谈一些务实的事。
问题一，重庆限购么
答：目前不限购。
但是我建议你要买尽快买。因为一旦市场氛围稍为好转，直辖市重启限购，也是分分钟的事。
也就是说，如果真的有利好或者大行情，他是不让你建仓的。
你来不及建仓，直接门关掉。
尤其是目前重庆市政府已经明显对 「三无」 份子：无户籍，无社保，无就业的纯炒家，表示了很大的恶意。
问题二，重庆限贷么
答：目前重庆市的贷款政策是；
- 完全纯白纸贷票，首付 20%，利率 85 折
- 有贷款已结清，首付 30%，利率 85 折
- 有贷款未结清，首付 30%，利率第一年 1.1 倍，第二年可转 85 折。
据说月供 8000 以内不用流水。
问题三，传说中的并发式购买是什么。
答：这是黑科技。一般不适合在公共场合讲。
「并发式购买」 指的是，银行每一次拉取你的征信报告。该报告有一个月的有效期。
如果你在 「一个月」 内并发，则□□□□□□□（以下省略 N 字）
具体的操办，绝大多数售楼处都会给你指引。资深房产中介也可教导。
一般认为可并 2~3 套。4 套以上技术难度颇大。
但是这始终是一个 「擦边球」 的做法。稳定性并不可靠。
最近 11~12 月接近年尾之际，银行保守收紧。原有承诺的单子都会出很多纰漏。
而到了明年 1 月初大放水际，并发又会比较容易。
顺便说一下，重庆契税也有优惠政策。首套房减半。
这里面的诀窍是，各区不联网。
问题四，是买一套大的，还是 N 套小的。
答：倾向于 N 套小的。这里面有二个原因。
1）纯以单价而言，重庆大户型比小户型贵
2）小户型舰队以往是做不到。
各位，在北京、上海、深圳等地。我们不是不想买 「一手扑克牌」，而是根本做不到。
在北上深，你要面临非常难得的 「限购」 问题。限贷查得也比较严。甚至还有房产税的困扰。
也就是说，我们并非不想 「一手扑克牌」「一列小炮舰」。而是我们根本就做不到。
而在重庆，这是一个非常好的机会。
这是一个非常好的历史窗口。
在这个窗口之内，价格很便宜，城市有潜力，未来有希望。
而且还不限购，几乎也不太限贷。
在这样的环境下，如果你有机遇能建立起 「一列小炮舰」。那你就去建吧。
相对于 「一套豪宅」 和 「十套小房子」。
十套小房子，在各个方面都有更强的优势。包括但不限于：
- 更低的 「总价约束」
- 更高的涨幅
- 更高的租金
- 更分散的风险
- 拆散一套救命
长期的惨痛经验告诉我们，数量比质量更重要！
在上海，通常大户型单价比小户型低，而抵消掉了小户型的优势。
但在重庆，优上加优。
问题四，重庆二手房市场旺盛么。
答：极不旺盛。一二手交易大约是 2:1
他更为严重的还有二个问题。
1）重庆有酸雨，外墙损毁很快。几年的楼就显旧。这点和 2001 年上海很象。
在重庆，哪怕非常光鲜的一手 CEO。五年楼龄后都不受欢迎。本地人倾向买新盘。
3）重庆有猪队友。KFS 持续抛出笋货，价格被大业主压制。
譬如重庆翠湖天地，1~5 期的二手挂牌都在 11000 左右。而罗康瑞卖的六期也不过 11000/m（建面）。理由是集团财务紧张。
不过好消息是，上周 h 请王健林吃了顿饭。私底下说，「您呀，大学城的土地款该付了」。
「我偷偷告诉您啊，等您这批款付了。我们的地价就要提+50%」。
这里插播一段信息。
（上海市）11 月，全市 300 万元以内房源成交占比 61.9%，较上月下降 1%；300-500 万元房源成交占比 22.8%，较上月下降 0.3%；500 万元以上房源成交占比 15.3%，较上月回升 1.3%。三、挂牌量大幅上升近 7%，多数为持平报价，其中挂牌价有变化的，下调比例大于上涨比例。
我们仔细观察这段数据。关键词在：「500 万元以上房源成交占比 15.3%」。
传统意义上，上海被认为全中国二手房流通性最好的城市。甚至全球房地产交易金额最大的城市。
上海每年成交金额 1.4 万亿。二手和一手的比例是：300%:100%
但是我们仔细观察 Marketing 细分。500W 以上成交的物业，仅占六分之一都不到。
这意味着什么呢。我几乎可以说，「一手房」 全部都是 500W 以上的么。或者一手房开几个 300~500W 的房源，头都被抢破了。
也就是我们真心观察 「次新房」 市场，500W 以上的市场，二手还是卖不过一手的。可能成交连一半都没有。
上海 「流通性」 好，主要指的是老公房。300W 以下的物业大量成交。
据悉全市二手房成交，平均面积仅为 60 平米左右。
问题五，那为什么这么多批 「上海购房团」 飞重庆，主要买的还是一手房。
答：这里面有三个原因。
其一，重庆实在是太便宜了。
如果你最终的目标是 100000/m，那么，今天你是按照 8000/m，还是 6000/m 入的货。有区别么。
没有区别。「买到就是赚到」。有这份闲情逸致好好优化，你不如多买几套。
多买一套，你就赚几万/m。
细心优化，省下 2000 元/m。
其二，一手房贷款比较方便。
众所周知，重庆市政府和重庆银行，对于二手交易设置了很多障碍。把购买力往一手赶。
其中一条，就是二手很容易 「估不足价钱」。
而我们买楼普遍都是 「高杠杆」 的。8000 元/m，一套房子 65W，首付可能仅仅才 13W。
你干嘛要优化 13W 的使用呢，你干嘛不优化 52W 的贷款呢。
尤其是一手房的 「并发」 式比较容易。不展开了。
种种技术原因，一手房还是有买一手房的意义。
其三，客场劣势
问题六，请解释 「客场劣势」。
答：我们生活，工作，居住的这个城市，称之为 「主场」。
跨越操作另一个城市，称之为 「客场」。
客场具有重大的劣势。所谓 「过江龙战斗力打七折，过海龙打三折」。
为什么。因为炒楼学的入门第一课，就是 「看房二百套」。
看房二百套，你自然从一个什么都不懂的菜鸟，成长为什么都淬炼过的老手。
看房二百套，你再也不会 「犹豫不决」 难以判断。而是会杀伐果断，捕猎出手。
「客场」 最大的问题，是你无法 「看房二百套」。
如果你每次仅仅是坐飞机过去，五星级酒店待上三天。
那只够你签字完成相应法律手续。了解整个市场是远远不够的。
对于我们 「主场优势」 来说，他主要分二个阶段。
1）初级阶段：淘笋阶段
你需要有大量的时间泡在一个城市。每个周末骑着小车出去，把板块和街道一条条扫过去。心静下来，看足够多的 200 套房源，最终对整个城市 「审美规则」 通盘了解。
也能淘到 「七折笋盘」。
2）中级阶段：人脉阶段
买房并不仅仅是买到就可以了。他还牵涉到无数的具体操作。房票用哪一个名字做，贷款用谁来做首套。
如果贷款资信流水不足的话，如何和银行沟通包装。评估价估不足怎么办。你需要一个贷款中介。
此外，还有装修，招租，维修服务，民宿，凤冰等一系列手法。
也就是说，你需要御用中介，御用贷款中介，御用装修师傅，御用情报小密探，友情售楼处大姐，地产公司打折老总…………等一系列的人脉关系组合。
在一个陌生的城市，这些资源都是没有的。使你的战斗力大大打折扣。
我们最近在推 「重庆管家」 服务。就是想把基础设施做好。
问题七，什么是 「管家公司」。
答：这是随着水库团购而出现的一种服务类公司。最初的倡议，可参见《关于 「重庆管家有限公司」 的设想》#F800
水库上的人，办事能力是极为惊人的。
从 11 月 25 日至今，短短的三周时间。涌现的已有三家。
（微信联络人：redearturtle）
由于一切的新事物，都在飞速发展之中。
新涌现的 「职业炒房团管家公司」，其服务能力如何，态度如何，解药单能力如何。
目前也还都是未知之数。
但想必二三年之后，这个业态能坚持下去的话。会有非常好的管家活下来的。
问题八，就板块而言，你看好哪类地段
答：我倾向于环线边缘。
如果你看过去 16 年上海楼市的走势。他的大赢家，其实是 「城乡结合部」。
对于每一个波段，每一个轮次。如果你始终站在 「城市边缘」。你就是大赢家。
譬如 2000 年开发徐家汇，2003 年开发莘庄，2005 年开发联洋，每一次开发，都是 「都市核心区」 的外延。
而到十几年以后，你回过头来看。在最初的时候，徐家汇是不折不扣的郊区。和法租界静安区不能比。接近 1：2 的价差。
时至 2016 年，二者之间的价差已几乎消失不见。
也就是当城市成长时，他的 「核心区」 会变大的。在 「城乡结合部」 变为市区的一瞬间。它的涨幅是最大的。
因此，前二天有人在 「分答」 上咨询我。说想去买朝天门码头，最好的位置豪宅 CEO 盘，20000/m 单价。我觉得不妥。
假设重庆的目标极限价位是 100000/m 的话，你现在 20000 入手，也不过才五倍雪坡。我们甚至都看不上眼。
我比较倾向的，是在环线附近。现在还属于 「比较偏」 的地方。
相应的，价格也不贵。你把一切都打到 「低成本」 里面去。
我最倾向的，是 8000 元/m（建面）这个档次，地铁沿线。离渝中区六站，九站，十二站地铁均可以。
附近周边，存在巨大的空地。政府有能力大片开发。
但又和主城区连成一片，不至于形成鬼城。
这样的地方，找个干干净净的楼盘，干干净净的小区。
五年之后，自然有很大的收获。
对于面积区段，我最喜欢的是 80 平米（建面），2/2/1.
这样一套的总价，就是 8000*80=65W。
首付约十三万。
因为你一套 65W 的房子，要涨到 200W。那是非常非常容易的。
哪怕以重庆土著现有的收入，稍加挑拨，买套 200W 的房子也不显得吃力。
房价涨三倍，以首付计算，就是十倍。
很多人去买李嘉诚的珊瑚水岸。珊瑚水岸的缺点，它剩下都是一些大户型。动辄 200W/套。
房子都是好房子，看朝天门灯火无敌江景。
但是 200W/套，翻三倍，就要涨到 600W/套。
这个总价，对于重庆还是太高了。
绝对不如 200W 的房子好走。
「炒楼」 始终是一门克勤克俭，克制自己欲望的行为。
（以上基于 「限贷」 资源不是太紧迫的情况）
问题九，为什么你推介过融景城
答：融景城的好处，它完美地坐落于我喜好的区段：「8000*80」
我去看融景城的时候，主力户型是 9000*80=72W。这个 marketing 定位很好。
同时，融景城位于江北嘴和观音桥之间。又是大型成片集中开发社区，适合婆罗门。
观音桥是重庆目前最大的商圈。
江北嘴是建设中最高档的 CBD。
融景城本身整齐划一，很干净，很整洁。这个定位就令人很满意。
但此后融景城被上海人疯狂团购了 200 套。KFS 杀红了眼，号称下一期要开到 2W。
我就兴趣不大了。
问题十，那下一期关注什么楼盘。
答：还有几个 8000 的盘在看，在观察。
我其实没什么时间飞重庆。
「重庆战役」 尚未开始。
问题十一，重庆会复制上海的地产逻辑规则么。
答：大概率会的
首先，为什么我们对于上海楼市的预测这么准。过去十六年中，连续押了十六把大，几乎把把押中。
因为我们有深刻的香港生活背景。上海今天所发生的一切，无非 1980 年 「香港地产」 曾经历的一切的翻版。
「日光之下，并无新事。已有之事，后必再行」。
因为生产力的发展，规律总是一样的。产业结构的升级，顺序也是一样的。甚至包括政府卖地的逻辑，人性都是一样的。
无论香港，上海，重庆，都经历了一个轻工业—> 重工业—> 服务业—> 金融业—> 泡沫化的过程。
在服务业向金融业转化的过程中，会有大量的资金，堆积在这个城市上。
或者学术上说，M2 拼命增加，可是 CPI 就是不涨。
这些钱哪去了，涌入了资本市场。
而房产本身具有 「财富属性」。
一旦房子可以涨，可以升值，持有房产可以赚钱。
那么房子就会继续涨，更加升值，人们就会购入更多的房产。
火车头一旦跑起来，惯性就会很足。
另一方面，从微观上讲，政府的逻辑也是一致的。
无论是香港，上海，还是重庆。
政府都喜欢拍地，都喜欢弄新区。都喜欢搞西九龙开发计划，新界北开发计划。
因此，如果一个人经历了解完整的香港楼市。对于他浸润上海楼市，就会如鱼得水。
而一个人经历了完整的上海楼市，再去看重庆楼市，就会有一种脉络分明的感觉。
无非是把历史，往后推了二十年。
问题十二，你说了这么多，我还是没搞懂 「重庆厌恶二手房」 该如何破。
答：呃，这其实归入下一篇《二线城市的切入点》。
几篇后再写。
（yevon_ou@163.com，2016 年 12 月 14 日午）