未来二年中国楼市整体判断 #D12
根据 8.26《功夫财经·炼金之夜》发言稿整理而成。有删减
各位功夫财经的朋友们，大家好。我是 yevon_ou。
很高兴大家今天来到《功夫财经·炼金之夜》，由我主讲第一讲。我今天的主题是《未来二年中国楼市整体判断》
首先，我们要用一个字，来形容中国目前的资产市场：
「冬」，冬天的冬。
毫无疑问，目前中国的财经市场，正处于寒冷的冬天。凛冬将至，无论股票，债券，汇率，p2p，币圈，中小企业……放眼望去，几乎所有的金融大类别，日子都不怎么好过。Winter is coming。
分析当前的金融市场，有一个词，是无论如何绕不过去的。那就是 「鹰派」。
鹰派是财经监管的强硬派。其主要主张是：
- 收紧银根
- 严格监管
- 提高门槛
- 拒绝救济
在 「鹰派」 的主导下，市场资金利率是大大提高了。企业更加难以获得 「现金」。
我们的股市跌跌不休。而且最重要的是：「拒绝救济」。
政府会宁可看着股市下跌，在座各位的金融财产大幅缩水，也不出手救市。
从经济学理论上讲，鹰派是不是故意和各位的 「钱袋子」 过不去呢？不是的。
理论上 「鹰派」 对于整个国家，是非常非常有益的。在整个财经周期中，也是必需的。
- 减少投机者
- 减少食利者
- 压缩泡沫
- 勤练内功
当经济十分旺盛时，会产生大量的 「投机者」。
譬如我们的花荣老师，算是股市 「元老级大神」 了。
大家购买了花荣老师《功夫财经 App》的课程，功力大涨，股市牛市中，轻易就可以赚很多钱。
问题是，如果股市赚钱太容易的话，那还有谁肯认真工作呢？
如果楼市的价格高度确定，只涨不跌。则你只需要 「买入」 资产，就可以坐享资产升值。
如果我们整个社会 「食利者」 太多。那还有谁愿意辛勤工作呢？
这时候，就需要 「鹰派」 出场了。
「鹰派」 的作用，是去除我们整个经济体系中的泡沫。
对一些 「跟风投机」 的小散，把他们扫扫出去，弄得破产。
这样，只剩下 「最优质」「最有效率」 的企业和机构活下来。使得我们整个社会都更有秩序，强身健体。
好了，现在来到一个很有趣的话题：「铁打的泡沫」。
「水库论坛」 是讲房地产的。我在这一行，从业已经 16 年。
从我们有记忆起，谈论房地产，从来不是三个字 「房地产」。
而是五个字：「房地产泡沫」。
谈论房地产，几乎所有的媒体，评论小编，大伙众口一词 「房地产泡沫，什么时候破灭」。
这搞得我们十分之郁闷。因为我们渐渐发现，这简直是一个 「铁打的泡沫」。
「鹰派」 统领。在全国范围之内，收缩银根，凛冬将至。
可是我们发现，被喊得 「最凶」 的房地产，在严冬之中，并没有陨落。
相反的，一些 「寄予厚望」 的投资产品，却露出了原形。
- 股市崩了
- 汇市 6.84 了
- p2p 崩了
- 币圈暴跌了
- 地方债危险了
- 中小企业也不滋润
昔日最口诛笔伐的房地产，却依然健康活得很好。
房地产不仅仅是 「铁打的泡沫」，如果我们细分，把市场分割来看；
在如此寒冷的冬天，甚至还有部分城市房地产，「升值」 很不错。带来了可观的收益。
如图。我们把房地产分为 「高价区，中价区，低价区」。
- 高价区，主要是北京上海。在 「严控」 的调控态势下，北上房产呈现小幅阴跌的态势。
- 中价区，武汉杭州成都郑州。这一批城市呈现 「持稳」 的态势。
- 低价区，主要指单价还在 10000 元左右，甚至不足万元的城市。主要是重庆，沈阳。
在过去一年中，「重庆，沈阳」 的表现非常好。也给水库网友带来了丰厚的回报。
我们持续看好这二座城市的发展潜力。并预期未来一二年内，依然可以保持旺盛的势头。
目前，北京的房价 100000/m，沈阳的房价，以水库关注的 「恒大雅苑」「恒大名都」「恒大左岸」 等项目而言，价位仅仅才 8200~8500.
也就是说，一套北京的老房子，可以换 12 套沈阳一手新房。
近期，北京– 山海关– 沈阳的高铁即将通车。
「北京– 沈阳」 的通勤时间，将由原先的 4.5 小时，压缩到 2.5 小时左右。
这不仅将极大地压缩沈阳的心理距离。而且也方便了商贸往来。
更重要的是，随着 「北京– 沈阳」 的关系愈发紧密，我们有希望调低沈阳的 「法制成本」。
阳光之下，一切阴影无所适从。如果沈阳的 「法制成本」 可以向北京靠拢的话，对于东三省经济，将会是一个巨大的利好。也会促进房价回归。
过去，因为北京 「限购」。大量的购买力，被逼去了 「环京」。
霸州，涿州，固安，香河，这些县市并没有大型的产业，也没有人口积聚。连摩天大楼都没有。
最佳环京城市，其实是沈阳。
沈阳才是环京之洼地啊。
言归正传，我们继续来看《未来二年的地产整体判断》。
今天的第二个关键字，是 「春」。
冬天来了，春天还会远么。
鹰派之后，「鸽派」 可冀。
首先我们看到，「鹰派」 并不是和各位的 「钱袋子」 过不去。
「调控」 并不是目的。国家并不希望把各项金融资产打下去。
「调控」 仅仅是一种手段，把经济体中，不合理的泡沫挤掉。
整顿，是为了更好的出发。
鹰三年，鸽三年，鹰鸽是不停地转换的。冬天哪怕再漫长，春天也会来临。
当春季来临，万物复苏之际，谁会收益？
无论直接、间接地放松，
地产都是受益者。
为什么，因为地产是 「铁打的泡沫」。
虽然大家嘴上喊得凶，但是事实证明，「真金白银」 拿钱出来考验的时候。
- 人们依然选择信赖房产，而不是囤积股票。
- 如果有更多的资金，继续买楼多过买股。
所以，地产在下一轮 「经济宽松期」，复苏是大概率事件。涨幅也会更快。
还没有建仓的，抓紧了
大家都在盼 「鹰鸽转换」。盼望着 「紧缩」 政策尽快过去，下一轮 「刺激」 经济政策尽早出台。
那么，「鹰鸽转换」 大致会发生在哪一年？
我们今天演讲的主题稿是：「未来二年地产整体判断」。因此我们回答说：「二年」。
「嘘~~」 台下嘘声一片。观众们纷纷表示不满意。
烂番茄，臭鸡蛋，空矿泉水瓶，可以扔上来了。
「老师，您净忽悠我们二年」。
「长二年，短二年，人生有多少个二年」。
「更精确一点行不行，更早一点行不行」。
好了，我们来看 PPT：
「一年」，一年可不可以？
答案是：有一定的希望，但还要看几个具体细节。
为了解释这个问题，我们首先看一些新闻。
《「史诗级」 土拍黄了！这个省会 8 块地想卖 130 亿，结果 1 分钱没收到》
8 月 10 日，山西省会太原，举办了 8 块土地的大型拍卖。
结果非常地出人意外。8 块土地全部流派，一分钱也没有成交。
这条新闻，虽然在鲁罗大众中很少关注。
但却是对整个地产圈地震。
过去的一二年中，「北上津」 等城市，房价之所以可以被压制，是因为政府实施了 「限价」。
南四环的金茂府，本来想申报卖 12W，结果也仅仅批核了 8W 元。一些边角料甚至只有七字头。
一手卖便宜，压制着二手也涨不高。
「羊毛出在谁身上」？
购房者占了这么大的便宜，每平米-50000 元。
2018 年房价不太贵的代价，KFS 被 「转移支付」 了几千亿。
但人都是很聪明的。「千做万做，亏本生意不做」。
你这回坑了 KFS「限价」。下回人家就不和你玩了。
「限价」 的直接后果，政俯信誉破产。以后 「土地」 就卖不动了。
天底下岂有只降房价，不降地价的道理。
我们看回这张表格。最初的时候，是剥削 KFS，不为所动。
第二步，是剥削二手房房东，不为所动。
第三部，如果 「限价」 政策长期执行，则意味着土拍市场极度萧条，地卖不出去了
这就触犯了 「地方政府」 的利益。地方政府急了。
而不卖地是万万不可的。几十万张嘴等着吃饭呢。
「限价」 政策，不可能长期执行。
总结一下，「限价」 并不是长效机制。
真正的 「长效机制」，有且仅有一种，就是 「大规模增加土地供应」。
我们对于 「限价」 政策的预估，寿命仅仅只有一年。
最新一轮的 「调控」，之所以显得房价涨不快。
是因为用行政手段 「限价」，强制性地把几千亿 KFS 资产，分给了购房民众。
但是这种 「行政调控」 是不持久的。
KFS 感受不到 「契约法制」 精神，以后就不会拿地。大规模土地流拍，只会越来越频繁。
「限价」 只会导致中长期的供应，越发减少。
楼市存在 「补涨」 行情。
关注地产，加仓地产，从今天开始。
最后，我们花点时间，介绍一下 「水库论坛」 目前正在关注的团购项目。
许老板正在冲击 「中国首富」。
为了刷出销售额业绩，「恒大」 集团发疯一样的肆意扩张。攻城掠池。
相应的，「恒大」 的资金链，也是非常紧的。
有着比较大的 「砍价空间」。
沈阳本身的基本面不错。东三省绝对的 Top 1 城市。
价格很低，足够安全。法制也有望改善。
目前水库和 「恒大」 系谈的三个团购项目，单价仅在 8200~8500 左右。且成功砍价：
- 按二年分批，逐渐支付房款。好处是不限购。
- 或：一次性全款，额外拿个折扣
- 或：交六个月社保，满足限购要求。
单价 8000 多，「恒大」 品牌，有地铁，有学区，配套成熟。
沈阳当地全套团队，地接辅助您完成交易手续。
专享无理由退房服务。
如果你感兴趣的话，可以加助理微信，深入了解一下。
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（yevon_ou@163.com，2018 年 8 月 27 日卯）