第一朵乌云，是一线城市过度上涨。
第二朵乌云，是一二手不匹配。
一）泡沫现象
房地产市场的第一朵乌云，是 「一线城市过度上涨」。
从某些意义上讲，炒房完全是一种 「京沪现象」。
又或者说，在过去十年，房地产很好，房价涨了很多。
可是你真正靠 「炒房」 赚钱的。只有京沪深等寥寥几个城市。
上海的房子，在十六年内大约有十七倍的涨幅。北京深圳也差不多。
可是哪怕你拿广州，天津，涨得都没有这么多。
除了 「涨幅」 之外，更严重的是 「赚钱」。
涨幅和赚钱毕竟还是二个概念。A 是 A，B 是 B，这在严谨的理科生眼中，是分得非常清晰的。
如果说 「赚钱」 的话，则能赚钱的城市更少。
有一些城市，城市很漂亮，经济很发达。生活也很宜居。
哪怕如广州，青岛，苏州，甚至杭州。
你房价涨了，可是你 「抛不掉」。一出京沪深，你就完全没有二手市场。
或者二手市场要遭遇非常大的折扣。
或者板块轮动。每一次涨的都是新板块，老板块永远不涨。
按照 「货币如水」 的理论。2001 年秀相上台，M2 大概在 11 万亿左右。
截至 2016 年 6 月末，M2 数字已经开始造假。但是 「金融业总资产」 大约在 250 万亿。
货币注水在 6 倍左右。
但是如果你观察三四线城市。他的房价是没有 6 倍涨幅的。
甚至有些小城市，当年 1500~2000，现在也就 3000~4000。几乎没有任何的涨幅。
2005 年时我们提出 「2N」 理论，在货币滥发的情况下，你的任务就是尽可能地买入资产。
哪怕天涯海角，砖头永远比纸币保值。
但是 2016 年我们回过头来看，发现我们的财富之中，有 「Lucky」 的成分存在。
因为水库多军基本都生活在京沪，哪怕喊着要 「砖本位」，但是归根到底，我们的资产以京沪等超大城市最主。
这就使得我们获得了 「超额收益」。赚到了很多很多钱。
同期的时候，水库还有一个很 NB 的多军叫做 cerevisiae，执行力/刚毅果断丝毫都不逊色。
但是他是石家庄人，他就很惨。
水库 2012 年成立，过了几年之后，一直到 2015 年。
他眼泪汪汪地上坛来问，「各位老师，为什么石家庄永远都不涨」。
「我听你们的话，倾尽全力信用卡信用贷互相拆借满地打滚，搞了一大把满仓的仓位」。
「可是石家庄房价三年都没有任何涨幅，媳妇都快把我骂死了」。
同样类似遭遇的，还有宁波的一个 id：ptzerg
这就让我们有一种 「兔死狐悲」 的感觉。
因为我们认为 Key 核心思想是：「货币超发」。
货币超发的意思，应该是全国 「普惠」 的。所有用人民币的地方，物价都应该上涨。
而到最后，却变成了北京上海深圳拼命地涨。哪怕 200KM 开外的河北就一点也不涨。
如果 「事实」 是这样的话，你的理论就应该修正为 「政治特权」。
以后你蹬大着眼睛看政治特权城市，看哪一个是国家重点开发城市。而对于 「货币政策」 都不用关心了。
如果货币因素是 No.2 的话。
这就是房地产市场的第一朵乌云。一朵长期困扰我们夜不能寐的乌云。
当京沪房价 100000 元/平米，而河北的房价只有 8000 元/平米。
我们算一算，手里一套房子就要上千万。过去三个月就赚了上百万。
这个时候，「严谨」 的理科生感觉到的不是欣喜，而是恐惧。
「德不配才」
「吾日三醒吾身」
我能获得这些财富，究竟是我学问好，一切算无遗策。还是仅仅靠我的运气好?
我是不是一个大笨蛋。长期以来自以为是的聪明？
靠运气的话，这一切就如同建筑在沙滩上的城堡。是极其极其危险的。
下一把，2017~2018 年你还敢不敢继续赌大。
如果河北长期维持在 8000 元/平米的价位。而你北京房价 100000 元/平米。
然后你还要博，还要博北京房价再涨一倍。涨到 200000 元/平米。
你到底是不是疯了？
故事的结尾：
故事的结尾，这件事以一种 「传奇而搞笑」 的方式。获得了圆满的句号。
从 2016 年夏季开始，尤其是 6 月之后。「全国房价」 开始了疯涨。
合肥房子，号称一年之内翻了三倍。从 1W~2W~3W。
福州房价，半年一倍。
苏州金鸡湖，号称去年 9~11 月。三个月就翻翻。
武汉楼市，不知不觉也 3W 多了。
更可怕的是，接着衍生了 「第二梯队」。
南京+天津，这二个城市居然都已经不知不觉地站在了 5/3/2。
如果说上海房价，上海房价一直到今天，或许也仅不过 8/5/3.
这还是经过了无数次的 「上涨」，无数次+50% 的剧烈大行情，被砖家骂昏头，无数次的疯狂突破极限想象力的结果。
而南京，天津，居然也不声不响地悄悄地 5/3/2 了。
难怪说第一个 400 米跑 45 秒是巨大挑战，而后来人学习就快得多了。
水库上的天津三剑客，手里一把扑克牌合伙打双扣。
北京房价涨到 100000 元/平米。可是天津还是 2~3W。四五年了都没有 「脱离成本区」。
三剑客心灰意懒，背负巨大，本来都已经开始 「怀疑人生」 了。
好了，今年一涨。顿时满血满魔原地复活。
去天津摆了满满一桌的海鲜大宴。
红光满面，「一年赚了前半生的钱」。
石家庄也发来贺电，现在也涨到 12000~15000 了。LP 也不闹了，ZMN 也不冷嘲热讽了。
总之都是好事，喜乐融融。
「二三线城市」 的夸张之处，就在于四五年不涨。
一涨，它们就是翻二倍，三倍的涨法。
10000 的房子，直接涨到了 20000，不歇气，然后再到 30000.
于是呢，「第一朵」 乌云暂时算是解决了。
暂时不用怀疑人生了。
二）一二手价差
房地产理论的第二朵乌云，是 「一二手价差」。
在之前的文章《泡沫分水岭》中，我们曾经画过一个 「孤峰」 的图。
意思是，每个人都说 「房子贵」，都说房地产有泡沫。
但其实房子不贵。真正说房子贵的，他要加一大堆的定语：
- 房子贵。仅限于北京的房子贵。石家庄的房子不贵。
- 北京房子贵，仅限于一手楼盘贵。二手三环内不贵。
- 住宅贵，仅限于住宅贵。酒店式公寓也不贵。
所谓的 「房子贵」。其实是专宰码农屌丝小白领。
只有屌丝小白领特别喜欢的 「五环外品牌 KFS 新盘」，才卖得特别贵。
只要你除了这个类型。其他都不贵。
如果你要画图纸。他表现为一个 「孤峰」。
只有一个尖尖的山顶。向南跨二步，向西跨二步。房价都会急剧地降下来。
这是一个极陡峭很孤例的市场。房地产总体并不贵。
所以当时多军估算自己的资产。都是要打一个深深的折扣的。
因为 「孤峰不长」。木秀于林风必摧之。
你仅仅是一个《小众市场》，要符合《三维价格》。所以你实际没那么富。
就好比你手里有几万股 「暴风科技」。但你未必就是千万富翁。
在 「孤峰」 的基础上，我们引出了房地产的第一朵乌云。也即是 「北京和石家庄」 的房价差异。
随着 2016 年的二线省会城市大涨。这个坑目前看渐渐被填上了。
「10 万/m」 不再是一个孤峰，而是一片山坡。
但是，这样还是不够的。一片山坡，还不是一块平地。
价格还是没有夯实的。
第二朵乌云，是 「周浦 8W」 和 「小陆 8W」 之间的巨大鸿沟，依然没有填满。
一手房和二手房，热度之间的巨大裂痕。
2016 年的市场，没有想象中的那么热！
你如果关注 SPI（上海房地产观察）的公众号，你一定认为 2016 年上海地产已经热疯了。
地王频出。平均 260% 以上的溢价。也就是一个板块目前卖 30000 元/m，拍出来的地王就是要卖 80000/m 以上。
随着地王拍卖，则是一手房疯抢。
什么大宁 75000，那是去年的新闻。
大宁 95000，这是上个月的新闻。抢光。
大宁 110000，这才是下个季度的新闻。您等着吧。
距离人民广场 75KM 的滴水湖万科，近期 30000 元/平米被抢空。
而这个距离，要从苏州开往上海。开了 15KM，进入昆山地界。
连昆山人民都看不起你。昆山才 62KM。
如果你看 「一级市场」 土地市场，「二级市场」KFS 一手。2016.09 那是真心热得不得不得了。
可是 「三级市场」 二手房市场，至少要差摄氏 30 度。
呃，意思就是 39°度夏伏天，和 9°度秋冬季的区别。
虽然从链家网以及 fangdi.com 数据来看，「二手市场」 也不错。库存一直在消化中，可售房源持续减少。
但是我们奋战在第一线的 Front line 多军，对于市场是心知肚明的。
市场并没有传说中的这么好。
1500~2000W 的区段，早就是重灾区。小企业老板纷纷破产，而小老板破产最先想到做的，是 「卖房救厂」。
所以豪宅市场，是绝对的重灾区。笋盘似乎永远也扫不光。
我们吃掉了一些。以非常优异的性价比建仓，但依然无法阻挡大势颓废。
「小陆 8W」<->「周浦 8W」
而目前好销的，库存节节下降的，依然是 「老公房」 市场。
成交最旺盛永远是 60 平米，300W 以下。无电梯的老公房房子。几乎可以当现金使用。
上海二手房平均成交面积不到 70 平米。
而对于次新房，市场也是运转艰难。
一套市区 100 平米二房，单价 8W，加上税收就要接近 900~1000W。
一千万买你一套二手房，依然有巨大的心理抵触。实战过的我们都知道，出货不易！
挂牌价虽然一跳再跳，但市场的属性，似乎仍属于 「逼空式上涨」。
目前市场的狂热，貌似严重集中在 「一手房市场」。
每个人都知道要买房子，橘子皮要浦出来了。
但是老百姓买房子的第一选择，依然是 「一手房」 市场。
只要一手有房源供应，哪怕再远，哪怕再没有性价比。他们依然会优先地选一手。
滴水湖 3W，马陆 5W，江桥 7W。
按照一手的地段，这算是亏到家了。套到猴年马月也出不来。
有的人问，你唠唠叨叨讲这么久，是不是想推销二手房呀。
是不是想找人接盘，是不是房子卖不掉。
不是的。
请注意，我是一个无可救药怀疑论者重度晚癌末期。
第二朵乌云，我主要担心的是：「房地产，究竟值钱的是什么」。
究竟卖点是什么，究竟吸引消费者，能让他们掏钱的是什么。
很多人从出生的那一刻，就被人教育 「地段，地段，地段」。
后来浦东帮则是喊：「绿化，绿化，绿化」。
深圳帮则喊：「规划，规划，规划」。
我告诉你，如果按照目前的上海房地产市场。则房子值钱，房子价值的核心要素是：「房龄，房龄，房龄！」
是不是很讽刺，听着简直象笑话一样。
可是你仔细想想，还真是那么一回事。
如果房龄=0，那就是一手新盘。
一手新盘，几乎随便你开。任何一个价位都能卖掉。
如果房龄=3，则是新房子。
同一个板块，同一个地段，相同的 KFS 水平。
A 楼盘比 B 楼盘晚三年，他就可以卖贵+50% 价格！
这算什么意思，黑色幽默呀！
开得越晚越值钱，建造越晚，越是能卖高价。
什么地段品质房型绿化 KFS 素质，统统都不重要。
我要想秒杀你，根本不需要什么 「精雕细琢」。我只要比你晚开盘二年就可以了。消费者就吃这套。
如果你观察目前的重庆、成都市场，你会感到绝望的。
因为在重庆，任何一套楼龄>5 的房子，都卖不出价钱。
哪怕你是当年的一等豪宅，排队疯抢贴钱拿号。可是等你房龄>5，在市场上就是卖不出价钱，就是没人要。
一线江景品质豪宅，五千多的大把。
目前小陆家嘴豪宅楼龄>10，除了汤臣一品是作为 「一手房」 处理，持续按照一手房渠道在卖。
其他的二手表现，真是让人伤心。
哪怕你再好的房子，一旦楼龄>10，你就是卖不出价钱。
别人宁愿买周浦 8W，也不买浦东 CBD 的小陆八万。把浦东帮脸都打肿了。消费者吃 「楼龄」。
浦东帮和浦西帮吵了这么多年，到最后发现全部都是空话。
因为市场上真正卖点，并不是 「新区」 和 「旧区」。而是房龄。
等到嘉定青浦开始造新城了，就把浦东碾在脚下。
从理论上来说，房子就是货物。价值应该是 100%:100%
长期以来，「处房情结」 就像新车。
「落地打七折」。一手房=二手房价 130%
但是今年特别厉害。你如果看 2016 年各区销售，这个比值是 230%
- 一手房卖 11W 的地方，二手 6W 都卖不掉。
- 一手房卖 7W 的地方，二手 3W 都卖不掉
- 一手房卖 3W 的地方，二手 1.5W 都卖不掉。
我们高度关注这一个现象。2016 年的 「房价暴涨」，其实非常非常大的程度，是由一手房，以及一手房狂热者拉起来的。
决战在二手。
如果二手没涨的话，等于我们没赚钱。这一波行情也就是热闹。
如果一手房 70000，转眼二手只能抛出去 35000.
这其实不是房价涨了。而是你缴 「智商税」。
我们为什么要高度关注这件事。因为我们需要判断房地产的 「真实价值」 所在。
你抓不到价值核心，晚上睡觉也睡不踏实的。
我最怕的是，房子的 50% 价值，来源于 「房龄」。而房龄是一种高度不保值的东西。
最怕的是，90 后，00 后的品味，与众不同。
如果他们宁愿花 230% 的价格去买 「房龄=0」 的产品，而不买你地段品质上乘的小陆家嘴。
那么，就没有水库了。
也没有 「炒楼学」 这整幢大厦。大厦崩塌了。
如果房龄取代地段，成为 「万世不移的财富」。那哥哥就回家卖红薯去。
三）逻辑之重要
「二朵乌云」 为什么重要。
因为这是严谨的科学素养。
我们对房价的判断，是 「算」 出来的。而不是蒙出来的。
只要有一丝一毫裂缝，这整幢大厦就会轰然倒塌。
只要一个 bug，你就不再是 「模型」 和算法。
2005 年时，我写了一篇文章，叫做《我站在房地产的法庭上》[2]
我梦见站在法庭上，戴着假发，穿着法袍。
在我的右手，是一个著名的惯罪犯。他曾经有二次抢劫的记录，浑身流淌着脓血。多次伪造文书，造假酒造假烟，卖假货做传销，进行诈骗和老鼠会，曾蹲过三次大狱。二次作伪证，卖淫吸毒走私犯，越狱袭警爱滋病。
在我的左手，是一个声名正洁无私的绅士。他有着大学学历，诚诚恳恳地做着白领工作。他抢救落水少年，拯救火场员工。他做义工，帮助失学儿童。他曾经参与长江抗险，曾经去可可西里保护藏羚羊，去云南贵州保护红杉木。他奋不顾身，保护国有资产，和抢银行的罪犯进行殊死搏斗。
尊敬的法官大人，亲爱的陪审团；如果你是陪审团，你会怎样决断，你会相信哪一个人的供词？
逻辑是一整套的体系。当谢国忠 2003 年 「预测」 错误时，他就已经身败名裂了。
根本等不到 2004 年他第二次预测。
根本等不到 2005 年他第三次预测。
当 2004 年谢国忠那个 SB 再要开口时，你上去就是一个耳聒子。
- 「先把你 2003 年的历史问题交代清楚」。
谢安迪，2003 年你毫无疑问是预测错误了。
请问你有没有反省过，你有没有思辨过，你在 2003 年论文中，是哪一句话出了错误。
没有，从来没有。
Andy Xie 从来没有做过这样的赔礼道歉。媒体和小编也从来没有这样的追根问底。
这并不是科学的态度。
2003 年预测错误，说明谢国忠的 「模型」 是有问题的。
但你一个模型出现乌云，出现问题，和现实不符合。
你第一件事情要做的，是反省自己的模型。
谢国忠完全应该闭门思过，好好读书。认真反省 「2003 预测」 是哪一个环节出了 bug。
找出错误，修改错误。再和事实对照。这才是科学的态度。
而不是这个 SB 在 2004 年又跳出来放屁。
在一个理科生眼中，这种人渣简直就是 MIT 的耻辱。
如果你是一个物理学教授，发表物理学论文。
那直接就把你院士/教授的头衔撸掉，一路贬值为副教授，助教，教工，研究员…………最后贬为厮所间门口扫垃圾的。
因为 「乌云」 是科学态度。只要有一朵乌云，只要有一个 bug 和现代物理学不兼容。则你整个理论大厦都要推倒重来。这事是没有商量余地的。
「理科生」 和 「工科生」 的区别在于什么。
在于理科生撞了南墙会回头。工科生撞了南墙不回头。
「因为宏观调控，所以房价飞涨」。
当你第一次调控，房价并没有 「如你预料」 般的下跌，反而越调控越涨。
在那一天，你就应该反思自己的三观，反省自己的模型了。
你的人生观正不正。
而马前卒之类的 「工科生」。他们只能造造大桥，造台发动机，负责单个的项目。
「工科生」 容许误差的存在。
当 「第一次宏观调控」 并不如预期，反而房价越调越涨。
「工科生」 错判，被自己习惯性的忽略了。熟悉如机器出了故障。
人生观毫无触动。
丝毫不觉得 「乌云」 是大事。
眼看调控调了十七八次，房价依然在涨。你还傻傻地坚信 「调控是降房价的」。
有时候，我真恨不得把几百个小编逮出来，排成一列，跪在地上。
从左边一路扇耳光到右边，再从右边一路扇耳光到左边。
「乌云，懂不懂」!
「科学精神，懂不懂」！
「只要有一次预判失误，你就该开始怀疑人生」。
象谢国忠这样的人，2004 年就应该身败名裂。在他检讨 「2003 为什么错」，彻底反省之前，他没有资格说任何话。
而现实是，谢国忠一直在招摇撞骗。没有因为他的误差，受到任何惩罚。
而民众，选择无视安迪谢的 2003 年 「不合逻辑」。我们的社会没有一丝一毫探索到底的精神。
「大巧不工」，社会因此而分层。也真是罪有应得。
（yevon_ou@163.com，2016 年 9 月 22 日午）[3]
[1] 仔细想想处房情结其实香港也有，日本也有。全世界哪一个国家都有。
[2]《我站在房地产的法庭上》http://bbs.tianya.cn/post-house-7302-1.shtml
[3] 最后吐槽一下上一篇留言，说 「宏观调控」 和 「房产税」 的。我们用了 40 几篇篇幅来写《帝国的砒霜– 房产税》，难道你从来不看目录的。