截断和再抵押 #2330

抵押贷款之所以重要，是因为绝大多数人对它的使用都是错误的。

一）劣质贷款

95% 的人，对于抵押贷款的理解和使用都是错误的。

对于绝大多数人，他们认为的 「抵押贷款」 是什么。

他们认为是一种 「劣质贷款」。

好比我正常的 「按揭贷款」 申请不到。无论是法拍还是药单流，我无法通过正常的渠道，申请 30 年期按揭贷款。

因而我不得不申请抵押贷款，这是一种退而求其次的做法。

对于很多人来说，抵押贷款就是一种劣质贷款：

可见，抵押贷款全面较差。只有无可选择的时候，你才会尝试抵押渠道。

很多人沾沾自喜，觉得自己手中的资产 「高度优化」。

每一单都是 70% 极致贷款，七成七折三十年，完美无瑕。

因此 「抵押贷款一二三」 一文，根本不足重要，也不值得细看。

这样的想法，大错特错！

二）截断

抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。

为什么，为什么要把优质贷款撕掉，换成劣质贷款。

答案只有二个字：「成数」

请再回忆一下我们的说法，我们对于利率完全不敏感。

对于费率，费率其实就是利率，对于费率也不敏感。

只有 「成数」，成数才是至关重要的。

一笔按揭贷款等你办完了以后；好比当年你买了 300W 的房子。贷款 210W。

这还是主人足够 Smart，竭力尽贷的情况下。

过了二三年，越供越少。你的贷款可能还剩 190W。

可是这时候你的房子呢。如果以 6 年为一个周期的话，则 2000 年三百万的房子。到今天普遍市价都要 800W 以上。

190 / 800 = 23%

然后我问你，一笔 23% 的按揭贷款，和一笔 50% 的抵押贷款，哪个更划算呢。

答案还是抵押贷款。

哪怕利率高点，费率高点，月供高点，装修公司买字画折腾到想吐。

但还是按揭划算。

所以，这时候你就要做 「再抵押」。用业内的术语叫做 「截断」。

把 30 年期超优质按揭贷款给截了，重新抵押出来。

三）再抵押精算法

截断什么时候做，怎样的情况下才划算。

这需要非常详尽的精算。水库论坛之前有一篇《再抵押精算法》，可以去看一下。

http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=13024

我们用如下模型举例；

• 假设之前 「按揭」 贷款金额为 200W，利率八折，剩余 25 年。
• 假设抵押贷款借 X 万。利率 1.2 倍。贷 10 年。手续费 1.5%

在第一个月，你可以获得抵押贷款 X，再扣除 1.5% 手续费。

好比 X=400 的话，手续费 6W，实际到手 394W。

而你还要 「还掉」 原有贷款 200W，实际仅获得 194W 现金。

在月供方面，原本每月 10468.59 元的月供不用还了。

但是改为新的每月=PMT（4.9%*1.2 倍/12 月，120 期，4000000 元）

这个数字是 44167.54

将 「现金进」 和 「现金出」 相加，即可以得到我们的净现金流。

然后 IRR 拉一下，就可以知道真实利率。

因此，「按揭 200W 升级成抵押 400W」，你这么做的事，实际成本是月息 1.22%

折合年率 15.66%

这里面的计算比较 「理工男」。因此我们就不展开数学细节了。

直接来给答案。

• 假设 「原按揭 200W，抵押出来 250W，300W，350W，400W，450W，500W……」，求各级的真实利率是多少。

我们有如下图：

四）再抵押的分析

看回上图。他告诉我们几个道理。

1）抵押至少 Double 起。

如果你原有的 「按揭」 是 200W，则你 「截断」 换成抵押，至少应该是 400W。

在这个位置，「利率曲线」 下降得非常快。

一下子由 28%，降到了 15.66%

我们知道，15% 基本上是 「老派多军」 比较能接受的一个利率。

所以你 「抵押换按揭」，至少要贷款金额翻倍。这是起步线。

2）比较理想的是 Triple

翻三倍。如果原有按揭是 200，则 「新抵押」 追求 600W。

我们可以看到，翻三倍之后，整个 「利率曲线」 就进去了一个相对平缓的区域。

这个时候，哪怕静候四倍，五倍，你的 「实际利率」 下降得并不多。

三倍之后，200->600 之后，实际利率已经跌破了 10%

一般我们建议，3 倍之后，就可以开始考虑 「截断加按揭」。四倍则是非常建议。

五）心算法

「截断再抵押」 因为涉及的年限很长，复利很大。所以不能用简单的心算法。

心算法如下：

• 抵押的利率是 1.2 倍，4.9%*1.2=6%
• 手续费 1.5% 分三年摊销，每年 0.5%
• 原本按揭利率 8 折 4%，现在变成 6%，有 2% 的差额。如果是三倍的话，分摊 0.66%
• 总成本 6%+0.5%+0.66%=7.2%

可见心算法的误差是非常大的。要以电脑 IRR 为准。

* 另外 「截断再抵押」，如果你想好三年再截断。利率又会再高一点。

六）抵押的再抵押

一种比较不伤身体的，是 「原有抵押贷款」 的再抵押。

好比你上手就是 「法拍药单」 流。当初买来时，就没能办成按揭贷款。而是申请的劣质抵押贷款。

则你再过了三五年，重新申请抵押一次，那是任何心理负担都没有的。

因中国银监会禁止 「二按」。所以一般操作中，都是 「先还旧，再借新」。

你需要自己筹措一笔资金，把原有的贷款还清。然后重新抵押出来。

市面上有几家号称 「二按」 的银行，实际都是打擦边球的。

好比你在兴业有一笔抵押，你想 「再抵押」。

则银行可以提供 「一条龙」 服务。但必需在同一个银行做。一按二按都在兴业。他可以帮你把旧的先还了，再借新的出来。

你就不用 「垫资」 过桥资金了。

抵押证始终一张。

知道了 「再抵押」 的用法。一个好处，是当你做 「法拍药单」 流时，不再那么地心疼了。

原本以为是 「30 年期」 持续地弱。在卅年的时间内，我利率始终比你贵，还款始终比你快。

每当想起这事，心都一阵阵绞痛。

可是现在你明白了，不管任何贷款，每过五年都要重新 「截断— 再抵押」 办一次。

相对来说，前期办得不好的事，就没那么地痛了。

七）再抵押的负担

「金额加大，年限拉长，月供降低」。

「再抵押」 不一定增加你的负担。做得好的话，甚至借得一笔钱的同时，月供还会减少。

因为涉及到月供的，主要是你 「剩余年限」 数量。

好比一笔 120W 元的贷款，分十年还，每个月 13250 元上下。

等你还了五年了，还剩 68W 的时候，你每个月也是月供 13250 元。

而如果我们向银行申请 「再抵押」。

把这 68W 元 Convert 成一笔十年期贷款，月供立刻降到 7590 元。

如果我们申请 「加按揭」, 加按揭到 98W 元。

则你平白获得 30W 元现金，而且月供 10902 元。比原先还少。

「现金和月供」 都优化了。

如图：表中的情况 4，比情况 2「全面优化」。

所以持续不断的 「再抵押」。是极大化优化你的财务结构的。

没事你也应该去不停地 「再抵押」, 这样你就可以看见你的月供不停往下降。很快负现金流的缺口就被填平。

尤其是当市面上有 20 年，30 年期的 「抵押贷款」 时。

你应该把手中所有的 「剩余年限」 很短的贷款全部都截掉，全部都改换成 20 年期抵押。

你仔细计算一下的话，这样你可以获得几百万的现金，而且你的月供还降低了。

你想象一下，由情况 2 升级成情况 6，是什么概念！

八）再抵押的回血期

如果是按揭换抵押，一般我们要求三倍：贷款金额 Triple

如果是抵押再抵押，一般 Double 就够了。

但是我们想一想，什么样的情况才可以 Triple。

假设一套 100W 的房产。当你最初买入时贷款 70W。

如果要 Triple 的话，就要 210W，而抵押一般成数是市价五成。

也就是你这个房子要 400W。

100W->400W，你这个房子要涨了四倍，你才可以开始 「再抵押大工程」。（最好五倍）

在上海北京深圳这样的市场，四倍涨幅往往也需要五至六年，或者更久。

而当你开始抵押之后，「抵押截断再抵押」，大家五成对五成。

房价翻倍就可以。

这一般需要三四年。

再抵押如抽血，你每次去医院献上 200cc 的血。你不可以马上再抽，要修养生息一段时间。让身体慢慢恢复。

所以，每年买一套的话，你需要六套房子至少。

循环往复，工业革命的车轮轰隆隆地开始了。

（yevon_ou@163.com，2016 年 8 月 7 日午）