人是活的。随着环境的变化，人会调整自己的策略，来适应这个环境。
当 2005 年之前，楼市交易的氛围其实是这样的。譬如我手里有一套房子，我对他的估值是 10000 元/m。
假如周边的房价，突然间猛涨到了 10500/m，那么我就把这套房子抛出。
如果周边的房价，突然间跌倒了 9500/m。我就认为这个价格是不合理的，我就再补仓一套。
看见没有，05 年之前的楼市交易，其实十分类似于 「价值投资」。我们秉承并坚信着合理估值，每个人心中都对楼盘有一本谱。
我们买进，卖出，高抛低吸。为的是让价格向 10000/m 的这个 「合理估值」 靠拢。炒楼客是市场的发现器。
因为职业的，纯逐利的，高频的交易，使得市场兼具了合理，润滑，价格发现的功能。
2005 年之前，我们的市场是正常的，健康的，平滑的，套利的。我们不用担心价格虚高，也不用担心有价无市。
因为这时候有一批 「炒楼客」 给我们时时刻刻修正着价格，是的每一套房子的价格，都离合理价不会太远。
我们也不用担心 「有价无市」，不用担心傻空们天天嚷的 「刚性迸裂」。因为市场具备弹性，你只要简单地低于市场价 5%，就可以很快地被人买走。
可是，这一切，随着 2005 年交易成本由 1.5% 猛增到 8%，一切都改变了。
在高交易成本之下，如果我看见价格背离。譬如本来应该值 10000/m 的地段，被炒到了 10500，我不会出手。
因为卖了房子以后，我实际到手只有 9200，得不偿失。
哪怕价格偏离到了 10800/m，其实我也是还不会抛售套利的。因为扣 8 个点后，当我拿到 10000 元，我还要考虑再次购买的时候的税费问题。我必须要把二次的车马费都赚回来。
于是，在高交易成本之下，交易模式发生了很大的变化。当政府收取单程 8% 的交易税收，我其实要把价格调高成 16%
当我卖掉房子，扣除税收，净到手 108 元。我要保证 「下一次的交易成本」。因为如果交易不成功的话，持币不如持房，净持币会死得很惨。
但是，另一方面，买家是不接受的。
买家反过来会想，100 元的出手价，扣除了政府收的税收，实际房价最多只能有 92%，买家也并不想多出钱，或者受资金实力所限。
这个时候，就产生了矛盾，卖方叫价 116%，买方叫价 92%。那么，由谁来支付交易成本呢。
六）逼空
答案是：谁也不付。
116% 和 92% 的对比，而众所周知，傻空并不是一个智商很醒目，很理解道理的人群。
在这样的情况下，最大的可能性，就是无法交易。
傻空是不肯投降的，无论理论，还是事实的教训，傻空们都显然不是一个理性思考的群体。而且，哪怕多军一切说得都对，傻空们还是不肯投降，因为还有一个原因：为了男人的尊严！
所以，事实上，自从 2005 年之后，二手房的交易量，就急剧下缩。按目前每年 650W 平米的交易量，和当年 2000W 平米相比，只有 1/3。
如果扣除掉二手房中的大量老公房交易，仅仅是市区次新房，正经小区交易，则 「非普通住房」 仅有 2005 年之前交易量的 1/10。
许许多多小区，总计只有 3~5 套挂牌，一年都成交不了一套。
当 92% 和 116% 对峙，高交易成本之后，整个楼市的成交模式，发生了很大的变化。
最具体而言，就是 「逼空」。
具体的解释，好比我一开始挂牌卖 11600 元/m。傻空们不接受，非得发帖说只能值 9200 元/m。
但时间是站在多军一边的。过了二年，M2 增加了 50%。
于是多军们说，现在这房子要 16000 元/m。傻空们还是不接受，说你这房子，最多只能值 13000 元/m。
但其实，13000 元/m 已经远远高于二年前多军的喊价 11600 元/m 了。
又再过了二年，M2 又滥发了 50%
于是多军们说，这房子现在要 23200 元/m。傻空们则回应 18400 元/m。
再过二年，多军要价 34800 元/m。傻空们回应 27600 元/m。
再过了许多许多年，多军们要价 116000 元/m，傻空们回应 92000 元/m。
可见，在这十年又十年中，发生了什么？
十年中发生的事，是房子始终未成交。但房价一涨再涨，远远超出傻空当初的心理价位 9200 元。但傻空们仍然认为房东在乱喊价，仍然认为现在的价格是庞大的泡沫。
05 年之后的房产交易模式是什么，是逼空。
七）逼空的模式
以下是 05 之后逼空模式的典型对话：
中介：「先生，请问你康城的房子还卖么」。
答：「20000 到手」。
中介：「您开玩笑吧，康城现在的房价。。。。也不过 12000~13000 左右」、
（全上海哪还有 12000 的房价，中介真是猪）
答：「不讲价，一分钱不讲」。
中介：「您这个价格，市场不接受的啊」。
答：「没钱买什么房子，买不起滚」。
中介：「那我看你要卖很久了」。
答：「不会很久的，过了春节就不是 20000 了。22000 到手」。
中介：（倒吸一口凉气）
答：「房子不是卖给屌丝的，不买还涨」。挂机
这一段对话，很好地形容了楼市中的 「逼空」 游戏规则。
一般而言，傻空或者屌丝的心理价位是极其低的。而且是极其不讲道理的。在重重的调控之下，傻空的低额脑容量，总以为调控会使得房价降低。而不是更高。
所以对于傻空开出的价格（12000），房东是绝对不可能接受的。
而对于房东来说，其实房东的报价是合理的。合乎逻辑的。
一个距离莘庄地铁站四个红绿灯的地方，而且门口有大量的商业和生活设施，报 20000/m 只能说是一个公平，合理，厚道的价格。
如果在善意的合理价格之下，傻空不肯接受。那么没有办法，只能是大家的损失。
随着时间的推移，中环之内新房全面消灭 40000，外环之内新房全面消灭 30000，清林泾跃上 20000。
那么，各板块的房价只能水涨船高。今年不买，明年就是 22000，再过一阵就是 24000。
我们不知道这个房子，什么时候才可以卖得出去。
我们只知道 「不买还涨」。傻空始终不接受 20000/m 这么低得可怜的报价，于是他们只能眼看着房东报价变成 22000,24000,30000,40000,60000。
最后，他们在 60000 的时候以一个相对低廉的 59900 接了盘。
多军中曾经有一个老手，说 「我的房子卖了五年，终于不再涨价，卖掉了」。对于这句话，很多空军是许多年后都不明白的。
八）追忆黄金岁月
05 调控之后，产生了很多后遗症。政府并没有如愿征收到 8% 八倍的税收，而房价却开始了更猛烈的新一轮上涨。
其中，「高交易成本」 导致的房价上涨，主要有三方面，一个是 116% 效应，一个是螺旋式估价，一个是跳空式上涨。
限于本文篇幅限制，已经写了八节。我们就不展开了。我们只是想回忆一下，2005 年之前的楼市黄金岁月。
很多空军总以为，房价上涨，是多军最喜欢的事。
这是一个巨大的误解。只不过傻空这个群体，脑残脑瘫的事情实在太多。再也解释不过来。
多军其实并不喜欢目前的调控。虽然调控是促涨的，调控之后，房价就开始飙升。
但相对而言，其实我们更喜欢 2005 年之前平和的环境。自由，理智，公平。
其实我们并不喜欢囤积大量房产，然后 07 上涨，09 上涨，都是超过 50% 的单段涨幅。整个过去七年的房产史，就是一部逼空史。
但就整体而言，多军其实并不喜欢这种暴发户式的，火箭般上涨感觉。调控促使房价大涨，但并没有一个多军喜欢调控。
我们喜欢细水长流式的，喜欢合理而健康的模式。喜欢高抛低吸，喜欢纠正市场的错位。
我们只是想安安稳稳地套利。所以 2005 年之前的日子，才是真正的楼市黄金岁月，才是侠的岁月。
三代之治，不复见矣。
（yevon_ou@yahoo.com，2012 年 11 月 28 日晚）