大家好，我是小杨，目前书库在我手上团购的货源已经有 10 套寰宇天下，7 套紫玉江山，30 几套珊瑚水岸，13 套国际社区，25 套御峰，10 几套南滨特区，3 套江城上，6 套协信公馆，4 套皇冠国际，3 套白象街，成交套数已超百套。
本人准备帮大家一起解决租赁，装修，以及出售等相关问题，特成立了售后服务的管家公司。有需要了解，团购重庆以及售后服务的请加小杨微信：247104417
一）小杨
话说呢，有了水库微信后，就有了水库微信群。
有了微信群，就有了各地群。
有了 「水库重庆群」 之后，我也不知道，谁拉进来了几个重庆本地的中介。
后来呢，水库中开始讲《下一站·重庆》诸篇。
于是重庆就热起来了。
这位小杨呢，专注于重庆群。他只做一件事：「到机场接人」。
你上海人飞重庆，肯定二眼一抹黑吧。
机场下来，人生地不熟。该怎么开始，完全没概念。
别急，小杨来接你。
「哥，姐，水库上的吧」。举了一个大牌子，无论你多晚的航班，动辄晚上 23:30，他一样在机场候到你下飞机。
然后把你送去酒店，第二天早上再来接你。
重庆整个城市，您没概念吧。
没关系，小杨熟啊。明天我带你去。我这有几个重点推荐的项目，您要是想看别的，我也开车送你去。全程陪同。
把你服侍得妥妥当当的，到了一个陌生的城市。48 小时贴身服务。
「爷的享受」。
如果你看房产中介界的《步兵操典》，其源头圣经，都来自于香港中原地产的培训手册。
万变不离其宗，整整的一代中介，祖师师傅徒弟，都是香港中原那条线出来的。
《手册》上说，这套手法，叫做 「贴身紧逼」。
意思就是，从你下飞机，到你上飞机。从住酒店，到出酒店。
贴身陪同，24 小时不要离视线。
这里面的整套手法，关键在于 「贴身」。
理论上来说，72 个小时之内，要保证客户绝对绝对不会见到别的同行。
他要 「贴身紧逼」。
睡得比你晚，起得比你早。吃饭和你一起吃。总之就是让你不离视线。于是生意赚到独家。
别以为 「房产中介」 就是西装领带。
这其中的手法和诀窍也是浩瀚如海。凡事皆是门道。
好了，这位 「小杨」 的回报也是明显的。
8 月末，水库 「重庆战役」 开始。一跃之间，他一周完成了十个月的业绩。
此后一发不可收拾。重庆中介圈流传着 「王牌中介」，开了 100 单，三个月赚百万，三个月换奔驰的传闻。
而我们看他朋友圈的话，最近正备了 「第四辆车」 去重庆机场接人。
凡事，只要你用心。处处皆是财源。
二）点评
《重庆卷》接近尾声。在这最后几篇中，我们讲一些很肤浅 「术」 的知识。
就水库中接触较多的几个楼盘，做一个点评。
鉴于本人才疏学浅，仅能点评部分楼盘。
所有评语仅供参考。必有谬误。
第一梯队：25000/m 及以上：
东源 1891 印长江：40000~60000，不推荐。
鹅岭峰：40000/m 不推荐。
朝天门莱福士：35000/m 不推荐。
第二梯队：20000~25000：
寰宇天下：
在相当长的时间内，寰宇天下都是 「重庆第一豪宅」。
江北嘴相当于重庆的陆家嘴。核心 CBD
和陆家嘴一样。江北嘴核心区，住宅项目也很少。严格说就寰宇一个。
而且寰宇又是九龙仓开发的。品质和定位都不错。
其缺点是：
1）据说后期物业管理很差。交房后品质有所下降
2）江北嘴还未建设完成
融创白象街：
在《婆罗门的世界》一文中曾有提到。
白象街最主要的卖点，是他在 「解放碑」 核心区。老土著传统上最看重的渝中半岛。
2016.08 水库刚开始入手白象街时，建面不过 12000~13000.
因为卖掉了七成，孙宏斌立刻要求调价到 20000~22000.
白象街的缺点是：
- 周边的环境非常嘈杂。
- 渝中半岛完全没有拆迁开发潜力
- 传统意义上，融创的品牌定位是 「贵·极贵」，品牌口碑不好。
第三梯队：15000~20000：
紫御江山：
寰宇天下的缩水版。同一家开发商，位置在江北嘴的偏角。户型和档次也稍逊。
目前已全部售完。二手房叫价 15000~17000.
第四梯队：10000~15000：
重庆翠湖天地：
重庆翠湖在化龙桥。以前是工业区，而且下方有巨型排水管。
他在渝中区的最边缘。论地段，不是最核心的位置。
翠湖的好处，在于他是 「大规模整体开发」。
罗康瑞拿了很大一块地皮。目前在售六期。
江湖传言，罗在 「流氓老街」 的拆迁中吃了大亏。亏了大约 100 亿左右。
流氓太凶猛。预算大大超支。几乎把翠湖系列之前赚的钱，全部都赔进去了。
因此 「重庆翠湖」 处于极其尴尬的境地。他大约是 「翠湖」 品牌中卖得最便宜的一个了。
哪怕在武汉这种城市，「翠湖」 都是当之无愧第一品牌。要卖 4~5W。
而且瑞安的财务困境，直接导致 「西南第一高楼」 翠湖写字楼的烂尾。
造了大约 50 层。
企业公报，坦诚如果融到钱的话，2017 年末争取完工。
能结构封顶的话，对 「重庆翠湖」 将会是一个非常大的利好。
目前翠湖 1~5 期，在二手市场，业主要价都要 12000 元/平米（建面）。
而翠 6 卖的一手房，也不过 12000.
租金可以到 4% 左右。很好租。
顺便说一下，KFS 找的代理行很烂。
翠湖这个社区总体感觉不错。如果再便宜一点，譬如 12000 降到 9000，就非常完美了。
紫金一品：
弹子石附近少见的住宅盘。
目前价格 11000~12000 左右。
解放碑，江北嘴，弹子石号称重庆 CBD 金三角。弹子石的建设也挺光鲜。
但我总觉得弹子石腹地比较小。
没有更深入研究。
江北嘴新欧鹏：
单价约 14000，位置有点偏。优点是对口：巴川初中学区。
缺点：外立面极丑，农民企业家。
若无学区需求，不建议购买。
学区也不是第一流的。
和弘江山国际：
年中时：9000~12000，目前 16000。
占鹅岭峰地势高点。不熟悉。
华润二十四城：
不熟悉。
二江新区的棕榈泉悦江国际，礼嘉龙湖二江星宸，华侨城：
二江新区政府硬拉的三个 CEO 盘。
基本不被市场接受。
仅适合新房癌。
第五梯队：8000~10000：
珊瑚水岸：
南滨路上李嘉诚的楼盘。已处于尾盘销售。
优点是：
- 无敌江景
- 便宜
其缺点是：
- 外墙使用墙砖。极丑。几乎买来就是旧房。但好处是廿年后还这么丑。
- 朝北望江。甚至有四房朝北户型
- 户型偏大
珊瑚水岸的好处，是房价足够便宜。一线江景最低可打折到 9999 元/m（建面）
融景城：
水库重点团购的项目之一。（不是我主导的）
融景城几乎是我第一批见到的项目中，最好的一个！
融景城的位置，在江北嘴和观音桥之间。
最大的 CBD 和最大的商圈之间。
而且又是整片开发，房子很整齐。
更理想的是，融景城的价格不贵。
当我们刚开始接触时，是 81 平米 * 9000
单价总价都比较理想。
因此水库提了好几次融景城不错。
群里发起几次团购。团了 200 余套。
但之后 KFS 实在太激动了，八月份卖 8000，十一月就要 11000，然后就要 12000，13000，最后喊出了 20000.
我们就兴趣不大了。
融御：
融景城还有一个升级版本：融御。
以北城路为分界线。山上的后排的叫融景城。
北滨路靠江第一排的叫融御。
显然，无论是地段，景观，定位，融御都要比融景城高档许多。
融御的价格一般是融景城的 150% 左右。
水库朋友买了几套，赞不绝口。
对于投资而言，这 50% 是否值得。就见仁见智了。
保利观澜：
融景城的平行竞争楼盘。
位置也很类似。向东二个路口。
保利观澜在 8 月时价格 9000，目前在 13000 左右。
南滨特区:
珊瑚水岸的升级版楼盘。
同在南滨路上，向东二个路口。
南滨特区想了无数的办法 「提高附加值」。
譬如说很奇幻的售楼中心，超高的绿化，新风和环保噱头。
但是，就其房子本质而言，和南滨路其他楼盘是一样的。
可以关注。
不建议购买。
国际社区：
珊瑚水岸的缩水版。
名字就叫做 「国际社区」。
同在南滨路上，价格还要更便宜-10%
小区环境，周边环境，一塌糊涂。
9 月清盘最低价 6500 建面！
皇冠国际：
《异大陆的审美观》曾有提及。
同在南滨路上，皇冠国际又一次刷新了价格下限。
但问题是，你看过他的外墙，你就不会买了。
如图。黑色金顶那幢，是皇冠国际。
纯金色那二幢山寨曼哈顿的，是 Sheraton 酒店。
和黄御峰：
这是我们近期重点关注的一个楼盘。
和黄御峰。在南岸区。
他一共要开 18 期。目前正在开第一期。
市场普遍预期 「低开高走」，因此买了就可以（名义上）赚钱。
而且他的价格很合适。单价约 9000（建面）
面积也不大，二房 70 平米，三方 90 平米。
还有一些小别墅项目，单价在 12000 左右。
因为水库扫的实在太多。江边二岸，普遍买了几百套。
我们手里剩下的单子实在不多。
近期分答提问，我都是回答推荐的 「御峰」。
（此处没有广告费收）
沙坪坝融创滨江一号：
分答上询问，出了核心区的楼盘。建面 9000.
回答是：
1）融创品牌不佳，定位为 「贵·超贵」
2）一号院品牌更不佳，定位为 「坑·超坑」
3）山背后就是 「渣滓洞白公馆」
4）风水极煞之地
保利江上明珠：
分答上询问非核心区楼盘。单价 9500（建面）。回答是：
1）位置太偏。
2）正对隧道出口
废气出口，性价比没有优势。
第六梯队：8000 以下：
中昂·彩云台：
靠近彩云湖（地图自己搜），预期价格 8000 左右。
这个盘有微信号，可以自己搜，自己了解。
没有深入研究。
隆鑫鸿府：
92 平米 51W，单价约 5500/m。
群里有 PDF 文档流传。
但位置实在太偏。据说二手房连 4500 都卖不掉。
没有更深入的研究。
【以下为群内留言】
重庆房价就好比温水煮青蛙，不知不觉就涨了老大一截，去年底茶园普遍价格 5800 左右，低的 5200 都有，现如今普遍 7 字头，照母山普遍 7800 左右，如今 9000 已经很少了，江北嘴去年普遍 1 万左右，像中海紫御江山去年底 9000 的房源一帕拉，现如今这块区域均价 13000 起，今年 3 月 17 日我客户在渝中区融创白像街成交一套 110 平米高层豪宅，成交价 132 万，现如今类似房源售价已达 270 万左右，关键是已经没有房源了，南滨路和记黄埔·珊瑚水岸一线江景今年初 11000 以内就能入手，现在南滨路沿线一线江景 15000 是起步价……
友情提示：新年后 7000 以下的房源这些地方还是有的，当然前提得是你有辆车【礼嘉板块，巴南靠鱼洞板块，北碚主城，茶园少量特价房】
但现在请接受如下现实：
照母山现在新房情况：
融创凡尔赛 11000 起
东原星樾单价 11000 元/平米，
协信星都会 8800 元/平米，
康田蔚蓝海 13000 元/平米，
玥湖园 11000 元/平米，
世贸茂悦府 9000 元/平米，
约克郡 11000 元/平米，
依山郡 10000 元/平米，
北大资源博雅 10000 元/平米，
康桥融府 9300 元/平米，
再看看悦来周边：
融创国博城 10000 元/平米，
首地江山赋 9500 元/平米，
叠彩山 8600 元/平米，
嘉悦江庭 8900 元/平米，
金茂悦 13000 元/平米；
最后我们看看北滨路和江北嘴：
御龙天峰 13500 元/平米，
春森彼岸 12000 元/平米，
融景城 14000 元/平米，
新鸥鹏教育城 14500 元/平米，
保利观澜 12500 元/平米，
万科御澜道 20000 元/平米，
紫御江山 20000 元/平米。
重庆为国家级直辖市，人口在 4 大直辖市是最多的，将来也是跟成都一并作为西南片区的两个特大城市，如果您还觉得重庆房价贵，哦，有个建议，上搜房网点击北京的二手房价格看看，重庆房价不做评论，自己参考/:@)/:@)/:@)
赶快抓紧时间买房！！
三）结语
我们点评了约十几个重庆的楼盘。如果让我们一句话概括的话：
「没有让人眼前一亮的盘」
也就是说，一分价钱一份货。
这些盘，全都是 「市场中流水准」。略有好坏，但远没有打出 「暴击」 的水准。
没有任何一个盘，是特别地好，好到我们足以向各位推荐。甚至号召组织大家去抢购的地步。
而我个人的风格，向来喜欢打 「鬼牌」。遗憾的是，始终没有见到鬼牌。
相对而言，9 月份的融景城未涨价前，比较有吸引力。
最近的和黄御峰比较有吸引力。我们一直希望把成本控制在 「核心区，好品质，8000」。
如果御峰不涨价的话。
（yevon_ou@163.com,2017 年 1 月 1 日晚）