我们今天不想讨论局势问题，只想纯技术地分析一下，交易成本有多高。
从第二页开始，突然看见有人对「年冲」「月冲」孰优孰劣争执得厉害。忍不住争执二句，精算展开一下。
首先，我要告诉大家的是，这个问题无需争执，因为他是有「最优解」的。
100% 正确的答案，那就是「既不年冲也不月冲；纯商贷，然后申请公积金提现」。
其次，在已经贷了公积金，或者无法纯商贷的情况下，才需要讨论「年冲月冲」孰优孰劣；答案是 80% 情况下，月冲更优。
1）完美解
讲到公积金的使用方法。其实存在最优的使用方法，那就是「纯商贷，然后申请公积金提现」。
这是很少有人使用到的一项政策，即「名字在产证上，买房后六个月之内，可以申请向公积金中心，全额提取公积金」。
一般而言，我们争论公积金的「年冲」「月冲」优劣比较，因为公积金是一笔死钱。只能够存放于公积金中心，按 1.91% 的利率，吃定期利息，直到你 60 岁退休为止。
所以，我们希望的公积金使用方法，都是尽量把死钱变成活钱。而且尽量地减少个人「现金」支出。
公积金的月冲方法，在于将公积金余额抵冲月供，这样可能有很长一段时间，24~36 个月不用支付任何「现金」月供。
从大体上来讲，公积金「月冲」就是公积金的最佳使用方法。因为这可以在相对短的时间内，将公积金全部用完，而且不用支付「个人现金」。
但是，这种事存在一种弊端，即如果「公积金余额」实在太多，多过了一定期限，那么这么大的资金，本身都存在巨大的成本的。
譬如，假设我的公积金余额有 50 万，每个月的「月冲」仅只有一千多。那么，仅仅把这些资金消耗完，就需要十几年的时间。而这十几年中，我每年都要支付 4.05% 的利息。仔细算算，其实不如把这 50 万一次性冲掉。甚至可能贷款都还清小半了。
当然，这是极限情况。一般不会这么大落差。
网友们讨论争论的，就是这个「平衡点」在哪里。绝大多数情况都是「月冲」划算，但「公积金余额」多到了一定何等程度，才使用「年冲」划算。
当然，我上来就一大巴掌，说「年冲、月冲都不划算」。
正确的做法，应该是全部都商贷。商贷的利率是 4.298%，公积金利率 4.05%，二者相差仅 0.15%。
然后，去公积金中心，申请把所有的公积金全部都「提现」出来。无论是你有 4 万，8 万，16 万，全部都拿现金在手。
这样，彻底兼顾了「年冲」，「月冲」的所有优点。
2）非完美解
「年冲」「月冲」本身是一件不用讨论的事。因为年冲月冲都不对。现在，我们要讨论的是，如果因为我「当时贷款比较早」没学会这些诀窍，已经贷了公积金，如何折腾最划算？
又或者是，公积金还有一项重要的技巧，即可以使用「直系亲属」的公积金冲还商业贷款。好比我贷纯商贷，但却可以将父母，妻子，妻子父母的六个人公积金全部清空。但在这样的情况下，因为「名字不上产证」，你却无法申请公积金提现了。这样同样牵涉到「年冲」「月冲」哪种更有效的选择。
在这样的情况下，我们可以作出如下 Excel 表格。
在整个分析中，一共牵涉到二个变量：「余额多少」「月供多少」。
余额多少：指现有公积金帐户余额，是每月公积金的多少倍。通常，小白领会在 3~4 年之后买房。所以这个数字通常在 30~40 倍左右。
月供多少：指公积金+商贷的总月供，是每个月公积金的多少倍。这个数字会对计算结果，产生巨大差异。通常，我们可以取一个 3~4 之间的比例。譬如一个小白领每月商贷+公积金，总月供为 6000 元，而他的公积金收入，在 1500 元左右。
然后，我们可以来看这个表格的推演逻辑。
首先，我们看第一列 D，假设这是一个正常上班/还贷的小白领。但他的「公积金积存余额」为 0，我们以他基点为比较。
其次，我们看第二列 F，这是作为公积金「月冲」的情况。在我们的例子中，小白领一共有 37500 元公积金余额，相当于月公积金 1500 元的 25 倍。这些公积金，可够支撑他 10 个月不用还款。再多第 11 个月的几百元利息。
这二列现金流差异，就是他们状况差异。
然后，让我们再来看 I，J，L 这三列。「年冲」的情况比较复杂，所以他会对现金流产生三笔影响。
首先，我们看 I 列。如果 37500 元的「公积金余额」一次性冲还掉，就相当于「一笔 30 年贷款」的提前还贷。以后每个月都会「少还贷」180.11 元。这是一笔长期的现金流节余。
其次，J 列。「年冲」要一年以后才能改为月冲。这段时间内，所有的贷款都要自己用「现金」贴补。相当于额外多支付了一笔款项。这笔钱的金额，和你「每个月公积金」相等，即 1500 元。为期 12 个月。
其三，L 列。从第 13 个月开始，「年冲」又可以改成月冲。相当于其他条件不变。但你去年存入的 1500*12=18000 元，可以分四个多月摊还，冲掉你四个月的月供。最后一个月会多 200 多元利息，照例是公积金存款一年来的利息。
这样，年冲和月冲的区别，就是 F-I-J-L=N
N 列显示的，就是「年冲」与「月冲」的现金流区别，将这一列进行 IRR 结算，就可以知道盈亏平衡点所在。
3）结论
一副画胜过千言语。首先，让我们贴上计算结果。
在这张图表中，我们可以得出很多结论。
首先，影响比较大的是「月供/月公积金」参数，而不是「公积金余额」参数。
也就是说，不管你帐户里有 5W，8W，甚至 15W 公积金。「月冲」始终是更划算的。当「月供/月公积金」达到了 3:1，月冲就占有压倒性的优势。当「月供/公积金」达到 4:1，几乎无论多少公积金余额，都是月冲更划算。而在现实世界中，「月供/月公积金」=4:1 是很常见的。
其次，年冲并不是全无机会，在整张图表上，也存在于「盈亏平衡点」利率要 10%，甚至更高的情况。但这是一些很偶然的极端情况，有兴趣读者可以自行探索，并分析他们代表的状态。
最后结论，在绝大多数情况下，「盈亏平衡点」都不超过 5.5%。这在现实情况中，是非常容易达到的。所以，选择「月冲」吧。
嗯，应该先选择「完美解」。
（yevon_ou@yahoo.com，2010 年 10 月 23 日晚）