前一篇《房租为什么要大涨》中，我们解释了经济学是一门「反馈」的科学。很多政策举动，最后会反作用伤害到你自身。

限于篇幅所限，我们不能将很多道理说得太细。

在本篇中，我们将继续解释二个问题。「本轮的宏观调控，将使得房租进一步上涨」，「房租会上涨，但为什么要说房租会 『大』 涨」。

五）宏观无效

在本节中，我们将解释为什么「打击投资」「逼出空置」「三套免贷」是无效的，他们对社会没有任何好处。

在我们目前的媒体报导中，有这样一种观点，「投资」是不对的。房屋应该完全成为个人居住的住所，而不应该成为金钱的产物。目前市场上存在着大量的「空置」，只要把空置房逼出来，老百姓就会有房子住了。

可以说，这二种观点都是经济学盲，都是错误的。

首先，我们要问一下，你现在住在哪里？

答案是，住在房东的房子里。譬如 101 室。

如果哪一天房子大跌了，打击投资了，房东们都忙着抛盘了。你终于把房子买下来了，你终于有自己的房子了。那你住在哪里呢？

答案是一样的，还是 101 室。

那么，对于「实体」经济来说，对于真实的物质享受来说，二者有何区别呢。

对于真实的物质世界，二者毫无区别，你都是住一样的房子。都是一样的阳光日照，都是一样的上班二点一线。

二者的区别，仅在于虚拟世界「金钱」的区别。在前一种租房模式中，钱是在你和房东手中分配，由你支付给房东。而在后一种买房模式中，钱在你和售房者、银行之中分配。你每个月的薪水积蓄，要交给上家和银行按揭。

二者的金钱分配不同。

从「实体」经济来说，整个社会的实体产出并没有增加，GDP 没有变化。人民群众的生活水准也没有提高。各种「政策」的唯一效果，是把金钱在不同人群中，进行从新分配，使某些人钱更多一点，某些人更穷一点。

宏观经济学，和微观经济学，有很大不同。

微观经济学考虑的是自己的利益，宏观经济学考虑的是整体的利益。

对于国家领导人来说，其实「宏观调控」是毫无意义的。因为他不会让我们这个国家更富裕，更有效，不会变出更多的建筑。

所谓「宏观调控」，只是将一部分人的钱，转到另一部分人手中。呃………顺带国家再咔掉一点油。

无论从任何一个角度讲，「宏观调控」都是非正义的，不公平的，剥削的。

六）空置谎言

对于另一种谎言，有人认为现在很多房子都是「空置」的。只要把空置房逼出来，就可以使市场上房源大增，房价大跌。

该观点也是非正义的。

首先，我们要问，全中国的空置房一共有多少？

我们的回答干净利落，空置为 0。全中国的空置房一共为 0 套。

相信一些「为民请命」的伪专家要跌破眼镜了。那么，你们就必须记住，经济学的第一课，「产能」永远是最大化利用的。

任何一种产能都不会闲置不用。

譬如说，你家里有一套小房子，如果租出去，可以有 3000 元/月的租金。

最近由于你刚刚从老房子搬出来，老房子暂时处于「空置」的状态。但这种状态，并不会持久。不出六个月，你老婆，你太太，就会想办法能不能「挖点潜力」补贴家用。

经济学第一课，「人」都是理性的。

理性人时时刻为自己谋求更大的利益，设法赚取更多的金钱。如果家里有空关的房屋，很快就会被亲人想起。老太太会心疼每月三千的租金，并让你尽快租出去。

「人」是理性的。房东绝不需要税务局给你寄空置税税单了，才想起哦我还有一套房子空关。

那么，市场上的空置是如何产生的呢。为什么有人不想要这 3000 元的租金呢。

那是因为信息不对称。譬如有很多有意愿出租的房东，却暂时找不到租客。譬如随着开学/放学，招工/春节，市场上出现季节性的起伏。

又譬如某一些特高档的楼盘。「洁癖」远远胜于租金。保持一套干净的住所，可以卖出更高的价格。远胜于为了几叨 2% 的租金，把房子搞脏掉。很多房东出租三年，总租金正好把房子重新装修一下。此类例子也是屡见不鲜的。

又譬如某些特偏远的楼盘，其租金仍在上涨中。目前为了几百元，乃至 1000 元的租金。要到遥远的郊区，来往交通，打理租客。很多房东都宁愿空关。但等几年新区建设好后，情况又会不一样。

但无论何种情况，「人」都是理性的。每个人都在为自己谋取利益最大化。市场上并不存在「为空置，而空置」的房子。

那么，所谓「打击空置」的调控，又是怎么个论调呢。

这仍然是对「整体生产力」毫无帮助的政策，只是剥夺一部分人的金钱，给予另一部分人。

凡是持该类调控主张的，都是非正义的，非公平的，剥削的。

如果政府真的要「减少空置」，或该大力促进信息市场，使房东房客迅速诚信地找到对方。这样的系统建设，才是真正有效的。

七）房租大涨

在上一节的《房租为什么会大涨（一）》中，我们说到了，因为政府的宏观调控，所以房价房租都飞涨。

因为宏观调控，所以房价飞涨。

在本节中，我们会说宏观调控使房租上涨，但为什么要用「大」字呢。

这里牵涉到一个定义问题。什么是「大」。如果遇到一些风吹草动，房租上升了 30%~50%，那我们说房租「大」涨了。如果遇到一些风吹草动，房租上涨 3%~5%。那我们只能说房租涨了，而不能说房租大涨。

现在的问题是，房租马上就要「大」涨。

好比一座桥梁，下面有十根柱子。敲掉了一根，桥梁仍然可以矗立。断掉二根，桥梁还是可以通行汽车。断掉三根，桥梁有点摇摇晃晃，但人小心翼翼还是可以通过。但是，如果桥梁下面的柱子，断掉了八根，那整座桥梁就宛如危桥石拱，随时可能从百丈悬崖，轰然崩塌。

对于我们的房租市场，所有抑制租金的枷锁，十根已经断掉八根了。房租市场宛如大河决堤，又宛如高峡堰塞湖，随时可能汹涌咆哮。

对于租房市场，我们有三大看得见的隐患。

1）供应已经枯竭

这是最重要，最核心，最根本的一条。

租房市场的供应，已经枯竭。

有谁会买房出租呢。理论上，当租赁市场需求增加，价格上涨，价格从 2000-〉2500；就会有更多的房东，将房屋出租，赚取 2500/月的租金。

但是，现在这条链条，已经被切断了。

租金已经远远低于房价的涨幅。业主买房，是基本他们自身的考虑。无论租金再怎么涨，也不可能发生「为赚取租金，而去买房」的行为。

按照普遍 6% 的租金回报率。现在市场上一套 200W 的房子，其租金最少也得 10000 元/月。

可目前的租金呢，刚刚从 2000-〉2500。

也就是说，租金至少还要涨三到四倍。才会有「供应端」新增供应加入，抑制价格进一步上涨。

智者远虑。

目前的租赁市场，宛如一座桥梁，桥墩断掉了八根。一有风吹草动，就极易租金上涨。而租金上涨之后，不是 2000-〉2500 就止步不前，而是可以一直涨下去，最终涨到普通外环二房 10000/月。

我们对于租赁市场，抱有极其危险的焦虑。目前房租市场，最后的防线，是许多房东原有的「陈年库存」。是之前十五年房产房改，积留下来的业主手中空闲房。这批房产成本很低，业主也比较愿意低价出租。

可是，「库存」终究有一天是会消耗完的。外来人口不断增加，本地人口不断改善。需求大约每年新增 1 平米/人。

一旦「库存」被消耗完毕。接下来就会进入「房租飞涨」的阶段。房租一共可以涨四倍。一直到 200W 的房子月租 1 万（可能二户小白领合租 5000），然后才会有新增出租供应，「为赚取租金而买房」。而且还要承受政府的打压。

「库存」还能撑多远，我们不知道。但不会太久了。

2）社会总工资上涨，租客对租金有更高承受力。

即使在最普通的公司，年均 7% 的工资涨幅也是大量外资公司常例。几年积累下来，其实租客已有能力承受更高租金。

3）政府目前政策，对「买房– 出租」模式不利。

综上所述，目前的房租市场，是最不能抱乐观态度的。

任何人都不能向你保证，房租会长期保持在目前 2~3% 租金回报率的地位。更理性地推断，房租目前正处于「消化陈年库存」的阶段。一旦该阶段完毕，房租会大涨，而且是「无阻力刚性上涨」。

我们预言房租上涨，这种上涨，不是目前 20~30% 的房租涨幅。这仅仅是房租飞涨暴风雨来临前的平静预演。我们说的大涨，是房租要涨 200~300%。涨到你租也租不起。

（yevon_ou@yahoo.com，2010 年 8 月 19 日午）