原文写于 2012.10.27
虽然更大的资金，并不一定代表更高的回报。
但很多情况下是的。
一）总价天花板
目前的 2016 年上海市场，面临着一个非常切实，非常实际的棘手问题。
那就是 「总价天花板」。
譬如说，前二天 SPI 刚发了一篇文章《上海人的反攻》，讲述淮海路的房子，十年前比中环贵 500%，而现在仅仅贵 50%，这是极度不合理的状态。
从目前来看，上海面临一个非常严峻的 「总价约束」。
- 我知道你是好东西。
- 哪怕多付+20% 的价格，就能获得+50% 的品质。
- 可我就是拿不出。
从目前来看，房价已经不低。至少已经不是 「游刃有余」 的阶段。
上海人消费者，已经普遍地为了 「总价约束」，而抛弃了 「性价比」。
从中低端来看，目前最好卖的产品。是 「90 平米，450W，地铁三房」。
例如上周热销的嘉定马陆某楼盘。
如果仅仅从单价上讲，马陆也要卖到了 50000 元/m，实在是没什么诱惑力。
而从 「功能」 和总价上讲，450w 的三房总价控制得非常好。
在这样的基础上，消费者宁可坐出去十几公里，每天通行三小时，而买了一个非常非常之偏远的地段。
从中端上讲，中端市场的 「红海」，绞杀最激烈的，集中在 600~700W 的区间。
这个区间，典型的以 88m*8W，或者 75m*9W
这也就是诸多 「中环」 八万，九万盘的由来。例如大宁大批楼盘。
在上海市场，120 平米的二房，古董已经绝迹很久了。
以单价论，闸北 8~9~11W 并没有什么优势。
但是以总价论，巧妙符合了这一区段的消费者需求。
以房型做小，舒适品质下降作为代价。
如果我们观察豪宅市场的话，目前的豪宅市场 2000W 是个槛。
突破了 2000W 以后，性价比急剧提高。
前二天有人问我，全上海最低估的地段是哪里。
我毫不犹豫地回答：小陆家嘴
纯粹从字面上讲，同为 「浦东」。小陆家嘴的房价甚至比周浦还要便宜！
周浦新拍地八万。我们不犹豫它可能推出 80 平米以下房型为主。
而小陆家嘴呢，小陆的房价也是八万。
从世茂滨江，仁恒滨江。盛大金磐重灾区。
鹏利海景，财富海景，也就不过 10W 卖盘遍地。
甚至新盘九龙仓，单价才 9.5W。唯一的痛苦，是面积要 400 平米。总价 4000W 以上。
二）涨潮退潮
随着 「总价天花板」 随之而来的，则是 「涨潮退潮」。
上海楼市，如果到了 2025 年顶峰，顶峰价卖 250000 元/平米。
则内/中/外的结构，很有可能是 25/20/15.
而不是一贯以为的 25/15/10.
为什么，真正的问题，不是 「外环涨太快」。而是 「内环涨不动」。
因为你这是 「涨潮期」。房价升得很快，而工资和购买力跟不上。
在涨潮期，才会发生 「总价约束」。才会发生+20% 价格，+50% 品质的现象。
在涨潮期，品质比较卖不出价钱。因为人民为了搭上房产这趟列车，已经精疲力竭了。
你再让他们多跨一步。追求品质和生活质量，哪怕多跨一步他们也跨不动了。
但是我们要反过来想一想，除了 「涨潮期」，你还有 「退潮期」。
在 「退潮期」，并不是每一套房子都跌价的。
真要跌起来，很有可能是 25/20/15，跌到了 25/15/10.
内环纹丝不动。而外环跌掉了-30%
你设想一下，在一个年收入+14% 的国度中，假设房价跌掉了-30%
一来一去，最多三五年的时间，「房价/收入比」 压力就会大大减轻。
当生存不再成为一道难题时，人们就会开始追逐生活品质。
你住在马陆，每天花二个小时上班。何苦呢。
如果有能力的话，如果能够负担的话，为什么不换到中环线边上呢。
所以在 「退潮期」，优质物业的抗跌能力就会显现。「品质」 就能卖出价钱。
人民吃饱了之后，才会开始追逐生存质量。
优质的物业，不一定是涨的时候涨得最快。
也包括跌的时候跌的最慢。
三）跨入蓝海
虽然更大的资金，并不一定代表更高的回报。
但很多情况下是的。
一般而言，我们依然笃信 「投资门槛」。
一项投资，门槛越是高，其回报也越高。
对于房地产市场，这也一样成立。
如果你真的能够 「多掏一点」。则有希望跨出红海，跨入蓝海。
有人问，Garbage in garbage out.
所谓的 「热买热卖」。
就如同顶楼老复式，一楼地下室一样。你买的时候很便宜，不值钱，高折扣。
可是等你卖的时候，你也一样 garbage。一样折扣，一样卖不出价钱。
相反，如果你现在买的是 70 平米二房，小户型，学区房，热得发紫。
等你卖出时，你也一样是 「热得发紫」。一样高溢价。从回报比例上来说，并没有亏。
这些人的说法，完全错误。
因为市场口味偏好，并不是 「一成不变」 的。
所谓的 「小户型溢价」「70 平米偏好」，完全是建立在 「涨潮」 阶段。又或者是购买力跟不上的 「特殊时间段」。
你去成都重庆看看，成都低于 120 平米的房子根本没人要。因为购买力不是瓶颈。
- 我们最担心的，是 「买入时热得烫手」 的偏好。到卖出时变得 「无人问津」。
- 我们最喜欢的，是 「买入时无人问津」 的笋盘。到卖出时 「热得烫手」。
所以品质还是很重要的。
品质至少保证了你在 「退潮周期」，跌得比别人慢。品质是最后的防线。
我们的建议是，「跨出红海，跨入蓝海」。
只要你拼拼凑凑，挤一挤，你就能买一个 「性价比」 高得多的东西。
往往也意味着以后 「更好的回报」。
四）航母理论
在上一篇《流动性的黄昏》中，我们说到了，其实你并不需要 100% 的资产，都保持着非常高的流动性。
哪怕一个几千万的富人，他对流动性的需求，也就是 500W 够了。剩余的资本，大可以沉淀下来谋取更高的回报。
当我们讲到理财，讲到炒房。
当你只有 1 套房的时候，的确是无所谓。
可是当你有 10 套房，20 套，30 套时。为什么你还要保持着 「100% 的流动性」 呢。
当你具有 10 套房，甚至 6~7 套的时候。你就可以开始考虑，用一种 Portfolio 的眼光来看资产。
你要用一个 「资产组合包」 的态度，来看待你的 10 套房产。
其中；
- 有一些是攻的，有一些是守的。
- 有一些是长持的，有一些是短炒的。
- 有一些是蓝筹的，有一些是妖股的。
- 有一些新区的，有一些博动迁的。
- 有一些博短期热点，有一些博长期政策变化。
变化万千，各有玩法不同。
我们喜欢用 「航母编队」 来描述这样一种运作。
首先，既然 「更高的蓝海，意味着更好的回报」。我们往往会拼凑力量，凑出一艘 「航母」。
航母并不一定要 2000W。对于极贫穷的钟点工来说，哪怕能挤上上海房产这趟列车，对她来说已经是 「航母」。
对于中产阶级，如果踮起脚 「跳一跳」，多花 200W，性价比更上一层楼。也算是毕生心血构筑的航母了。
「君佐臣辅」。在航母的基础上，我们再构建一些外围舰队。
有驱逐舰，巡洋舰，护卫舰。
这些舰艇本身有一定的战斗力。可是他们更多的时候，是为航母提供掩护。以防止你的航母不被 「击沉」。
譬如说，经济环境突变，你的大房子空关几个月，还不上月供之类的。
如果手里有二套老公房，你就可以度过寒冬。
海军上有一个关键指标，「火力/吨位」 比。
这些辅助性舰艇，虽然 「火力/吨位」 比赶不上航母。但却是可以提供多功能的用途。
五）Portfolio 的演化
如果你考察任何一支军队的 「单兵装备」。则一般都要装备红外线望远镜，无线电通话机，野外生存包裹，以及医药急救包。
但是如果你不是一个人穿越火线，而是以连队为单位集体活动。则你的负担就会轻许多。
因为在 「连」 的基础上，他可以派出专门的侦察兵。也可以有专门的通讯兵，背负大功率步话机。可以有专门的医生。
而节约出来的体力，则可以以二至三名战士为基础。背负一些机枪，迫击炮之类的机械武器。
显然，一支 100 人的连队，其战斗力要远远强于单人*100
同样道理，如果你把行动规模扩展到 「团」 的级别。
则在团的基础上，你的兵种更复杂，搭配更合理，战斗力更强大。
在团的基础上，你可以有专门的工兵连，汽车连，火箭炮连，摩托车侦察大队。
再进一步，扩展到万人级别的 「师」。或者十万人级别的 「军」。
则结构更加复杂。兵种更加繁复。战斗力也是指数增长的。
在我们很早的文章，《发财的数量级》#2010 一文中，我们就说到。
一只蚂蚁变成大象，绝对不是简单的把尺寸放大 1000 倍。
同样道理，当一个炒楼客，从 1 套房变成 10 套房。
他可以获得额外的 「加成」。
主要是靠 「流动性」 的管理。
你不需要连队的每一个人都背负医疗包和野战包。同样道理，你也不需要你手中每一套房子都 「攻守兼备」。
他们完全可以梯次分布，形成航母，驱逐舰，护卫舰的层次关系。
兵种搭配合理，捏成一个拳头。
（yevon_ou@163.com，2016 年 9 月 18 日晚）
[1]《炒房基础知识入门》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=231