麦田依然丰饶
一）高成本资金
当我们跨出一二三四五六套，进入第七第八套时，我们面临一个任务：
- 再融资 400W
在你已经连续三年，每年融资 400W 的基础上，骨髓都抽干净了。好了，请你的第四年，再融资 400W。
这个问题，说难不难，说简单不简单。一言以蔽之：「高成本资金」。
如《资金的分层》一文所说，当我们回首前三阶；
- 自有资金
- 父母资金
- 信用卡资金
这三级资本都不贵的。自有资金大致在 3~4% 成本之间，而信用卡运用成熟总成本也就 4~5%
当你需要再筹措 400W 的时候，你会觉得锥心刺骨。挖地三尺，再也找不到任何资金。
但其实这是一个伪命题，是一个 「心魔」。
心魔之处在于，你始终不肯突破 「6% 防线」，始终是在廉价的一级资本中打转。
而如果你抬头四望，当你愿意出到更高的资金成本。你会发现，资金源源如水。
二）资金筹措
高成本资金主要有二项：信用贷和私人借贷。
如果我们把目标定在 400W 这个数值上的话，还是比较容易实现的。
对于信用贷而言，信用贷的门槛并不高。甚至很多时候是银行求着你办。
而信用贷的主要瓶颈，则在于利率难以控制，且额度不太高。
利率方面，最近市场充分竞争，信用贷利率已经有所下降。从最初的 14~15% 降到了今天的 9~10%
额度方面，主要靠 「多核」 来解决。譬如说，每单信用贷上限仅 30W 元。而你有五个身份证，这样拼凑起来就有 150W。
* 还有一个偏门，则是 「有透支无免息期」 的贷记卡。
另外一条线，是 「私人借贷」。
私人借贷的科技树，对于早期的起步者。它是不开放的。
如果你是街头一贫如洗的屌丝大学生，没有任何人会把大钱借给你。
但是，如果你是在 2N 的第四年，情况又有所不同。
这一年，从理论上来说，你应该已经有了 6 套 600W 的房子。目前正筹款融资买入第七八套。
运气更好一点的话，你的这些 「投资」，在以往几年应该是赚钱的。贷款成数也有所降低。这使得你的净资产变得更为丰厚。
当你已经真心白银地投入了 1200W，而且已经获得升值回报之后。
别人有什么理由不跟呢。
一个拥有 600Ｗ*6=3600W 巨额房产的人出去借钱。还是相对容易的。[1]
我们的目标是，凑满 400W 现金。
借钱这种事，类似于 「升级打怪」。信用额和厚脸皮可不是一朝一夕炼制的。
假设一开始规模还不是太大。亲朋好友借个一二百万应该可行。
从长远来看，私人借款的数字可以做到 500W 以上。甚至足以支撑你的第九，第十套。[2]
在《烈火焚城征粮队》文中说道，炒楼这一行，婚姻基本不具备 1+1=2 的效果。
因为炒楼就象巫妖，把方圆几百里的资源全部都吸光。
一个炒家就是一方领主。融资借钱所到之处，片草不留。
前二周，有一个公众号写了篇《或许 「炒房」 就不是你该干的事儿》[3]
其中，酸溜溜地说 「风险控制」，疯魔流正人君子不取云云。
这种文章，典型的就是文科生小编。腌黄瓜清高地坐在办公室里 YY，一点没有实战体验。
你以为加杠杆很容易么，你以为办 400W 信用卡，亲朋好友借 400W 元现金这么容易啊。
你倒是出门借借看。四眼眼镜仔连把葱都借不回来。
不是嘲讽疯魔流，而是你根本就借不到钱。
不是 「不要用杠杆」，而是你根本拉不起杠杆。谈何规避。
哪怕你说信用卡 400+高利息借款 400=800，
可是你想一想，你的自有本金也是 400+400.
这相当于本金 1:1 的配资。而中国诸大银行发了那么多次级债，它们的核心资本充足率才多少。
即使你竭尽全力借足了钱。房价一涨，涨个 30%
你再算算你的 「负债率」，还剩下多少。
什么，万一房价不涨？
呸，啥叫 「定期定额投资法」，你再回去看看曲线。
对于这种穷书生，我好心地送文科生一句；
出门左转是股市，没有门槛不限购。
哭着跪着求你买，开户还送大礼包。
走好，不送。
三）私人借贷的上限
一般我们认为，「私人借贷」 的上限，也是 400W。
为什么，这里牵涉到一个比值的问题。
如我们之前假设。小夫妻俩拼拼凑凑全部资金 400W，老父母挖空窖藏 400W。这已经是挖到极限了。
而你对外借款，能再借到 「一个家庭」 么。
别人给你的支持，能和你父母倾囊而出的一样么。哪怕你拆散了分开很多家，总数也未必有亲爹一家多。
所以这是一个 「比值」 的问题。
如果是你本身只有 100~200W 储蓄的阶层，则你的社会关系网，往往也只能借到 100~200W。
如果你本身具有 400~500W 积蓄的白领，则你的社会关系网借钱上限，往往也是 400~500W。
「12% 的拆借资金」 借贷这种事，能帮你完成第 7，第 8 套。
但是再往上走，动力就不足了。
借钱这事，也是严格符合 「边际效益递减」，呈金字塔结构的。
你最初的一二笔钱最好借，铁哥们死党，或许还是偷藏的私房钱。放你这利息也较低。
但是到了后期，便宜的钱都借光了。利率就不可避免地上去，而且稳定性也差。常常会隔三岔五地抽回去。
如果你要 「向外借款」800W 的话，则第二个 400W，难度绝对远远大于第一个 400W。利率也较高。
一般很少有人用到 「非常高利率」 的借贷资金。或许仅仅是有疯魔流，金朝阳等流派。
但也仅仅只能帮他们更往前一步，2N 多撑一年。
值得注意的是，「超高利率借贷」 是一柄双刃剑，非常容易割伤自己。
炒楼的复利回报，一般我们也就打算 20%
四）月供
很多人在问，「月供」 月供去哪里了。
对于绝大多数的小白，他们做预算，是做 「整体预算」 的。
一套 1000W 的房子，对他们来说，就是一千万。而绝对不是多军眼中的三百万。
所以小白们总忍不住问，月供呢，月供去哪里了。
你每年 2N，一直到第四年，那差不多要 2500W 贷款，15W 月供了。
月供怎么还？
答案是，先不用考虑。
放到后面章节再讲。
五）跑步中跳舞
随着你 2N，2N 的不停积累。另一件要做的事，则是 「资产的优化配置」。
对于绝大多数人的资产结构，买第一第二套的时候，最 「神完气足」。
当时资金最宽松，工具最健全，各项潜力尚未挖掘。
很多人会在第一第二套时买入 「自住房」。也是自己核心住的 「主宅」。
但是此后，随着 2N 越来越难，资金越来越狼狈。财政越来越难以跟得上。
2N 此后买的房子，很有可能是 「东一榔头，西一榔头」。
甚至有可能是 「笋盘驱动」。买这套房子的唯一原因，就是七折暴抢。
中介打电话给你说，「出来一套笋盘，七折，二小时必走」。
然后职业炒家以快打慢。当用家还在说，等老公下班后 17:30 再来看一次；
你已经到隔壁血站，卖了 200cc 血，把小娇娘扛回家。
我们把这种情况，称之为 「在跑步中跳舞」。
因为你实在发展得太快，快到你都没有办法调整结构。优化资产。
你就象是在跑一千米，然后在跑步当中，还要旋转，跳跃，飞舞。
有一次和北京的朋友去看一套联体别墅。房子看得还漂亮，也不贵。
朋友问我，「啥时搞个 Party 啊」。
中世纪曾经有一个 「教堂效应」。意思说，哪一位教皇开始修葺宏伟壮丽的大教堂。往往也就是教权势力走下坡路，教廷日暮收缩的日子。
因为 「装修教堂」 是一件回报率很低的事情。但凡教皇要征伐扩张，侵略势力，他是绝对腾不出手来装修的。
高回报项目做完了，你才开始做低回报项目。
前二天水库某群和雅房中人吵架。雅房得意洋洋地炫耀租金回报可以收到 5~6%。并且说 「租金回报才是长远发展的恒动力」。
你看法国的卢浮宫精雕细琢，英国的古典建筑浮华远远不如法国。而英国却才是真正的 「日不落帝国」。
对于 2N 系列来说，等你做到了 7 套，8 套。
你是肯定要 「整理」 重新配置手中的资产的。去芜存菁，按照需求好好梳理一番。
但是这些事，是肯定不能在跑五千米的途中。单独停下来二年，给你过好日子的。买卖哪套，装修哪套，抵押哪套。你只能 「在跑步中跳舞」，一边奔跑，一边妖娆。
六）炒家的自豪感
水库论坛，最早的几篇文章，到了《职业炒家（三）—– 正义感 #150》这篇，我们就已经对 「圣母婊」 提出了呐喊。
圣母婊们说，「炒房是赚到了钱，可是也要注意对社会的报答」。
公蜘们说，「炒房轻松赚大钱，蔑视劳动，践踏勤奋工作。应该回收他们的利润」。
我们的回答是：
放你妈的狗屁！
请尊重炒楼这一行。我们所有的钱，全部都是拿命拼换来的。
到现在为止，我们一共说了四个 400W。
1）你会不会砸锅卖铁，把自己的倾家荡产 400W 投下去
2）你会不会焚城烈火，把父母攥在手心里的 400W 养老投下去。
3）你会不会无中生有，办信用卡 400W
4）你会不会借高利贷，借钱投 400W
你要看到这些步骤，一二三四，全部都是斑斑血泪。
这些事说穿了都不难，炒楼的技巧摊开讲，无非都是财务精算和风险判断。
可是你敢赌命么。
我们对我们赚的每一分钱，都充满了正当和自豪感。
我们不欠社会任何钱，不欠社会任何 「幸运」。不欠社会任何 「不劳而获」。
你要是觉得太好赚，您怎么不也办 400W 信用卡，再去借 400W 高利贷，满仓压上，拿命和我对赌？
有时候我们把炒楼的手法公开，把七伤拳内伤摊开来讲；
就是告诉各位，不要 「妖魔化」 炒楼这一行。
人类对自己不熟悉的东西感到恐惧。
人类对于别人赚大钱的事感到嫉妒。
这二股情绪合力造成了对 「炒家」 的红眼病。
我们把 「炒楼」 这一行公开。告诉你，钱就是靠这些套路赚的。
在赚钱的背后，是累到吐血的奋斗和自我激励。
你也可以学，也可以赚。可以分享我们的收益。
当然，赚得没有大神多。
我们希望社会上看待 「职业炒家」，就象是看待一个技艺精湛的画家，钢琴家，手工艺人。
你也能画画，也能赚钱。但是赚得没有大画家多。
但是你知道这些笔锋，这些线条，这些光影。你知道原理所在。
你看待大师赚那么多钱，有的只是尊敬，而不是嫉恨。
（yevon_ou@163.com，2016 年 10 月 26 日午）
[1] 借钱这种事，结婚之后信用翻倍。生小孩之后信用再翻倍。
[2] 当私人借款超过 800W 以后，每月利息 8W，每年 100W。净付私人借债利息年一百万，在上海已经算稀少了。
[3]《或许 「炒房」 就不是你该干的事儿》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3MTAwNDY3Nw==&mid=2650491189&idx=1&sn=1931478a4eb534b798d63e51c736a9fd&chksm=f2c78c5fc5b00549b2261d8e002b07ea0a2d42a7386123b068c50a106cde69f5c7a1e1ca0fd3&mpshare=1&scene=1&srcid=1018sWg5CMJ4cdXNfSvyGWoi#rd
[4] 参见水库帖子《福州限购提首付被噎着了，潜心优化租金搭建拆借渠道》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=48845，第六节