近期忙碌异常。已经很久没有时间写文，今天装修空隙，忙里偷闲，看看有时间补上一二部。
一）经济学博弈
2005 年的时候，中央出台 5.55% 营业税调控楼市。当时第一财经 CBN 邀请了蔡为民，范伟国讲解专家观点。二者一致认为：「调控以后，大量的房东转售为租，租赁供应增加，房租应该大跌」。
这是一个很好的例子，很好证明了此二位为何每次都预言错误。
中国的中小学生，每年要上很多门课，包括政治、政治经济学，马克思主义政治经济学………可唯独不教他们「经济学」。
这是一个很大的错误。导致今天很多中国人「有文凭，无文化」。有知识而无道德，有学历而无能力等等。
我一直很希望中国的课程中，能加入一课「经济学」。课程不用多，哪怕只要一节课就够了。
「经济学」并不难，仔细地说，只要一节课就够了。40 分钟的话，就足够说清你以后自学演算的精髓。
翻开萨缪尔森的《宏观经济学》，开篇明卷第一句话：「我们都讨厌贪心奸商，如果打击奸商，是否会让我们更好过一点？」
相信 99% 的中国人，都会说「好的，好的」；奸商我们最讨厌了。
但萨缪尔森说，「错的」。因为这只是你一厢情愿的想法，宛如一个小孩一般任性行事。你应该考虑到对方的感受；打击了奸商以后，商人更少，使供应更不充沛，市场更不有效，价格更高。
中国人的思维，是直线式的。是一根筋的。「我要，我想要」。俺如果看谁人不顺眼，我就让政府加税、迫害他。
而经济学，是「博弈」的。经济学的方式，不仅仅考虑到你的感受，更要考虑到你行为之后，对方的反应，对方的 Reaction，对方的 Re-Re-action，兜了一圈以后，可能反而对你不利。
不仅仅象小孩子般任性妄为，而是将心比心，站在对方的位置，为别人思考。「通盘考虑」之后各方的利益，这就是经济学的精髓。
中国真应该在中学生课程中开设「经济学」，哪怕只上一课也好。
二）慕容超
东晋十六国的时候，有一个小国皇帝，名叫「慕容超」。
当时，慕容超欠了「后秦」国一个大大的人情。对方提出，要释放慕容超的老娘老婆，有二种方法；1）要么，交出南燕国的宫廷乐队。这是当年从慕容皩一路传下来的，全中国最完备的正统音乐。2）要么，到南燕的邻居，建康的东晋帝国，掠夺 3000 名人口。
慕容超最开始的选择，是交出了南燕的宫廷乐队。这一支乐队，原本是晋室中央乐队，后来天下大乱，几经辗转才落到南燕手中的。慕容超交出了乐队之后，此后再也找不到如此高水平的乐团。当新年团拜的时候，不由闷闷不乐。于是盘算着，从晋帝国手中抢掠边境，夺 3000 人口来交换回乐团。
这时候，燕国的大臣纷纷劝阻了。「陛下劫掠边境，不成问题。换回宫廷乐团，也指日可待。可你无端端横挑强邻，万一激起了晋国的怒火，后果可不得了」。凡事你要想到后果啊。
可这慕容超，本来是一个街头混混，因为童话般的传奇运气，才登上皇帝宝座。他的思维，也就象一个六岁儿童一般，「我要，我就要，我就要嘛」。
故事的结局，和所有人预想的一样。凡事不能只考虑自己的看法，东晋报复，派「气吞山河如虎」刘裕包围广固。南燕灭亡。
鲜卑慕容式一族，从此退出历史舞台。
在房地产的调控中，一套房子居然要 10000 元/平米，一百万元一套！
2005 年的购房者买家，对所谓的「房东」恨之入骨，眼红到了瞳孔。
而所谓的加 5.55% 营业税，也是对房东们的打击。宛如一个六岁孩童般，我看不惯的人，就尽量去迫害他。
可无脑小空空门没有想到，「第一步」你迫害人家，「第二步」会怎么样呢。
人类的社会是动态的，市场是弹性的。你不可能妄想着出政策了以后，房东还是完全「静态」地，留在原地等着你来伤害。结果是，100 万成交价变成了 100 万到手价。空头们反而成受伤害最大的人。
这二个故事告诉我们的是，考虑问题要全面，想事情要想「第一步，第二步，第三步。。。。。。」，只有充分考虑到对方的反应，对未来预测才能精准。
套用一个很恶俗的字眼：「博弈」。
只有你懂得了博弈，你才算初步懂得经济学，才算了解这个社会，才算从小孩子变成成年人了。
三）房租上涨
返回我们原先的话题。在 2005 年营业税调控中，范伟国蔡为民所说「大量房源由售转租，增加租赁供应，房租会跌」。
这就是典型的缺乏经济学基本素养，江湖郎中，卖大力丸的水准。
因为凡事要通盘考虑，你不能只算自己的小九九。
买卖是双向的。「有卖必有买」，任何买卖，有一个抛出的人，必然另有一个买入的人。
当抛盘的人，由售转租，退出租赁市场。
买入的人呢，也必然由买转租，进入租赁市场。
租赁增加的房源，必然和租赁增加的需求，是完全相等的。这是一个 1:1 的关系。
而现在我要说，新政的作用，甚至都不是让房租持平，而是会让房租上涨。
因为正常情况下，「买房/租房」之间会达成一种平衡。
外地小白领是理性的。他会权衡买房/租房的效益比，房价太低就买房，房价太高就租房。反之亦然。
举个例子，譬如当一套房价格 100 万元时，其租金为 2000 元。
但是，当 5.55% 营业税出来之后，他的房租其实会涨到 2100 元。
因为，这个时候，房东的要价虽然仍然是 100 万元。但当小白领认为租金太高，「租不如买」的时候，他去买房，却得支出 105.55 万元。
营业税会让租金上涨 5.55%。
四）租金之现实
好了，现在请抄下这句话：「租金或许没有再上涨的空间，租赁质量却有向下压缩的空间」。
面对岌岌可危的租金危险，我看见很多空军的壮胆辩驳，其中最有名一句话，就是「工资上限一个月就 10000 元，拿什么去租房」！租金再怎么涨，也不可能涨过 4000 元、5000 元、6000 元吧。
是的，租金是没什么可能去大涨，因为他已经快达到「喉咙口」，小白领的工资承受极限了。
请空空们记住，「租金无大涨，面积可下降」。
现在空头们月薪一万，可能花上 4000 元，去租一套 2 室 1 厅。
未来租赁市场继续紧张，房东们大幅度加租，空头们可能无法承受更高的房租。因为他们只有这点工资。
但他们完全可以承受更小的房屋。
在未来，空头们可能花 4000 元，仅仅租一套 1 室 1 厅。
再下来，可能 4000 元租金只能租 1 室。
再往后，可能 4000 元租金只能租 1 室，还和别人共享上下床。
再往后，可能 4000 元只能租群租房。人均面积 5 平米。
在这方面，「租赁质量」还有很大的潜力可挖。
论租赁质量，目前 4000 元的租金，大致可以保持看空楼市者，人均 50 平米的建筑面积。
但其实，人的弹性是无穷的。哪怕给小白领人均 20 平米，人均 10 平米，人均 5 平米，他们也依然能睡眠下去。
如果按 4000 元，租赁 5 平米的群租铺；租金还能涨 10 倍。
（yevon_ou@yahoo.com，2010 年 8 月 15 日晚）