原文写于 2010 年 5 月 15 日，篱笆网
想写这个话题，因为二个原因。
其一、在安家论坛上，有人作了一项调查 「你的贷款是工资的多少倍」。具体结果我们后面再说，但肯定让你跌破眼镜。
其二、在上一篇文章中《关于第二套房的利率精算》，我提出一个事实，平均一套贷款的存续年期是 6 年。每到六年，人们就会将房产出售，或者提前还贷。这项数据受到很多网友质疑；其中较有力的一条论点，就是该 6 年只对过去房价飞速发展有用，而将来未必成立。
所以，我要告诉你，人们的主观直觉其实并不精确。「贷款/工资比」 是一个远远低于我们预期的数据。而你还清贷款，甚至更快！
一）贷款/工资比
安家上向来出人才，大约一个月前，有人提出了一项调查：「调查一下负债情况」，http://bbs.anjia.com/dispbbs.asp?BoardID=223&ID=7735&skin=0
网友询问众人的 「贷款/工资比」 是多少。其具体的算法，是将你的所有银行贷款，除以你的税前总收入。
调查的结果，跌破所有人眼镜。
在我们的想象中，既然大家都以房奴自居了。而且动辄贷款 「30 年」。那么大家的 「贷款/工资比」 应该高得不得了。少说没有 30 年吧，26~27 年平均数总应该是有的。
所以调查者最初的设想，设置了 0~5 年，5~10 年，10~20 年，20~30 年，30 年以上五档。
调查的结果，远远出乎所有人意料：
- 0~5 年： 78.4%
- 5~10 年： 3.9%
- 10~20 年： 3.9%
- 20~30 年： 0
- 30 年以上：13.7%
其中，因为选择 0~5 年的人群实在太多，多达八成，几乎使调查失去意义。所以有人建议，应该再细分一下，分成 0 年，1 年，2 年，3 年，4 年，5 年五档。才能更精确反映事实。
只不过我们要问的是，如果 「贷款」 仅仅相当于你一年的收入，那还叫压力么？
民意总是裹挟着媒体，而理性在中华民族常常占据少数。在媒体反复轰炸 「房奴，按揭，省吃俭用」 的宣传下，贷款/收入其实才仅 3~5 年的水平。不由使人慨叹，到底哪里算错了。
是算错了么？当然不是。任何一个理性的人，用简单的数据推演，就会知道，「房贷/收入比」 本来就是一个伪概念，在任何情况下，这个数字都不可能超过 8.5 倍。所以作者的选项设置 10~20 年，20~30 年，根本是毫无意义的。
二）月供计算
有一个非常简单的计算。在目前的利率下，每 1000000 元贷款，每月月供大概是 4865 元。
这意味着什么呢，意味着每 100 元的贷款，每个月还约 0.5%，每年还 6%。
折合 17.2 倍。
央行规定，个人贷款月供不得超过收入的 50%。所以再打对折，「贷款/收入比」 最多也不会超过 8.6 倍。更精确的数字，是 8.56 倍。
而且，更为现实的是，很多人都是在 「婚前」 购买房屋的。当购房的时候，向银行申请的，仅仅是主贷人的收入！
在结婚了以后，二个家庭合并为一体。相应的收入也增加了一倍。而贷款并没有增加。
在简单地估算了以后，我们可以得出，「房贷/收入比」 最大的上限，仅仅为 8.56 倍。而调查的最常见的大类值，应该出现在 4~5 年左右。
最后，我们解释了一下。为什么还有 13.7% 的人，选择 「大于 30 年」 的选项。
他们都是一些 「不领工资」 的人。譬如某小长安老板，某蔬菜网站老板，某知名作家，常常在锵锵三人行，头脑风暴上露脸作秀的。。。。。。。
对于他们，常常笑谑说 「工资为 0」 的。相应的贷款/收入比也就是无限大。
但这些人群，一样也没有任何财务压力的。
三）还清贷款
92.1% 的人，「贷款/收入比」 在 5 年以下。接下来我们来研究第二个问题。如果 「房奴」 们一心一意还款，我们需要多少年才能把贷款还清？
房奴们早就等不及了，他们会哭天喊地地扑上来。「贷款/收入比是俺们没算仔细，被你框进去了。。。。可俺们真的是很辛苦，很辛苦，苦不堪言。每月的收入还完贷款就只能吃糠喝糨。俺贷款虽然仅等于 5 年工资，可每月收入扣除按揭就没余粮了，还完贷款还得 30 年呢」。
房奴们一心一意表示，由于压力实在太重，他们每个月扣除正常开销，根本没有钱 「提前还贷」。所以 「房奴」 的帽子一扣还得 30 年，他们真的是很苦很苦很苦的，房价实在太高太高太高的。
这是事实么？和 「贷款收入比」 一样，这也不是事实。我告诉你，正常情况下，如果你踏踏实实，你也仅需要 6 年时间，就可以完全还清贷款。
房奴一听，马上跳起来了。「这不可能」 房奴贷款是收入 5 年左右，而我告诉你还清贷款也仅需要 5~6 年。难道这五六年里面，房奴们完全不吃不喝，把每一分钱都送给银行？现在生活开支可大着呢。
我们举一个简单的例子。假设一个彻彻底底的房奴，他的月供已经达到了收入的 50% 法定上限。
在剩下的 50% 余款中，我们假设日常开支是 40%，储蓄 10%。这已经是很宽松的比例了，毕竟家家都有余粮。
好了，现在我告诉你，在未来三年中，你的收入会增长 40%！
在未来三年，你的收入会增长 40%。也就是完全把你的开支覆盖掉。三年后，你的 「每月积蓄」 就等于了现在的 「每月收入」。
当家庭开支等于总收入 40% 的时候，你只要三年时间，就可以把这笔钱完全 「增长」 出来。然后你可以拿接近收入的 100% 去用于房贷和提前还款。你需要还清贷款的时间，就是 「贷款/收入比」，也就是 4~5 年。
再考虑到买房的第一年，或许还有装修，契税等等杂费。部分小夫妻，就连首付还问亲朋借了一点。我们把期限稍微放松一点；我们需要多少年还清贷款，六年。
十年之内，任何一个家庭都可以购买第二套房。
很多人会问，「三年增长 40%」，凭什么，为什么，你难道不知道现在就业形势有多难呢，你难道不担心生病，失业，生化危机；难道不知道第二轮金融风暴，难道不知道美国医疗改革，欧洲希腊危机，伊朗核试验么。。。。。。
对于傻空的问题，我们无意回答。
「三年增长 40%」，这不是一种理论，也不是一种推理，这是一个事实。你回想一下你的过去，今天的你，用于房贷的费用，是否仅仅等于过去三年所 「加薪的薪水」。生活质量回到三年前又不是什么大不了的事。你扪心自问，周边的亲朋好友，他们三年内进步了多少。最后，你再扪心自问，看看买房人普遍 26~27 岁的年纪。。。。。。。
26~27 是人生最明显的上升轨，如果在这个阶段你还达不到每年 12% 的加薪，回老家去吧!
四）结语
房价并不高，房贷并不贵；关于房贷，我们只有一句话：
「房贷这东西，只要你贷了，只要你认认真真对待他，你就可以在六年内还完」。
（yevon_ou@163.com，2010 年 5 月 15 日）