模式与框架
一）前言
本文为《重庆卷》系列的最后一篇。
以后随着零碎的信息累积，可能还会有整理补充。但是成系统的，本篇为《重庆卷》的终结。
前天《重庆楼市地段分析 2017 版》#2730 被删。
这样算下来，《重庆卷》一共发了十篇。居然被删除了五篇。
不发了，实在是心灰意懒。
感觉有一个巨大的眼睛，在注视着发言。本篇草草终结，不想有喝咖啡的风险。
二）数量级
上海楼市 80000 元/m
重庆楼市 8000 元/m
要分析重庆楼市 「投资」，有一个梗是绝对绕不过去的。
即上海的房价，大约是重庆 10 倍左右。
Apple to Apple，内环对内环，新房对新房。基本就是这个比例。
这个倍率，对于 「职业炒家」 来说。有着非常重要的意义。
意思是我们 「换仓」 的话，上海卖掉一套房子，重庆可以买入十套。
但是，我们更延伸推想一下。「上海卖掉十套」 呢。
==> 则重庆可以买入 100 套。
一般情况下，我们的计划是，上海卖掉 10 套内环线。
凑足 8000W~10000W 的资金。拿去建仓重庆。
因此前二天在读者留言中，有人问：「推高重庆，您是不是想趁机出货」。
我的回复是：「对不起，没仓」。
- 要智商低到什么程度，才会相信，一个人的力量可以炒起一座城。
- 要智商低到什么程度，才会相信，房价是靠 「炒楼」 炒上去的。
- 正义，商人是降低物价的。
告诉你真话，我在重庆真的没什么仓位。
如果以个人散户的名义，在重庆买入三套五套，合计建立 300~500W 的仓位。
对于我们来说，仅是 0.x% 的数量级。
四舍五入为零。
我们现在面临一个什么问题呢。职业炒家无法在重庆建仓。
如果在上海卖掉一套房子，在重庆就可以买 10 套。
如果在上海卖掉十套房子，在重庆就可以买 100 套。
考虑到上海的房产，负债率都已经很低。
《长线负债率》一文说到，平均<25%
而你重新建仓的话，负债率还可以拉高。最终应该> 超过 100 套。
100 套房子是什么概念呢。
以一幢典型的重庆建筑为例，28 层，二梯五户。
则整幢楼 138 户。
也就是说，你去到重庆，你可以买下一幢楼！
[2]
三）扫楼
这样的 「发散性」 思维，进一步延伸的话。
上海的一个标准小区，有多大。
答案是，标准的楼盘，大约是 400~500 户。
一个街区，四幢楼。
上海小区如果有 1000 户的话，一般就要分割为 「一期、二期」 开盘。
目前上海市政府对于开盘的最小规定是 30000 平米（建面）。
将这个概念进一步发散，好像也不大嘛。
譬如说，上海多军的几个大佬凑一凑。三四个朋友，我们就可以买下 400 套房子。
那我们不如买下一整个小区算了。
再进一步的发散思维，你如果检视重庆一些二线 「开发商」 的财务实力。
很多的 KFS，其资本金也就 2 亿现金左右。
整幢的 Marriott 万豪酒店，其投资 3.5 亿。
不就七套翠湖隽荟么。
数量级到了我们这个数字，再要运作，会是十分困难的事。
水库文章《目录》中，从很早的编号，就在说 「回报率」 的概念。
回报率绝对不是 「富者益富，富者恒富」。
毒教育没说的真相是：「富者恒贫」。
因为回报的增长，是需要 「全要素增长」。每一项资源都要成比例增长。
而有钱人在 「其他资源」 方面，和穷人并没有 100 倍的差距。
因此 「财富增值」 的速度。必然是穷人快于富人。
回到 「投资重庆房产」 这个话题。我们面临一个很现实的瓶颈，「房票+贷票」 是有限的。
无论你多么有钱，象 「家庭式炒楼」 你也不可能做 100 套。
即使你是专业人士，靠 「技巧」 可以买得比别人多一点。适当 「规避」 政策限制。
但也不过是 2:1，或者 4:2 的优势吧。
真的想买 100 套，则处处瓶颈。
在水库第一卷《炒房客的流派》系列中，有一篇总结性的著作《列兵和阶层》。非常重要，建议一定要看。
任何一个商业模式一旦建立，建立之初，一定是最赚钱的。
炒楼这一行，从 0 到 2000W，是最最最快的。
但是 「边际效益递减」。如果你不改模式的话，你的增长就会越来越慢，回报越来越低。直到最后龟速。
对于 「重庆投资建仓」，它遵循同样的道理。
你要说建仓，我们真心在重庆没什么仓位。
因为 「个人散户」，我没法建仓。即使用亲友名义买三套五套，那也是芝麻小钱。
《二线城市的切入点》，我们考虑组团以 KFS 的方式。去收购一整个地产项目。
四）运作
我们考虑收购一整个地产项目，几百套房子。
位置最好是中环线，把成本降下来。
重庆渝北礼嘉照母山不要，不想和土著人混在一起。
地铁出口，户型以中小型为主。
然后我们：整体出租。
我们不出售。既然要捂盘，我们就整体出租。
要知道，「凤变冰」 整条科技树，在我们手里也是通的。
我们有足够多的设计力量，装修力量。以及最重要的 「领先重庆」 水平审美观。
好比当年香港人造的房子，上海人无论如何怎样看，总觉得非常舒服。
我们在重庆装修出来的房子，也一定可以保证 「高大上」。远远颠覆重庆人的审美观。
总之就是洋气，远远超出当地人的土鳖。
而我们是 「大业主」。是整体出租。
「大业主」 本身对于小业主，在品质物业档次上，又是碾压性的优势。
大业主可以保持 「极极高」 的物业管理水准。
哪里灯不亮，水泥缺了一个角，水景枯涝，这些在传统 「物业」 下几乎无解的问题。在 「大业主」 手里都不是问题。
只有大业主，才能肆无忌惮地使用物业维修基金。
才能舍得大手笔地花钱，才知道 「花钱就是赚钱」。物业就应该越花钱越好。
而不是愚蠢的受制业主委员会，宁可省钱也不愿意维护。
于是，我们挟 「大业主」 的物业优势，上海人的 「洋气」 眼光。
再加上全套凤变冰的装修手法。
我们可以在重庆打造出 「著名」 的居住社区。
形成白领小资中的风向标。「逼格爆棚」 横扫中高端租赁市场。
而我们不出售。我们长持。
重庆本身的房租，就有 4.5% 左右。
如果加上我们针对性的优化，租金口碑和品牌，最终可以获得比市场更高的租金。
我们用租金来还贷款。
这样，计划撑七年左右。大业主负责翻新 「外墙」 外立面。保证翻新后光亮全新。（这也是只有大业主才能干的活）
到 2025 年，成熟了，我们分拆出售。
凡是投资重庆的人，一直死去活来纠缠于一个难事。
「处房情结」，二手房有大量的折价怎么办。
我们不卖二手房，我们卖一手房给你。
如果资金量充沛的话，我们甚至幻想收购 「土地储备」 的 KFS。
最好 KFS 除了 450 套房之外，还有一二块空地。
这块空地，作为 「二期」 项目。我们拖到 2020 年再开发。
造得越晚越好。
全套的营建商资源，我们手里也是齐的。
五）运作
以上的计划，是不是听着很疯狂，很不靠谱。象讲故事一样。
说实话，KFS 我也没做过。
对我来说，也是全新的领域。
但是，我们可以讲另一个故事；
很久很久以前，在上海滩有一个很穷的人。一个小白领，全副身家 20W。
这个小白领，通过 「三成按揭」 买房子。
房子大涨，他的财富增加 10 倍。成为了一个几百万身家的中产阶级。
但是，「链式反应」 他的脚步并没有停下来。
在几百万的情况下，他再用 「三成首付」，买入三套房子。
房价大涨。这一轮博中，赌赢了之后，他就完全拥有了三套房子。小康二千万。
此后呢，第三轮。
你再 「一化三，三化九」。
等第三轮战役结束时，你拥有了 10 套房子。
可见，你这 10 套房子，最初的源头，都是从 20W，一个亭子间变幻开始的。
最初的时候，你仅仅是上海滩再穷迫潦倒不过的一个小年青。
现在，你把上海 「十套住宅」 抛了。
十套住宅是很大实物么。屁也不是。
但你搬到了重庆，你就翻了十倍。
当你搬到了重庆之后，你就成长成为了 「一幢楼」。
甚至进一步的脚步，你会逐渐看到 「一个小区」。
乃至于成为 KFS，整体大型的开发。
如果你回首人生历程，会不会有唏嘘的感觉。
六）结语
本人在重庆仅有微不足道的仓位。以 「个人」 名义购买的物业，金额极少，不值一晒。
仅能宣称还存在于市场，没有完全踏空。
在我们的计划中，重庆前途无量。2017 年人气微热，但整体大牛仍只启动了一半。
在我们的计划中，「重庆战役」 是未来二年后的事。
未来二三年，我们会逐步抛售上海一些物业。
并将资金集中起来，集中成一个可以和 KFS 谈判的数字。
最终以大军团开发商的方式移步重庆，并尝试新的破阶模式和人生。
酱紫
（yevon_ou@163.com，2017 年 1 月 7 日午。商务协作请联系此 email）
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[2] 图片来源未知。感谢水库匿名网友。