兵者，国之大事，生死之地，存亡之道，不可不察也。
一）开始
在你的一生之中，第一第二套房子，是最容易买的单子。
并不是说房价不贵。单看到 「最容易」 三个字，屌丝的膝盖一软。就忍不住想要跪。
我们的意思是说，相对于第三第四，第五第六套来说—— 第一第二套实在是最容易的单子。
当你买第一套时，你的 「主力部队」 还在。
手里可能有积存了三五年的积蓄。公积金余额。奇葩的或许还有定期存款。
房票，贷票绝对不是问题。各项国家优惠政策等着你。
同时，你的 「潜力」 完全没有挖尽。
你几乎没有动用到 「信用卡」 虚空资源。父母亲朋的脂肪也没有燃尽。朋友圈从未开口借钱。
这样的情况下，你还哭诉 「买不起房子」。真心是罪无可赦。无他，唯傻耳。
「第一套房」 当你购买时，几乎不需要任何技巧。
你唯一需要的。仅仅是下定决心。
咬咬牙，把几百万堆上赌桌。仅此而已。
我们说，修真路上有三道槛，第一套，第六套，第十六套。
其中，第一套的 「筑基」 阶段最重要。
第一套，是一个分水岭。无论用怎样的言语形容。都不能强调它的重要性。
第一套，是多军和傻空的分水岭。是智慧和偏执的分水岭。是自由主义和计划奴隶的分水岭。
因为关于第一套 「重要性」 的话题太多了。今天我们就不冗余重复了。
对于买第一套房，关键有三点：
- 守拙
- 勤奋
- 大智慧
二）守拙
知其雄，守其雌，为天下溪。
—— 老子《道德经》
假设，假设啊，有一个人，已经决定做多军了。
不要问 「多军/傻空」 分水岭问题。假设这个人已经决定好做多军了，开始买他的第一套。
请问，他需要注意什么问题。
我的回答是：「守拙」。
知其雄，守其雌，为天下溪。
这句话的意思，是知道自己的长处，知道自己的短处。
原本是 「中国棋院」 贴在影壁上的。
当你去买 「第一套」 房子。则你大概率的 99.99% 是菜鸟。
少数天才不讨论。
菜鸟的意思，是你要 「听劝」。
小说《英雄志》，江充怒极而笑。三派人马斗到最后，江太师问 「你知道我最大的本事是什么」。
死对头踏波而来 「其实太师才是我们的生死盟友」。
「太师最大的才能，是自知之明」。
「菜鸟」 最缺乏的能力，恰恰也是自知之明。
蠢货总以为自己最聪明。自踏出校门那刻起，好像全世界都欠他的。
就 「买房」 这件事来说吧。多军老手再三告诫的是：
「远郊一手品牌精装 CEO 盘小户型高单价酒店式公寓」。
呃，PLUS「以上全错」。
也就是说，这八个元素；
- 远郊
- 一手
- 品牌
- 精装
- CEO 盘
- 小户型
- 高单价
- 酒店式公寓
统统都是不可以碰的。碰一个道歉，碰二个赔钱，碰三个粉身碎骨。
而资深炒楼多军建议的呢，是：
「市区边缘 二手 国营开发商 毛坯 亲民盘大户型 低单价 纯住宅」。
我们只说一次，请牢牢抄下来。并贴在你的床头。
第一套房子很重要。有学法律界的朋友都知道，上庭的 「诉讼律师」 最重要的是大学毕业后第一场案子。
很重要，非常重要。甚至有风水上的意义。
如果第一场案子你输了，你会难过一辈子。永远都不会忘记。
而对于 「炒房业」，第一单案子同样重要。
因为一个人好不容易鼓起勇气，高位接盘花几百万买 「第一套房子」。
第一套如果不赚钱，对你的士气打击是灾难性的。
对你整个人生观是摧毁的。难保又滑入了傻空的深渊。
所以多军建议你买房龄略老的二手房。这样的房子，虽然没什么 「新鲜刺激」。但是随着大势上涨，却是十拿九稳的事。
新手最怕上手第一单就亏钱。只要第一单能赚，以后都好说。
最怕的是，有些 「聪明人」 偏偏不信邪，偏偏不 「守拙」。
他们非得有自己的想法。开口第一句话就是：「Yevon_ou 是很 NB 的，但这一趟他看错了」。
「水库建议虽然很好，但我们还有更好的办法」。
于是呢，多军教导他们 「不要购买品牌附加值」。
可是呢，他们第一套，去买了 8.5 万的青浦万科天空之城（请自行搜下地图）。
然后，就没有然后了。
于是呢，多军教导他们 「避免处房情结」。
可是丈母娘一个电话打过来，「去买一手新房子」。
然后就没有然后了。
于是呢，多军教导他们 「只有大城市，才有房地产」。
你妈被销售忽悠去买 「桐乡皮革城」。
然后就没有然后了。
于是呢，多军教导他们 「关注于价值」。
可是你听说 「买商铺才是高手」，6% 租金回报包租。
然后就没有然后了。
在过去十六年，哪怕史无前例的房产大牛市。
可还是有不少人亏钱。十六年前买了 「桐乡皮革城」 的人，到今天也没有出来。
今天花七八万买万科的人，也不知道什么时候可以出来。
如果你上手买了一手 CEO。狠狠地套了几年毫无涨幅。恐怕你也会得出；
「童话里都是骗人的」
「房地产其实不赚钱」。
然后，也就没有然后了。
你丫偏偏不肯跟着水库教程做，偏偏要自己添料。
（新江湾某新开盘一手房，稠密到近乎没有地面道路）
三）勤奋
守拙，勤奋，大智慧。新手买房的第二个重点，是 「勤奋」。
一直不停地有人问我，该如何买房。
也有人不停问我，「炒楼学」 这一科该如何入手。
我的回答向来很简单，五个字：「看房二百套」。
看房二百套，自然心里象明镜一样。
我们说的 「看房二百套」，绝对不是指你在网络上刷着。搜房网，链家网，一个晚上键盘专家。
我们说的 「看房二百套」，指的是线下看房。约了中介经纪人，以实地开门为准。
打开一扇外门算一套。门没开不算。
许多人以为 「看房二百套」 是一个很简单的任务。
我就问你一个问题，「你知道人一天可以看几套」。
我们指的带看，是隔天晚上在网上选好房源，然后打电话给中介经纪人。今天中午请了假，抽了时间去看。
这个数字在香港高一点，因为比较诚信。大约可以看到 10~11 套/天。平均每个小时一套。
极限时候，有个小妹妹曾创下一天看了 15 套。花了十二个小时的记录。
而在上海，一般草率的估计，每一天 7 套。
七套，这么少？感觉不止呀。
因为上海的中介和房东都很不讲诚信，里面的套路很多。有空再讲。
总而言之，加上中介打电话沟通的时间。平均每一个小区，2~3 个小时看 2~3 套房源，基本就这个效率。
而上海又很大，你换一个小区继续看。路上的交通时间往往就花了不少。
再加上中介接头，打电话沟通。
总的来说，你花一整天在上面。周六上午 9:30 出门，17:00 回巢。基本就看三个小区 7~8 套。
而 「看房二百套」，纯粹从这个 「看房」 的数字来说。哪怕你把全部的双休日都扑上去，每个周末看 14 套。
你也需要 14 周左右。三个半月。
在这三个半月内，你的劳动是 「高强度」 的。
看房绝对不是一种随便跑跑的活。尤其随着巡游半径的增大，体力消耗急剧上升。
每一天晚上，你都要做好工作，预先和中介约定好明天会面。
然后，你还要忍受中介的种种套路，种种陷阱。
「房子看不到，给您换一套」 这已经算最轻的欺骗了。
你设想一下，假设你花三到四个月的时间，高强度的，全心全意去做一件事。
和中介充分博弈，充分搏斗。
三个月之后，你的战斗力会不会 「脱胎换骨」。
看房这种事，看到后来 「眼睛一瞥，心中有数」。任何一套房子，在楼下逛二圈，心中就估个八九不离十。
常常有人问：「这套房子笋不笋」。到底是不是买点，到底是业主急抛，还是本身价格就低。
这种问题没法回答的。就算我回答了，你也听不进。
所以你需要的，还是 「看房二百套」。
当你花上十四个星期的双周末，每个 Weekend 都从眼睛睁开一直忙到忘记吃午饭。
则四个月后，你自然成了大师。心中自然有一杆秤。
无差别人类劳动。
此外，「看房二百套」 还有一个好处，是有可能打出 「笋盘」 爆击。
笋盘在哪里，我也不知道笋在哪里。
看房二百套，自然有笋盘。
这一个片区，你几乎每套房子都看过了。然后一下子眼前一亮。美女和美房一样难以掩饰。赞不绝口。
笋盘从逻辑上来讲，有非常大的救命意义。
尤其是对于一些 「聪明人」。
对于 「聪明人」 来说，他永远觉得房价贵了 5000 元/平米。
反正是全世界都欠他的。看任何一套房子都很好，但最求任何一套，都能给他再砍 5000 元/平米。
聪明人总是想着赚尽最后一分钱。聪明人的下场往往凄惨无比。
在过去十六年，死得最惨的就是这帮 「聪明人」。
他们的名字，简直成了 「观望」 的代名词。
此后房价涨了十六年，他们就 「观望」 了十六年。一直从内环三房，观望成了郊环厮所。
对于重度 「聪明人」 那是无药可救。
对于轻度 「聪明人」，则笋盘可以医病救人。
笋盘七折，相当于回到了一年前的价钱。
「聪明人」 不是不明白。有的时候也真是一步踏空，难以放下面子而已。
现在你和他说，「房价」 可以回到一年之前的价格。他可以用一个七折买下错失的房子。给他一次 Load/Save 的机会。
这个时候，「轻度」 智障的聪明人，是可以拯救的。
他还来得及幡然醒悟，赶紧一把紧紧抓住。
至于 「重度」 的，打了七折不够，还要再打三折。
40000 元/m 的房子，30000 元/m 卖给他，他还嫌不够。非得要 4000 元/m。
那还是赶紧换 LG 吧。
如果有人说，老师，您这第二节，还是没什么干货呀。
那我问你，95% 的人，看房不足 20 套。
是不是，你自己举手。大家可以做个投票调查。
「勤奋」 本身就是一种智慧，一种最大的智慧。
只要你老老实实地做到了 「看房二百套」。你本身就已经战胜了 95% 的业余选手。
四）大智慧
兵者，国之大事，生死之地，存亡之道，不可不察也。
最后，提一个问题。
假设你预计了周末，约好房产中介去看 7 套房子。可是你现在发现自己无法出行了。
为什么，因为你要赶图纸。
你手头有一张小组长摊派下来的图纸。例如，苦憋的设计院攻城狮。
甲方要求改图纸，厚厚的二百个圆弧，这个周末要赶出来。
请问，你怎么做。
答案很简单。
99% 的理工男会选择 「工作为重」。事业最重要，最崇高，最高尚。
然后，就没有然后了。
我们曾经提出过一个问题，难度依次从高到低。
1）老板下午宣布你提干
2）老板下午提干面试。三选一
3）老板下午召开提干动员大会。
4）下午有个会，公司月度总结。老板在。要好好表现。
5）下午有个会，老板不在。
另一方面，御用中介打电话给你。
「最新出来一套笋盘。信息绝对可靠。2:00 可以到店里签约，如果不赶过来，笋盘就没有了」。
好了，现在请告诉我你的答案。
在哪一级情况下，你会溜出公司，去抢笋盘。
我没有在微信里群发调查。但我相信，绝大多数人的回答，最多是 3.
==> 下午召开提干动员大会
在这样的情况下，你把 「提干」 抛在脑后。偷偷溜出来啃笋盘，已经是需要很大的勇气了。
别的不说，让你妈妈听见了。肯定要骂你 「不务正业，不求上进」 被骂得抬不起头来。
我相信只有不到 0.1% 的人，才会选择 1.
「老板今天下午宣布你提干」，这么极品，这时候你还能请假溜出来。去啃笋盘。
而真正的答案，应该是 0.
真正勤奋的人不上班。
这就叫做 「兵者, 国之大事, 生死之地」。
什么才是 「国之大事」。是 600W 的房子买卖重要，还是加薪 3000 元重要。
提干升一级，最多也就差二三千的工资。
而且提干主要看资历，你年龄到了，今年不升明年也会升。就总体而言，并不是稍纵即逝的机会。
而你 「啃」 中一套笋盘，可以赚多少。
200W，300W，还是 500W。
换算成工资，是 20 年，30 年，还是 50 年？
不经意间，你为了公司一个会议，甚至就为了在老板面前留下一个好印象。
你就错失了几百万的商机。
你这究竟是勤奋还是愚蠢？
我们见过最愚蠢的例子。是从小受 「根正苗红」 的教育。完全没有 「破三观」 的思考。
凡是公司的事，再小的也是大事。
狗屁客户的一个毫不重要的修改理由，你会勤勤恳恳地周末改上 48 小时，昏天暗地。
而相应的，买房子看房子，却是漠不经心的 「旁门左道，君子远疱厨」。
这样的男人，在社会上是失败的，在家里是令人恶心的。
我们的第三个技巧：「大智慧」。
你一定要分清楚轻重缓急，哪一个才是正业，哪一个才是旁门左道。
你要用非常非常谨慎的态度去看待 「买房」。
看二百套房子，记二大本笔记。跑穿几双皮鞋。房子才是大事，开会是小事。
买房这种事，应该比董事长专程把你叫到办公室，连升三级更重要！！
（yevon_ou@163.com，2016 年 10 月 17 日暮）