抵押的一些基础知识
一）全款流
「全款—抵押」 是一条非常好的路。
买房子追求二个 KPI：
1）价格尽可能低
2）杠杆尽可能大
所谓 「全款—抵押」，是指你先拿着 600~1200W 不等的现金。在市场上寻觅笋盘。然后反向抵押。
重点定位于：
- 中小企业破产
- 离婚分家产
- 转移财务
- 贪官出国
- 法拍
- 笋盘急抢破头
对于那些 「现金到位」 要求十分紧迫的案例，你全款扑下。自然比慢吞吞地申贷款大为赚优。
而你再要求房东降价，看在立即拿钱的份上[1]，要求房东给予额外的 5~7% 降幅。
一般而言，最容易出笋盘 「暴击」 的，主要是二个地方；
1）地方钢材城周边
2）贪官跑路
好比去年螺纹钢大跌。钢材城附近的老板破产无数。这时候你去周边晃悠，收购他们手中的豪宅。就大赚便宜。
股市崩盘的时候，也有人关注陆家嘴周边豪宅。结论是效应不明显。
另一个方向，则是 「贪官跑路」。
当某一个系统开始反腐，就会触发新一轮移民潮。不一定是抓进去的，95% 是没抓进去的亲信手下，也会加紧拼命处理手中物业。
这事一开始我也是当小说看的，等到哥哥亲手接触了二单，才发现这个世界真是嬉皮得可笑。
二）抵押贷款
抵押贷款有许许多多方方面面要讲。
我们尽量讲得简单一点。
1）抵押贷款从字面上讲，政策可以贷款 「七成」。而在实际操作中，评估公司普遍估不足价钱。一般给予 「估值」 是市价七成，也就是实际贷款 70%*70%=50%，抵押就贷五成。
高评后 55%
2）抵押贷款通常是十年。部分银行（平安）可以做 20 年，大概只有中信某些年份可以做 30 年。
3）超小户型比较吃亏，很多银行不做小户型抵押。
4）中国银监会规定，银行不得接受有抵押的物业。
其主要目的，是你房子先押给了 A 银行，若再 「二按」 给 B 银行。二家银行都是肚子朝天，供奉当惯的。
万一出了坏账，A 和 B 要协调处理债权问题。互相之间公文传来传去，官僚主义扯皮，那可是没底的了。
所以中国的银行业一律不得接受 「二按」。社会上如果出现了二按，无非以下几种情况。
- 担保公司介入。银行其实和担保公司发生业务。费率很高，月息 2~3%
- 个人抵押
- 先还清旧的，再加笔新的。
5）银监会要求，「抵押贷款」 不得放款给个人。
这真实几乎把 「抵押贷款」 的路给堵死了。按照银监会 「二个要求，一个指引」 的文件精神，全中国任何贷款必须有 「指向用途」。
贷款必须是促进实体经济的。银监会无所不管。
所以你如果去银行申请抵押贷，说我想拿回家数钢蹦玩，这是绝对不可以的。
打新股，不允许。
拿去买房做首付，也是不允许的。
银监会能接受的，只有 「高档高尚正义」 的用途。实战操作中，银行也比较懒，因此最终退化成了三种用途。
- 装修
- 买汽车
- 买家具和艺术品
以装修为例。银行在审核完你的房产证，收入证明，还款能力和流水之后；
银行会让你提供 「装修合同」，以及对方公司账号。
对方的公司，名称或者主营业务中，必须包含 「装修」「装潢」 二字。
例如，以水库某网友注册的私人公司为例：
公司经营范围：汽车租赁，会展服务，物业管理，室内装潢，室内清洁服务，商务咨询，礼仪服务，从事计算机软硬件技术领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让及计算机辅助设备的销售，电子产品、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器、灯饰、服装、环保设备的销售，从事货物与技术的进出口业务【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
很多人看到这样的 「经营范围」，往往会感到目瞪口呆。感觉就象侯耀文的 「代写作业公司」。业务从宇宙飞船回收，到幼儿园接娃无所不包。
而事实是，高手出手，必有内因。具体的原因我已经用红字标红了。
当你找到适当的 「装修公司」 之后，在走完了 「批贷款— 交易中心— 放款」 流程，银行会把贷款金额，汇入到对方装修公司内。
此后，对方的会计入账，对公对私走钱，等等也是学问。
这些就恕不展开了。
如果你用途用 「装修」 的话，还有一个麻烦。许多管理完善的地区，例如上海市，顶真的银行还会计算你 「装修限额」。
举例来说，你一套 100 平米的房子，装修费 50W 元，已经是极限。你什么金镶玉要花 5000 元/平米？
这样的情况下，如果你手里有几套 300 平米大面积带地下室的房子，就大大赚优。
可是 300*5000 元/平米=150 万，如果你想申请 300W 元 「抵押贷款」 如何处理？
回答是，俺有二套，一起装修。
信贷员再问，我看你去年也申请过抵押贷款。为何今年又要申请。
答案是：装修风格不满意，敲了重做。
其次我们说 「买汽车」。
在前几年房价物价还比较低的时候。「抵押用途」 买汽车是一个不错的选择。
一般贷款者会申报为买了一辆奔驰。顶配车一百来万。
按照 「二个要求，一个指引」，银行必须直接把钱打给车行。
一般业内的做法，都是打给外地车行。上海太规范。
车行有费用。剩下的不展开。
最后，也是近年来的主流，「买家具」。家具是红木的。
你把一套 800W 的房子抵押了，抵押出来 400W，请问派什么用途。
答案是，买了一幅字画。
什么字画这么值钱，哎哟哟，艺术这事可就没底了…………
「家具字画」 的最大好处，是总金额没有上限。
具体请咨询专业信贷顾问。我们不展开。
6）抵押贷款有费用。在 2008~2014 年大概是 1% 的总成本。2016 年开始突然猛涨，目前行规约 1.8~2%
一般你不需要多问费用的细节，乖乖付佣金即可。
7）利率。利率完全不敏感
一般抵押贷款按 P*1.2 计算，利率 6.0%。再加上 「前置」2% 手续费分三年摊销。
实际成本 6.6% 左右。
完全可以接受。评价抵押贷款的优劣，主要是 「成数」 而不是 「利率」。
8）小微企业贷款
另一种抵押贷的变种，是 「小微企业贷款」。
扶持中小企业，是应有之意。小微贷原则上对财务报表没有要求，以房产作为抵押，以法人（或股东）个人收入为还款来源。
也就是说，哪怕你是个白领。明天你去注册个公司 「科技创业」。你就可以抵押自己的房产，来为公司融资。
「小微企业贷款」 和普通抵押贷款的最主要区别，它往往是 3+1 或者 5+1.
也就是说，银行每一次审核完毕，他批给你 「五年的授信」。
在这五年之内，还息不还本。月供压力比 「20 年期按揭」 还要轻一半。
我们知道，「10 年期抵押贷款」 前高后低，其实你借银行平均也就五年。
因而 「五年借足，还息不还本」，是非常有竞争力的。
他最大的缺点，因为 TG 卡死民营。任何 「企业类」 贷款，每一年都需要结清一次。
好比你申请 300W 元的贷款，8 月 5 日放款。则你每年 8 月 4 日都要把 300W 填进去。等到 T+2 约九号十号的时候再贷出来。
吞吐之间，五天之内你要聚集 300W 现金。五天之后再散去。
这样的抽风谁吃得消！
因此 「小微企业贷款」 在实战中不是很受欢迎。
部分银行，发明了一个 「折衷」 方案。
好比他们同样批你 300W 授信额度。但你千万不要一上手全部抽走。
你分六次，每次借 50W。
它允许你当作 「六笔贷款」。分开年结。
每次结账的时候，吞吐 50W 就够了。维系三天。
这样就挺受欢迎了。
9）抵押第三人房产
2014 年时，又出了一个大杀器 「抵押第三人房产」。有天津，光大，工商等几家银行在做（上海地区）。
他指的是，张三是我的同学。但是我可以把张三的房产抵押了。
只要张三同意签字。
银行就借我一笔钱，随我处置。
这是了不得的大事啊。尤其你再参考 「限购，限贷」 的大环境。
再设想一下其中的搭桥和技巧。
它是延续 「小微企业贷款」 这一条线的。后来的发展没有跟进，太冷门了。大家都是闷声在做。
10） 抵押贷的限制
北京曾出台抵押消费贷款不得超过 100W 元。
上海目前有风声抵押贷不能超过 300W 元。
其他另说。
（未完待续）
（yevon_ou@163.com,2016 年 8 月 5 日晚）
[1] 作为房东，你每天接中介电话。如果中介问你 「客户付款方式比较好，有没有再谈的余地」。这个时候，你必须坚定不移地回答 「一分钱也没有」。否则中介就会把你 95% 的价格，当作新的底价，再往下砍。