这是一篇杂文。上一篇《我们需要多少年还清贷款》写完以后，收到了一些网友回复。所以需要解释一下。最近庆祝我家饱饱大小姐出生，只有很少的时间写文章。
1）调查样本
在《我们需要多少年还清贷款》中，网友们提出的第一个问题，是调查样本太小。
当时，在整个登记回复中，还不到 100 人。网友们提出的质疑是「样本太小，不具备范例性」。「安家网上都是有钱人，贷款负担自然轻了。。。。」
对于这些批评，我们除了叹息网友素质太差，别无其它解释。
请看清楚，我们的论点：「贷款/收入比最高只有 8.56 倍，绝大多数是 4~5 倍」。这是和样本无关的，也和调查人群无关的。
这只和数学有关，只和数学函数有关。经过一系列的运算，1000000 元贷款每月按揭 4865 元，这样「贷款/收入比」就最多只有 8.56 倍，绝不可能超出一点点。
这个道理，就好像「四边形内角和 360 度」一样，根本不涉及四边形的形状，不涉及调查人群数量，不涉及调查人群有钱与否。
2）「贷款/收入比」的意义
网友们提出的第二个问题，是「贷款/收入比」有意义么。
网友质疑：你自己搞出来这么个「贷款/收入比」指标，该指标有意义么？
答案是，没有意义。
我们从来没有说，「贷款/收入比」是一个非常重要，非常有分析意义的数据。你「贷款/收入比」是 8 倍就一定可以在 8 年内还清贷款。
举出这个「指标」，只是一种数学游戏，只是一种脑力激荡。
在我上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，我从来没指出「贷款/收入比」有任何意义。如果你自行领悟，觉得它有任何「微言大义」，那肯定不是我误导的。
3）「贷款/收入比」的真正含义
好了，在本篇中，我们有空，来具体说说「贷款/收入比」的真实含义。
「贷款/收入比」本身不是一个直接的概念。比如我的「贷款/收入比」是 8 倍。这并不意味着我可以在 8 年，甚至 16 年之内还清贷款。
因为提前还贷，关键看积蓄。看一个家庭能多省钱。
譬如我贷的是 30 年期按揭贷款，每月还款占收入的 30%。但我挥霍奢侈，每个月将其它的 70% 全部花完。那我还是要 30 年才能最终还清贷款。而另外一个人，如果勤俭节约，每个月束腰带提前还贷五千元，说不定他只要三五年就可以还清了。
「贷款/收入比」真正提供给我们的，是一个精神上的奋斗力。
人的潜力是无穷的。关键是给自己一个奋斗的目标。
「提前还贷」这种事，是存在一种加速度的。只要你还掉一部份贷款，你的月供就会减少。这样你就会有更多的现金，去更多地提前还贷；然后你有更更多的现金，提前还贷更更更多的贷款。。。。。。。这是一个良性循环。
当一个人发现「房贷/收入比」只有 5 倍时。他就会想，原来我不吃不喝五年就可以还清贷款，不必等到 30 年整。这样我忍受的上限就是 5 年。
如果我坚持一下，5 年内省吃俭用，剩下的 25 年就可以轻松很多。这样人就有动力，去节约，去提前还贷。
而过了一阵子，如果他算算「房贷/收入比」只剩下 4 年，他就会激励，获得更大的勇气。
「房贷/收入比」是算给自己看的。勤劳的人终究勤奋，他们可以更早地还清贷款。
4）关于结婚
网友们质疑的第四个问题，某酸溜溜的网友又质疑我：「女性的收入通常是男性的 60% 左右，那么结婚后总收入根本达不到 2 倍，而是 1.6 倍」。
相应「房贷/收入比」也不是从最高的 8.56 倍，下降到 4~5 倍。而是只有 6~7 倍。
这种说话很巧妙，充分反映了网友的不服气心态。
但我可以问你。既然「买房者有男有女」，那么对于女性原有房奴呢。
对于女性房奴，相当于收入从 0.6 增长到了 1.6，增长 260%。
如果原有买房者都是女人，那么还清贷款只要 2~3 年就够了。这你怎么又不说了。
其实，早在写上篇文章之前，我们已经经过了仔细地计算。
假设在所有买方人中，男性占 80%，女性占 20%。这应该是比较符合事实的。当然，你也可以按 70/30 重新计算一下。
在 80%/20% 的情况下。结婚后收入比为 80%*160%+20%*260%=1.96 倍。
这和文中引用数据 2 倍，是比较接近的。
5）婚后还款
好了，现在我们再来回答网友提出的一个问题：列明数据计算。
假设一个男人，年收入 12 万，贷款 1000000。月供 4865 元，正好是收入的 50%。
而我的文中，假设他收入三年增长 40%。即每年增长 12%
第一年：120000
第二年：134400
第三年：150528
第四年：168591
第五年：188822
第六年：211481
——————–
累计： 973822
这样按最理想的情况，年年加薪，他六年的总收入也不过 973822。网友质疑，你要让他怎样还清 100 万贷款？
唉，近年来人心浮躁，所以大家看贴都不仔细了。连带着火气越来越大，连「结婚后收入 2 倍」都质疑出来了，理科基础都扔光了。
在我的原文中，有哪一句说明「单身汉」可以在六年内还清贷款了。
单身汉的「贷款/收入比」上限是 8.56 倍。而结婚了以后，该比例有望压缩到 4~5 倍。
考虑到收入的增长，结婚夫妇才有可能，在 6 年左右还清贷款。
您，去结婚了吗？
在上一例例子中。如果考虑到妻子的收入和积蓄。按妻子 60% 计算；
第一年：120000 妻子 72000 开销-60000
第二年：134400 妻子 80640 开销-60000
第三年：150528 妻子 90317 开销-60000
第四年：168591 妻子 101155 开销-60000
第五年：188822 妻子 113293 开销-60000
第六年：211481 妻子 126889 开销-60000
——————————————————–
累计： 1198116
夫妻二个人一起还款，完全有可能在六年内还清贷款。考虑到妻子「婚前」积累的首付，速度还要更快一点。
6）年增长 12% 的基础
然后谈到了愚蠢空军，永远都教不会的一个问题。
和往常一样，哪怕我们在上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，已经预先申明到了「不要哭穷生病，失业，金融危机，希腊风暴等等事宜。。。。。。。。」
可一旦在网上看见唱多文章，信心失落者第一反应就是「维持收入已经不错了，你还想加薪」?
在他们眼中，一个 26~27 岁如日中天的锐气青年，连 10% 的加薪幅度都不敢自信。还是傻空本身就是一群社会渣滓，烂泥扶不上墙。
好了，我再给你最后一次机会。每年 12% 的加薪，你说你达不到。那么每年 7% 的加薪呢，这可是一般公司的普通加薪幅度。再退一步，每年加薪 5% 呢。
很多人都没有仔细看出，上一篇《我们需要多少年还清贷款》中，其实我们的条件是放得极松的。
有一件事我根本没和各位说，只要你买了房，你的收入就会立即增长 30%！
为什么呢，因为一旦你买了房，你就可以动用你的公积金。这部分法定为你工资的 7%。公司再缴 7%，合计是你工资的 14%。
但鉴于上海有公积金上限规定，部分高收入人群达不到 14%。那我们打个折扣，按 10% 计算。
也就是说，只要你买了房，你就可以用公积金冲。死钱变活钱，相当于收入增长 10%。而且是税后的。
其次，你买了房子，你就会有「虚拟房租」。
房子是个宝。房子本身，就会带给你源源不断的收益。房子可以住可以出租。
买了房子，你可以出租给别人，获得「租金收入」。你也可以自己住，自己住你就省下了原有的租金开销。按经济学术语，也叫「虚拟租金」。
一般以 1000000 贷款计算，按最苛刻的首付比例，买的是 1400000 的房子。
按最最差的租金收益率，1400000 也可以获得 28000 元/年的租金。折合每个月 2333 元。
是你收入的 23.3%。
房子是一笔巨大的财富，房子是可以用的。
只要你买房，你立即可以获得 10% 的公积金，和 23% 的房租收入，相当于工资增长 33%。
还是税后的。
其实，很多月薪 10000 的朋友，买了房子按揭成为房奴，每个月也就多支出 2000 元钱。
7）贷款应该是收入的多少倍。
答案是：20 倍
20 倍才是对你最有利的，财务最优化的结构。
这一节才是本篇的主题，才是本篇的精华。但是我们就不展开了，展开了俺们靠什么吃饭涅。具体推衍可参见第六节。
8）原文意义
嗯，最后说一下，我写的那篇《我们需要多少年还清贷款》的意义。
这一篇文章，阅读转载率其实并不高。
相应的，因为主要贴在房产网站，阅读的都是房地产专业人士。也算是有一点基础知识的。
你们的阅读，和理解能力，真的很让人失望。
整篇文章，最重要的是最后一句：「房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在六年内还完」。
这句话，不是抱怨房价太高。不是抱怨房贷太贵。
这句话，是抱怨央行对房贷卡得太紧！
如果央行规定，房贷不能超过收入的 50%。那你就一定能在六年之内还清。
如果央行规定，房贷不能超过收入的 30%。那你就一定能在三年之内还清。
如果央行规定，房贷不能超过收入的 5%。那你就一定能在三个月之内还清！！
央行规定，房贷不能超过收入的 50%。这根本就是一条毫无道理的规定。
客观认为，房贷不得超过收入的 100%，比较合理。
（yevon_ou@yahoo.com，2010 年 5 月 22 日晚）