近期身体一直不佳，更新缓慢，抱歉
原来树并不都是长同一个样子的。
一）树叶
我曾在加拿大住了非常长的时间。迄今为止，随手拿一张照片。哪怕地况地貌非常类似，但我几乎立刻可以分辨出，哪张是中国，哪张是北美。
这事，一开始我也搞不清楚，直觉从何而来。
直到后来，我恍恍惚惚地发现。是树不对。
虽然我完全不懂植物学，对分行概念也是一知半解。
但是北美的植被，和亚洲的植被，有着巨大的区别。科属种都不一样。
一张照片，看看背景，就觉得怪怪的。觉得不似你的家乡。
同样道理，也适合非洲。
非洲大峡谷，大转弯。它整个的天空颜色就是怪怪的，悬崖也怪怪的，森林也怪怪的。充满了一种魔幻的色彩。
好吧，我们言归正传，来看一段楼书。
【皇冠国际】
本次推售项目收官之作，总体量 26 万方，函盖品质高层、奢侈一线江景豪宅、滨江酒店式公寓、高档写字楼.
项目地址：南滨路中段（喜来登酒店旁）
在售产品：1.2.3 号楼。3 号楼品质高层、1，2 号江景豪宅.
3 号楼在售户型：（均价 11000～13000）
A 户型：建面 102.14，套内 85.99
B 户型：建面 91.28，套内 76.85
C 户型：建面 74.72，套内 62.91
D 户型：建面 127.20，套内 107.09
E 户型：建面 115.89，套内 97.57
配置：总层高：29 层 4 梯 11 户 物管：2.8
教育配套：小学（浦辉珊瑚实验小学带指标进合同）. 中学（辅仁中学划片区）。
1，2 号楼在售户型：（均价 17000～19000）
A 户型：建面 194.61，套内 161.05
B 户型：建面 179.55，套内 148.59
配置：总层高：33 层 3 梯 3 户 物管：3.2
这是重庆的一个楼盘。你们先别激动，本段不是广告。
房子已经【快卖完了】，所以才举例给你们看。
水库论坛到现在也没接过 「硬广」。真的要接，第一个也一定是高大上的，例如翠湖之类的。
我举这个楼盘的例子，是让你们 「划重点」。
划重点，划重点。找到了没有？
15 秒之内找不到，投资功力减一级。
这个楼盘的重点。就在于 「价格」 对不上。
你看 JPG 图片中的例子，建面 74.72 的房子，最后折下来总价是 643984 元，8618 元/平米。
而如果你看楼书中的宣传。
3 号楼在售户型：（均价 11000～13000）
1，2 号楼在售户型：（均价 17000～19000）
那么，问题出在哪里呢。
二）倒挂
我们研究重庆的房地产市场，惊讶地发现，「大小户型倒挂」。
- 越大面积户型越贵
- 越小面积户型越便宜。
这在上海房地产市场，是无论如何理解不了的。
上海目前有二大情况；
1）房价太贵，购买力跟不上
2）中产旺盛，纺锤型社会阶层
其中，近年上海楼市户型是不断做小的。大约每年减 3 平米的样子。
在 2000 年时，「主流」 二房 120 平米。
到 2016 年时，「主流」 二房 70 平米。
为什么要户型做小。因为购买力跟不上，房价太贵，超出购房者负担能力。
只能靠面积的缩小，总价不变，单价抬高。
另一方面，则是近年 「实体民营工厂」 纷纷破产。塑料铅桶，小老板这一个阶层萎靡不振。
因此 3000W 以上的区段销售乏力。反倒是屌丝中环线房子卖得给力。
我们一直密切关注着上海楼市的 「主流户型」 面积趋势。这是判断楼市有没有泡沫，以及泡沫会不会破裂的一个非常有用的微观信号。
而重庆楼市，是完全不一样的。就好比亚洲和北美的植被。猛一看你只觉得眼睛火辣辣，涂上了马应龙。
- 重庆户型越大，单价越高。
- 楼龄超过 5 年，价值急剧贬值。
这说明重庆的楼市运行规律；
1）住房不是压力。一个以自住为主导的市场
2）「总价约束」 不存在，小户型没有溢价
3）社会各阶层神完气足，购买力潜力巨大
在重庆的微观户型选择中，我倾向于小户型。理由后面再说。
同样道理，另一个特征，则是商铺市场。
2012 年我在重庆的时候，正赶上卖商铺。
当时，某一个小区，住宅均价大约 5600 元/平米。
商铺（二楼）卖 36000 元/平米。
售楼员小姑娘特热情，一个劲地拉住我。
「您是上海来的，那您一定很资深啦」。
「资深的投资客，我推荐你买商铺。俺们这里重庆资深炒家全部都是买商铺的」。
我白了白眼睛。「住宅 5600 的地方，你让我 36000 买商铺。而且还是二楼，而且还是深筒型进深」。
「你知不知道，上海住宅卖 100000 元/平米的地方，商铺卖多少钱」。
「那总得，50W/平米了吧」。
「36000」。
| 住宅 | 商铺 | |
| 上海 | 100000 | 36000 |
| 重庆 | 5600 | 36000 |
顺手转一段御用中介 (微信：HU15000199431) 发过来的商铺消息。二个月前的。
【内环内 倒挂商铺 诚意出售】
东绣路 1152 号商铺，面积 113.24 平；
东绣路 1154 号商铺，面积 117.73 平。
售 价：24000 元/平
合同价：31000 元/平
商铺 1-2 层，无贷款无抵押。
1152 号商铺租约情况：租户艾灸、小儿推拿，租期至 2021 年 08 月 01 日，目前租金 6615 元/月；
1154 号商铺租约情况：租户面包烘焙，租期至 2019 年 3 月 31 日，目前租金 6825 元/月；
周边小区有爱家亚洲花园、涵合园、东方龙苑、上海绿城、锦绣天第、锦绣满堂花园、东城新村，售价 70000-100000 元/平。
各付各税。买方仅 3% 契税。
三）异见
很多人在上海生活了三十年。
从他们一出生，就生活在了这个大都市。一直到童年，青年，成年。
途中他们虽然有旅游，有出差，有短暂地居住在另一个城市。
但是他们从未真正融入过另一个城市。
他们不知道在另一片大陆上，连树叶的形状都是不一样的。
我们有幸，比他们的视野更宽阔一些。
当我们接触了不同的城市，不同的国家，不同的市场，不同的人群。
我们最终发现，很多 「天经地义」 的伦理。其实未必成立。
在上海房地产市场形成的估计逻辑，喜好，优劣，价差，尊卑；
等你换了一个市场，未必成立。
曾经有浦东帮和浦西帮吵得热火朝天。浦东帮坚持认为 「清静」 比 「热闹」 号。
乡下鸟不拉屎的地方，比内环线好。
也有浦东帮认为，「绿化」 决定一切。公园绿地最多就是最好的地段。
还有浦东帮是 「仁恒」 粉。
凡事非仁恒不买。一个个仁恒盘跟过去，结果每次都花+150% 价格买 CEO 盘。
结果这些浦东帮 「估值」「偏好」「价值」，等你去了一趟重庆。在重庆的面前，全都被击得粉碎。
自从我们推介重庆之后，前前后后有了十几拨人，飞去了重庆。
当他们出发时，往往是抱着不屑，不认可的态度。
可是真等他们落地，站在售楼处的大厅里。剩下的，唯有 「泪流满面」。
你需要为 「仁恒」 的品质付多少钱。
象上图中的楼盘，就是 8618/m。所有的建筑物品质，都在这里了。
四）异大陆的审美观
当我们的见识越来越多，当我们走出上海，见过越来越多的城市。
在每一个城市，价格体系和审美观都是不一样的。
譬如说在北京，CBD 商业几乎全部都在东边，写字楼按面积论绝大多数在东三环。
海淀破破烂烂，就是一个北大荒。
而海淀西城却是北京房价最高的二个区。比朝阳贵近一倍。
其主要的卖点，是 「学区」。
北京买房，关键看学区。一张 「学票」 的价格，几乎要 400~500W。
所谓的房价贵，其实是学票贵。
这次中关村二小爆出 「霸凌」 事件，给学区房敲响了警钟。
「学票」 价格，存在着巨大的价值风险。
但是 「前仆后继」 依然是不可改变的肉猪。
同样的 「学票」 逻辑，拿到上海，就行不通了。
上海的私立教育，远远好于北京。尤其是上海最 Top 的顶尖名校，几乎全是私立的。前十名中，只有一二名公立。
而上海土著，大致有各种各样的 「关系」。可以进好的小学。
上海最好的重点初中，也全部都在浦西。
基本只有湖南，湖北籍贯的一些衡水妈妈。还在苦苦致力于购买 「上海学区房」。
所谓 「浦东成功地以全市 10% 好学校，创造了全市 90% 的学区房」。
全部都是炮灰。
而目前上海影响整个房地产市场，最看中最严重的，却是 「总价约束」。
总价约束，购买力就这么点了。
面积决定一切。小户型卖出天价。
什么地段，什么品质，统统都不重要。
你把户型再做小 10%，你的单价就能卖高 10%
这样的 「游戏规则」，拿到重庆去，又不适用了。
重庆目前几乎没有 「购房压力」。房价远远低于直辖市的负担线。
重庆人买房子纯粹是由于 「自住需求」，家庭有需要才买。
因此更有钱的人，不仅仅是买更好地段，更贵的单价，而且面积也会大一点。
重庆的容积率比较高。和广州，深圳差不多，有 4~5 左右。
同时，重庆的城市比较密集。不象北京上海深圳，发了命一样开发新区。
重庆受电商的冲击又比较小。
因此重庆的 「商铺」 和香港的 「商铺」 一样很值钱。
重庆房价很低，股市又不振。
重庆人如果完成了生活基本必需。他们的钱是没有去处，没有地方可投的。
住宅的标的太小。50~60W 一套。
对于真的有钱人，买上上百套住宅。打理烦也烦死了。
因此重庆的 「投资」 喜欢买商铺。商铺被炒成天价。
而上海人都知道，「商铺」 是个坑。是吃人的大坑。
上海商铺根本卖不动。职业炒家也不会去碰铺。
每一个市场，都有每一个市场的运行逻辑。
价值观彼此之间，是互相矛盾的。
哪怕你把这些事情，内外逻辑，前因后果，都想得清清楚楚。市场 「三分」，各个细分市场，消费者心理也都摸透了。
你把这样的经验，拿到海外市场。顿时又是一番水土不服。
譬如你在硅谷，在澳洲，同样一套独立屋。估值应该是 60W 澳币，还是 80W 澳币。
相邻二个街区。学区都是差不多的。楼龄也类似。
价格却可以相差 20~30%
这时候应该怎么判断。这里面的学费是永远也交不完的。唯有靠时间积累。
五）解决方案
最后我们来看解决方案，如图；
首先，我们假定你并不能 「通晓明悟」。
世界上的道理那么多，Marketing 细分的消费者心理那么细腻。
我们只能说略懂。谁也不敢狂妄地说通彻人心。
我在房地产市场做了 16 年，最后只能说越做越迷惘。
那么，我们应该如何投资判断？
我的答案是：如果无法判断，那就选最便宜的
好比在小户型，大户型这个选择上。
到底是重庆人错了，还是上海人错了。
应该是重庆学上海的样，小户型单价>> 大户型
还是上海人学重庆人样，同一小区大户型单价> 小户型
你可以研究 「消费者心理」「人口趋势」「通货膨胀趋势」「购买力趋势」 等等一系列的 Marketing 分析。
但我们还有更简单的方法：买便宜的。
- 在上海，我就倾向于买大户型
- 在重庆，我就倾向于买小户型
你先把成本降下来，先立于不败之地。
然后再慢慢想办法去看风云变幻。
同样道理，2012 年我去重庆的时候，小姑娘和我说：「每差一个楼层，单价差 10 元人民币」。
什么，我差点把舌头吞了下去。
你再说一遍，你确定你的单位没有问题的。
每一层差 10 元。不是 10 元一平方英尺，或者立方英尺之类的？
（再次圈重点）
回答说，就差 10 元。好比 10 楼单价是 5600
11 楼单价 5610
12 楼单价 5620
13 楼单价 5630
…………
……
30 楼单价 5800 元/m
我毫不犹豫地说，「给我买次顶吧」。越高越好。
因为上海的高层建筑，每一层差不多是 0.8%，按照八万的单价，每一层就要 500 元/m
楼上楼下，单价可以差一万。
而你只差 10 元/层。
我真心不明白这个 KFS 怎么想的。反正我买高的。
同样道理，重庆对于 「朝向」 的价值判断，和上海很不一样。
「全北」 的户型完全没有任何折价。一样能卖得出去。
「全南」 也没有溢价。
那你该怎么办。想也不用想。
对于商铺的选择也是一样。
基本对重庆商铺敬而远之。
六）结语
我们长期在上海，久而久之形成了一套 「价值判断体系」。
但是这套体系，并不是放之四海而皆准的。北京有北京的审美体系，重庆有重庆的审美体系。北美有北美的审美体系。
当我们走出去，看得更多。才知道我们曾经的 「坚持」 和信仰错得有多厉害。
当二种 「价值体系」 开始碰撞时，你会感到迷惘。
你会不确定 「价值」 的真正位置所在。
这时候，你可以靠 Marketing 的分析，分析消费者的趋势，分析市场的定位，分析未来对手盘在哪里。最后做出细微的判断。
但你也有一种直截了当的处理方法：
买便宜的
（yevon_ou@163.com，2016 年 12 月 13 日晚）