一些贷款的杂七杂八知识
一）叠加贷
最近遇到一个单子。一套房子，按政策是可以贷 350W 的。但结果最后只贷了 250W。
悲剧发生的原因，是因为业务员手贱。
在网签的时候，贷款一栏写错了。350W 写成了 250W。
事前没仔细查。等到批贷款的时候却说金额错了。
而此后，因为限购锁定咳咳等一系列原因。他又不能改网签合同。
对于这样的哭泣悲剧，足足少了 100W 元 「八折三十年」 贷款。
心如刀绞，老鼠米缸。
但是，且慢，别急，它还有补救办法。就是所谓的 「5+2」 贷款。
5+2，或者 「4+3」 贷款。
指的是你 「按揭」 贷款没满七成，则 「同一家」 银行可以在限额内，给你再叠一笔 「消费贷款」。
把你的总额度撑到 70%。虽然消费贷款贵一点，条款苛刻一点。但总比不贷好。
而且，消费贷款特殊的 「截断」 用法，你懂的。
二）二套叠加贷
「叠加」 贷款真正的威力，内部用法。其实在于 「二套」。
「第二套房」 贷款，众所周知，国家三令五申，对于二套管得是非常非常严格的。
而在实际操作中，如《炒楼业黄金时代》一文说的。剿的都是平民。
真正的业内人士，做的都是 「二套叠加贷」。
好比某市二套首付六成，贷款四成。则银行给你 「4+3」，贷 40% 按揭+30% 消费。
某市最苛刻二套首付七成，贷款仅三成。则银行 「3+4」，贷 30% 按揭+40% 消费贷。
消费贷的条款和利率，都要比纯种的 「按揭」 贷款更昂贵一点。
但是，贷与不贷，这是天差地远的区别。
贷款的费用和利率更高一点，其实我们完全不敏感。
「第二套住房」 贷款限制，对于职业炒家而言。根本没有任何杀伤力。
反而死的都是平民。
竞争对手少了。利润大大丰厚。如《炒楼业黄金时代》一文所说。
最后，回答一句。
有人问，你把 「二套叠加贷」 这么核心的手法都说出来，是不是不想做地产了。
答案是，「二套叠加贷」 一文不值。
看似很凶猛，很 NB，但其实我们一次都没用过。倒是贷款中介推得比较多。
因为 「叠加贷」 有一个致命的缺陷；
他的上限，就是 「成交金额」 的 70%。你上一次买卖过户的价格的 70%
而我们知道，「截断与再抵押」，截断/抵押/对敲之所以重要。是它们可以随着房价的上涨，而不停地加按揭。
象 「叠加贷」 这种产品，当年 100W 买的房子，贷款上限就是 70W。
过了三年，上限还是 70.
过了五年，上限还是 70.
这种贷款有什么用。
纯粹是鸡肋一般的产品。
除非你网签手字写错，否则基本一般不会用到。
三）房生房
前二天，一篇香港地产负首付，《香港楼市惊现负 20% 首付卖房，比次贷危机还恐怖》刷爆了朋友圈。
屌丝们做事，最大的特点就是不认真严谨。哪怕打鸡血般的狂发朋友圈，但就是没人打开仔仔细细的阅读。
文章说的规则是：「用客户自有一套房产做抵押」。
「自有房产押 50%，KFS 贷款 70%，合计是 120%」
这种事很难么，很稀奇么。不就是我们天天都看见满大街么。
早在 2002 年，民生银行就推出了 「房生房」 业务，而且还是中国银监会批准通过的。
「房生房」，指的是用客户原有的房产做抵押。抵押出首付，再购买下一套的做法。
民生这个银行，一向喜欢搞各种各样的 「创新产品」。眼花缭花，数目堪称业内第一。
但民生的问题是，他任何一个产品。都不用心去做，都不好好做成拳头。
纯粹是一家 「为创新而创新」 的银行。
2002 年的时候，哥哥跑到黄陂路民生银行总部。问他们打听报纸上做广告铺天盖地宣传的 「房生房」。
业务员问，「你准备做多少」。
哥哥想了一会说，「先试试 500W 吧」。
业务员目瞪口呆，说 「我们全上海分配的业务指标，一共才 1500W」。
拜托，你们是一家全国性的股份制大银行好么。
你不要吓我。
从此再不和民生打交道。
「房生房」 这种事，在业务上完全没有任何障碍。
只不过 2006 年被秀相叫停了。
秀相要求的是：「任何信贷不能流入房地产」。
所以你得把你的首套房给抵押了，无论是装修，买车，买艺术品。
就是不能一条龙在银行里面，直接买第二套房。
四）气球贷
2007 年大热的一个产品，是深发展的 「气球贷」。
「气球贷」 其实是美国的 「双周贷」。
因为美国人发薪，都是每双周发一次的。美国有大量的劳动力是黑人，黑人的工资发完下午就买酒喝了。
你发月薪，黑人会饿死。
而在中国，中国的基本薪酬结构是 「月薪」。
无论 「等额本息」，「等额本金」，都是以月为周期的。
当时，深圳的银行想玩噱头。他们学美国人搞 「双周贷」。对外包装了一个名字叫做 「气球贷」。
按照气球贷的说法，他可以 「节省利息」。
因为你每 28 天就还二期。比传统的 30~31 天要短。
当时深发展做了无数无数的宣传，「气球贷」 省利息。
相应的，则是无数无数小白领，哭着跪着求着，要做这 「最先进」 的贷款方式。
当然还有理财小编瞎嚷嚷。
现在我们知道，「贷款归还越慢越好」。
等额本金不如等额本息。
气球贷其实是最差的月供方式。
五）固定利率贷款
2008 年的时候秀相发神经病，搞 「房地产调控」。
其中二条 「二套」 政策，一则二套首付 70%，二则利率上浮+10%
请问，有没有办法 「二套」 贷满七成，而且利率不上浮。
答案是有的。
「贷满」 七成的主要方法，是叠加贷，4+3。
而 「利率不上浮」 的主要方法，是 「固定利率贷款」。
2008 年秀相搞 「第二套房上浮」。
当时银行就不满意了。
金融业最讲究的是 「风险收益匹配」 原则。高风险高收益，低风险低收益。
你有二套房子的人，第一套升值升值翻翻的人。只会更安全。
你明明是最优质的客户，各大银行抢着打破头。为什么要歧视性利率呢。
所以银行推出了 「固定利率」 式贷款。
我没有违背银监会的文件精神。我推出的不是 P*110% 的贷款，我推出的是 T 贷款。
和你约定三年五年，未来三年，无论利率怎样波动。
我给你的房贷永远是 4.12%
（括号：如果利率涨了，你可以来找我改降合同）
众所周知，2009 年是时间窗口。各大银行 85 折转为 7 折折扣。
09 年之后，就再也拿不到这么便宜的贷款下浮。
此后，各大网站网友哭诉，说的都是 「七折没有，捶胸顿足」。
哥哥冷冷地在一旁看着，俺的利率是 6.8 折，你知道吗。
这个世界上的确可以办出低于 7 折的房贷，你知道么。
最后，说一句题外话。
永远不要低估领导人的智慧，也不要挑战领导人的权威。
各大商业银行追寻利润，遵循本能，重视经济。
那秀相怎么办呢。
秀相把所有经营良好，业绩优良的行长们都撤了。
把经营不好，业绩坏账的行长们，提干升职。
于是，再也没有人搞 「固定利率贷款」 了…………
至于 2016 年之后的经济困难。
爱找谁找谁去。
六）接力贷
接力贷是人所共知的科技树。
但为了照顾小白，这里也介绍一下。
如果你实在没有房票，「限贷」 每人一生只有一次按揭机会。
则你可以让 「父母」 上产证。
老夫，老母，上 「一个人」 名字。
贷款用你父亲做 「主贷人」。
很多人问，父亲是退休工人，69 岁了，没有收入。怎么弄。
答案是 「接力贷」。
接力贷的意思，就是 「主贷人」 身份证干净，没有任何贷款记录，符合 「首套七成八折」 优惠条件。
而主贷人不需要还款能力。
由 「辅助贷款人」 提供担保、连带还款能力。
因此 「接力贷」 是大杀器。京沪土著，仅仅靠接力贷，就能获得六张 「首房首贷」 的房票。一般家庭够用了。
接力贷的规则是；
1）主贷人不能超过 65（或 69）周岁，差一天都不行。
2）接力贷不上征信。但是同一家银行系统会看到。
3）最长 30 年。
4）几乎没有费用
（未完待续）
(yevon_ou@163.com，2016 年 8 月 15 日午)