很久以来，我一直想写一篇《上海楼市的真实走势》。因为这很重要，真实扎实的数据，是我们分析的基础。从 03 年以来，我们一直笼罩在「宣传口径」的重重误导之中。连楼市的真实涨跌，涨幅跌幅多少都不知道，又谈何分析？
1 月 10 日的时候，我去来德坊参加一个聚会。吃着黄鱼面，听着诸人一本正经地讨论「05 大跌」。大伙一致同意，房价在 05 年曾发生巨幅下跌，08 年也曾经大幅下跌。于是，又坚定了我写本文的信心。
一幅图胜过千言话。首先，让我们看如下这幅图。这里数字指的，并不是单个的楼盘。而是一个典型意义的「大盘」指数。好比大伙都想买的，内环边缘，品质不错但不是豪宅，2 房或 3 房，00 年以后的小区次新房。在 2000 年的时候，他的价格是 3000，如卢湾区斜土路的「复兴佳苑」。在 2010 年时，他的价格是 30000，如卢湾区的「黄浦新苑」。
这幅图中，我们可以得出以下结论：
1）过去 10 年中，上海楼市一直在涨。累计涨幅大约 10 倍。
2）多军的报价「永远」上升。仅空军心理才有「楼市涨跌」。
3）当多军和空军心理价位接近时，产生成交。
4）空军有三大特点。a）空军的心理价位，永远低于多军。b）空军常常落后一个 Season。c）空军最终会屈服于多军报价。
下面，让我们逐一展开分析。
一）二种报价
首先，也是我们区分于绝大多数「伪专家」的地方。房地产其实有二个价格。我们一直在说的「楼价」楼价楼价，其实楼价并不是「一」个数字。
房地产分为「房东报价」和「买家报价」。这个道理，和绝大多数的交易市场一样。类如股票市场，也有买进/卖出（Bid/Ask）。只不过很多时候，股票市场的「买入/卖出」相差很小。只有几分钱的距离。而股票交易金额也很少，100 手也不过几万元的价格。
但在房地产市场，「房东报价」和「买家报价」，有时候可以相差很多。相差几千元/平米，甚至几万元/平米。而且房地产标的大。有时候一个房子，房东要价 700 万，而买家甚至还价 500 万！二边相差达百万之巨。
这个二种价格，就是我们作此图的本意。
所以我们分红线和蓝线，分别标出「房东报价」和「买家报价」。那么，上海楼市的真实走势如何呢。
对于多军来说，多军是理性的。多军的价格，以一个持续稳定的价格，逐步往上递升。速度大约为每年 25%。尤其值得提出的，无论政府干预或调控，多军报价罄如泰山！
而反观空军一面，空军是「非理性」的。空军高度受外部宣传，个人心理影响。往往会陷入「大起大落」的兴奋与狂热。在空军的头脑中，存在「宏观调控」一夜跌 50% 的事例。也存在「03 暴涨」「05 暴涨」「07 暴涨」「09 暴涨」四个涨得看不懂的年份。
真实的情况是怎样的呢。现实市场中，会不会「暴涨暴跌」一年涨 50% 呢？
不会的，现实世界是循理的。空军朋友呃，因为你们的愚蠢，因为你们的偏视，其实你们是以一种狭隘的眼光在看待这个世界。得出的远远偏离真实的结论，最终买不起房，一错再错住桥洞。
这就是我们写本文的原因。告诉你《上海楼市的真实走势》。
二）相交点
真正的房产走势是怎样的呢。
真正的「房价」，发生于「红线与蓝线相交」的地方。也就是多军和空军心理价位一致，才可以发生交易。否则你要是天天和自己说:「政府要宏观调控了，房东得跌价 50%」，那只是 YY。
我们仔细观察一下《真实走势》图表。在这个图表中，「红蓝相交」其实次数并不多。
在 2002 年之前，多军和空军，其实差距比较平稳。「空军心理」持续在「多军报价」的 90% 左右。也就是 3000 元的房价，但大家还是觉得贵的。最好再「便宜一点，打个折」就可以买下来。在这个阶段，成交量中。
2002~2003 年，房价开始逐渐启动。人们开始有了一个「房产牛市」的概念。房屋渐渐用抢。在「2002 年春」发生了第一个高潮，空军和多军报价比例 100%。成交大量发生烫得旺手。成交量高。
2003 年春，发生了第一次「大牛市」。
2003 年秋，上海市本地政府，发起第一次「宏观调控」。包括取消个人退税，期房限转，低价房贴息等等。这个时候，本图表就发生了重要的变化。
可以看见，在 2003 年秋天的点位上，空军的「心理价位」大幅下跌。由 6100-〉5600 跌落。
而与此同时，多军秉承科学的分析，坚定地理念，认为上海楼市被低估。所以多军报价 6100-〉6700 上升。
那么，2003 年秋季，房价下跌了没有呢？回答是没有。因为只有多军认可空头的「砍价」，把价格调下来，房屋才可以换手成交。而实际情况是，多军根本不认可国六条，这只会让房价更涨，多军反而要加价。最终 2003 年秋的结果就是，「房价既不上升也不下降」，成交大幅减少。
成交大幅减少，这就是「宏观调控」的效果！
三）所谓的 05 下跌
我参加过众多的聚会。有楼市的，有股市的，有学术的，也有官方的。但有一点是毫无疑问、一致共识的，就是「房价也有可能下跌，05 年就曾大幅下跌 30% 以上」。
05 年的下跌，作为一个经典案例。被广泛证明于「宏观调控是有效的」，「房价也不是一往直上的，而是有波段的」，「楼市有风险有亏损有割肉」。
对于此类的自我麻醉，我们除了冷笑之外，刻骨地质问一句：「真的有 05 下跌」么？
我们的回答是：「没有」
只涨不跌，永涨不跌，买入即赚，买入必赚。
如果我们再仔细看看《真实走势》图表。在 2005 年 3 月是，发生了房地产历史上最凶猛的上涨。楼价以每个月 10% 的速度，四五个月涨了大约 50% 的价格。
但此后，2005 年就发生了「宏观调控」组合拳。国八条从土地，信贷，税收，廉租等各个方面，打出了一套「组合拳」。并号称这些市场干预，能使得消费者买到更便宜的房子。
对于宏观调控，我们采取全盘否定的态度。薛兆丰曾有作文「加税岂能降房价」。任何一个有经济学知识，擅于严谨思考的人，都会知道「宏观调控」是一个大笑话。对 KFS 的迫害，对投资客的诬蔑，对交易者的税收，只会让房价再涨 200%，300%！
同一种政策，在智者和愚者之间，会有不同的解读。2005 年夏「宏观调控」发生了以后，有识之士都知道，这房价可能要大涨特涨了。「因为宏观调控，所以房价飞涨」。
而空军是愚昧的，是低惰的。空军心理价位调到了 6500。妄想房东「降价 50%」再卖给他们。
多军心理 12500，空军心理 6500。那《真实房价》是多少呢？答案是没有真实房价，因为多空双方相差太远，所以根本就不可能成交。成交量降到冰点降到 0。
2005 年的时候，如果你浏览阅览各大网站，你会看见网友们叫嚣:「现在买房，不砍个 30%，简直就是自虐」。
「肯买房就是恩」。
「我看中一套 100W 的房子，大家帮我参谋参谋，我还价 65W 不知能否拿下来」。
好啊，那你真的还还看。看 65W 能不能拿得下来？毫无疑问，2005 年的「所谓下跌」只存在于空军网友们的 YY 中，存在于他们一厢情愿的世界大乱中，存在于文书的宣传中。
真实的情况是，没有一个人，能用 65W 买到 100W 开价的房子。哪怕 95W 都砍不下来，房东不跳价就不错了。
空军们自以为是的 yy 下跌，结果导致了 06 年更大更痛快被屠杀。
四）关于 07 年的涨幅
关于 07 年，一直有一件悬而未决的事情。07 年怎么会有如此巨大，接近 80% 的涨幅的？
07 年春季过后，从 2 月开始，一直到近 8 月份。六个月时间，房价以每月 10% 速度上涨，六个月累计涨幅约 60%。再加头尾，总涨幅在 80% 左右。
反映在图表中，就是空军在 05 年的意淫狂喜中，结果发现荷尔蒙分泌了，面包却没有来。
于是 06 年末空军们又去买房子了。
于是 07 年空军们发现他们什么房子都没买到。
从 06 年的秋冬季开始，经过了一年多的蛰伏，空军们渐渐从「煽动」的狂热中清醒过来。面包终究是要有的，房子终究是要买的。刚需经历了一年多的积累，越积累越多。
当空军们在 06 年冬，真的再走入市场中。他们发现，一年多没有体会市场，房价已经「涨得看不懂」了。
我有一个朋友 dittojeff，他是这样解释楼价涨幅的。
一套挂牌 100W 的房子，空军们不屑一顾。他们总对自己打气说，「真的去买，至少可以砍价 20W。80W 就可以拿下来了」。
结果他们真的去买，中介对他们说，「不仅 100W 买不到，房东还要跳价，现在要 120W」。
从 80W 到 120W，这样一眨眼就是 50% 涨幅了。
对啊，其实对空军来说，仅仅是一眨眼，一秒钟的时间，房价就涨了 50% 了。
长期以来，空军一直生活在自己的 yy 和幻想之中。他们既不关心外面最新的报价，甚至幻想中介窗口黄得发腊的报价单，还可以再往下砍 20%！
等到 06 年末，空军真的走出象牙塔，去实战买房的时候。他们发现，不仅他们「幻想」中的房价买不到，他们「记忆」中的房价也买不到。多军一直都在小幅地上调房价，甚至在空军叫嚣最凶的 2005 年 9 月，都在往上上调喊价。
等到空军真的想买房子时，他们发现他们面对是 6500-〉17400 的巨大涨幅。
你可以活在你的幻想中，可以活在「我看中一套 100W 的房子，大家帮我参谋参谋，我还价 65W 不知能否拿下来」中。但是你最终要买房子么？你要买房子，就得接受 17400 的价格。
五）笑话
我们以前曾经有一个笑话。按照中国的媒体宣传，2005 年房价是下跌的，2006 年房价是平的，2007 年房价是小幅上涨的。那么，谁能告诉我，07 年怎么会比 05 年贵一倍的？
还是看看图吧。
你看红线，是能够理解的。你看蓝线，是无法理解楼价市场的。
研究房地产市场，我们需要的是独立思考。如果再提醒一下各位，去 google 一下「2005 年房地产下跌」。你会看到无数关于上海，深圳，广州，跌幅 30% 的报导。
如果你再仔细研究一下，这个「跌 30%」指的是什么。我可以负责地告诉你，全部都是「交易量」。没一条是「交易价格」。
人啊，人啊，在这个繁噪的世界中，要保持冷静，是多么地不容易。
六）关于 08~09 年的涨幅
今日，我常常路过的那家「臣信中介」，终于做了一件大事。
他们把门口张贴的所有房屋 25000/m 的报价全部换下，换上了 40000/m 的新价格。一套房子大概涨了 200W。
这是件早就该做的事。因为很无聊。
从 2008 年 1 月开始，大概整整二年的时间，臣信门口的报价就没有变过。始终是一个雷打不动的 25000/m。无论外圈房价涨得如何天翻地覆，川沙，南汇，徐泾，罗店，外环外房价都有了 100% 的涨幅。而我们这家 X 信中介，始终维持着坚定的市区 25000/m 报价不变。
但真实的情况是这样么。当然不是。因为房东不是傻子。外圈在涨，内圈也在涨。当桃浦宝山也卖 20000/m 的时候，你当然不可能指望市区房东傻乎乎地二耳不闻窗外事。房东一样按 30000，33000，38000，40000，46000………一阶一阶把价格调上去。
房东报价 46000，中介坚持写 25000 有意义么。毫无意义，因为价格是房东定的，而不是中介决定的。
所以中介每天都打电话过来，推荐中介的「专业意见」，建议房东按「推荐市场价」挂牌。其结果，只能导致房东的嘲笑了。
房价的上涨是历史趋势，空军不能阻挡，中介也不能够阻挡。
但是在 09 年，10 年的房价涨幅统计中呢。整天在门口逛的购房人，整天企望着房价可以从 25000 再往下降的购房人；25000-〉40000，购房人恐怕要捂着心房痛涨了。
这是一件非常残酷的事，因为我们的真实报价是 46000/m。
七）结语
在《上海楼市的真实走势》图表中，我们画了红线、蓝线二条线图。二线靠近很近时，成交大量发生。
二线很远时，成交稀少。只会遇到「急抛价」和「钢买价」，但这二者都不是有意义的价格。
在绝大多数时候，在网络和报纸中占舆论统治地位的，是「空军」们的想法，是空军们的欢乐与痛苦，是空军们的垂涎与臆想。
但在现实生活中，真正起意义的，是红线，是「多军」的意志。至少绝大多数时候，99% 以多军胜利告终。
蓝线有大量的起伏。但红线基本很平稳。
传统的舆论分析，是蓝线。无法解释为何「05 降 06 平 07 升，07 却比 05 贵一倍」之类的问题。
只有用红线作「真实走势」，才可以解释以上问题。
所以，我们建议你以多军的命令，为市场真实指示。05 年，06 年，08 年，房价都未曾下跌，房价只涨不跌。
信多军者，得永生。
（yevon_ou@yahoo.com，2010 年 1 月 15 日晚）