我们今天不想讨论局势问题，只想纯技术地分析一下，交易成本有多高。
目前的房地产市场，交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。
一）直接交易成本
直接交易成本，简单点说就是税费。他一共包括 8 个方面；
a) 契税
b) 营业税
c) 个人所得税
d) 印花税
e) 土地增值税
f) 中介费
g) 装修折旧
h) 公证费（或有）
现在，我们要对模型作一个重大简化，我们讨论的是：「满 5 年，非普通住宅」。
或许有人大惊小怪地跳起来了。说，房产的审税规则有很多档次，国家提供了诸多优惠，我们应该小心翼翼地展开一张表格，用上 20 页纸，具体地和客户列清楚，各种各样税费计算方法。
我们认为，这种做法毫无必要。事物的分析，关键在于抓住重点；宛如一把尖刀，一下子刺入核心。过多地阐述细节，反而耗费读者精力，反而分散了文章主题。
我们要说的是：「现在已经没有普通住房了」。90% 以上的住房都是非普通住房，99% 我们想买的房子，都是非普通住房。在这种情况下，讨论「普通住房的优惠政策」毫无意义。反而是镜中花，水中月。更显得欺诈与无耻。
其次，「满 5 年」的优惠，也已经消失殆尽。国家似乎已并不鼓励「长期投资」。不仅连短期的买卖要打击，长期持有价值投资，一样需要拦路收钱。随着 2010.9.27 最近一批调控政策出台，税收已象猪剥皮。
在这样的情况下，我们大致可以列出八种费用的预估值：
a) 契税，3%
理由是，虽然理论上还存在 1%，1.5% 的优惠可能。但实际操作中，90% 以上的房屋会缴纳 3% 契税。所以理论无意义。
b）营业税 4.44%
理由是，营业税的计算方法，是差价的 5.55%。
在实际计算中，一套持有满 5 年的房子，至少翻了五倍。所以差价 5.55% 和总价 5.55% 其实没有什么分别。简单地按照翻五倍计算，营业税是 4.44%。
以上，还没有计入某些区的土政策，核定征收和实测征收必须捆绑执行。
c）个人所得税 2%
个人所得税 2%。无法抵扣，在 2010.9.27 新政之后增加。
此项税收还有可能大幅增加；如按 5% 标准。
d）印花税 0.1%
双边各 0.05%。此税收本于 2009 年暂缓，但 2010 年恢复征收
e）土地增值税 0%
此项税收增加潜力巨大。在 2009 年时免征，但 2010 年加税时，管理层始终忘记了本项条款。
若切实征收，本项目提价潜力巨大。可预估为 2%~5%。
f）中介费 1%
本项收费比预计中便宜。很多菜鸟，或者初次买房者，都认为中介费是 1%+1%=2%。甚至有更高者。
但事实上，中介费由市场决定，而非政府决定。在任何情况下，中介费都收不足 2%。随房屋价值越大，费率越低。
目前情况下，一套 200W 左右房产，双边各付 7000。累计可收 15000 中介费就算可以了。中介费是唯一市场化竞争可降低的交易成本。
g）装修折旧 2%
装修通常卖不出价钱。我如果买一套毛坯房，还得全部重新装修；但如果当我卖出该房屋时，装修却会被贬得一文不值。因买卖双方对房屋的喜爱不同，装修成本，无可避免地会遭遇到损失。
「装修折旧」的成本很难估算。但对于满 5 年的房产，可认为全部都装修过的。不存在毛坯房。此项损失，初步估计为 5W，按 250W 的房屋中值预算，交易损失 2%。
h）公证费 0.35%（或有）
产证任何一方，出现外籍人士，需要 0.35% 的公证费。
好了，现在让我们累加一下，契税 3%+营业税 4.44%+个人所得税 2%+土地增值税 0%+印花税 0.1%+中介费 1%+装修损失 2%=12.54%
以上是房产交易的直接成本。
二）间接成本
房产交易的间接成本，主要体现在「贷款利率」上。
假设一套 100W 的房子，我有 60W 七折贷款。当我把这套房子卖了，换筹换另外一套房子，这 60W 就会自动「升级」成为 1.1 倍的贷款。
按目前的利率下，七折利率 4.333%，1.1 倍利率 6.809%。我们来算算，60W 贷款到价值多少。
在 1.1 倍 6.809% 利率下，60W 贷款月还款为 3915.15 元。
在七折 4.333% 利率下，78.8W 贷款月还款为 3915.15 元。
所以，这一笔 60W 元的贷款，其价值就是 1.1 倍利率后的 788056 元。
当我把一套价值 100W，还有 60W 元贷款的房子卖掉。我损失的不仅仅是 12.54 万元直接交易成本。我还损失了 18.8 万元间接交易成本。
也就是说，我拿了 87.46 万元，只能去再买回一套 68.66 万元的房子。
总交易成本=直接 10.54%+间接 18.8%=31.34%。
我相信，除了脑子烧坏掉的人，没有人再愿意交易了。
三）隐性成本
「限购令」是另外一项隐性成本。或者说，我卖出就再不能买进了。
限购令的成本，很难估算。其对楼市的杀伤力，仍没有数学模型。甚至这项政策会持续多少时间，我们也不知道。
粗略地估算，自从 2010.9.27 限购令出来了以后，市场普遍上调价格 5%~10%。假设市场反映部分真理，那我们把限购令的成本，打对折，估算为 3% 好了。
四）结语
好了，现在我们有总数据了，每一次楼市交易的成本是 12.54%+18.8%+3%=34.34%
或者说，我一套 100W 的房子卖掉，拿到手就只有 66W。
在这种情况下，你还指望房东降价，甚至还指望「宏观调控导致房价下跌」。恐怕不仅书白读了，读书的精神更丧失了。
上一周的「波士堂」中，袁鸣访问温州网的老总，提出了一个观点。「国家宏观调控之后，你能否不涨，跌一些，好歹给国家一点面子」。
开什么玩笑！国家的宏观调控，就是加了 34% 的交易成本。你还想让房东再让利么。房东没有办法，只有涨价 20%。
（yevon_ou@yahoo.com，2010 年 11 月 12 日晚）