抑郁症又犯了，更新会慢点。
事在人为
一）网签
城市分二种，一种是有网签的。例如北京，上海。
另一种是没有网签的，例如深圳，南京。
网签几乎所有的条文都不重要。因为网签有一个规矩，它可以加 「附加条款」。
也就是你可以在附录多打几页，这几页是不用上传的。
在 「附页」 中，你可以约定 「原文第十五条作废，以本条为准」。
「原文第十七条作废，以本条为准」。
网签中真正起决定性作用的，而且不可被附页替代的。主要是第一第二页。也就是：
1）买家姓名
2）价格
3）贷款金额
只有这三样信息是不可更改的。其余的付款方式，交房时间，违约条款，装修保留等等，全部可以 「以附件为准」。
只有这三条信息，交易中心+银行+税务所，是统一口径的。
也就是说，凡是实施了网签的城市，不可以做阴阳合同。
- 你报什么价，就要按什么价交税。
- 你交税什么价，贷款就贷金额七成。
- 你想做高首付，就要借六还七
二）城市的差异
城市之间，有很大的差异。
一般来说，越是往南，「改革开放」 的春风越是吹拂大地。越是繁荣自由商业化。
越是往北，「管制」 越严重。权力肆虐，商业化程度低。
相比之下，深圳的网友，就要比上海幸福得多。
因为深圳是 「非网签」 城市。其核税价格，可以写低到 20 万元/套。轻徭薄赋。
因此 「凤姐变冰冰」 流派，最初兴起于深圳。而上海虽然有老公房之王，却依然以长持收租为主。
深圳还有一个 bug，以企业名义买卖，不受限购限制。而且有 「营业税豁免条例」。那简直是短炒的天堂了。
问题一：深圳核税价和过户价，可以不是同一个价格。是否意味着巨大的战略优势。
答：其实也不是很大。
因为 「高评」 一般是一种稀缺资源。哪怕没有 「借六还七」 肉疼，你也不可能把价格无限写高。
一般就写高成 110~115%，非网签的优势相当于二成首付。
问题二，请分析一下北京市场。
答：北京是最可怕的市场。因为北京是一线城市中，迄今唯一征收 20% 所得税的。
二手房几乎完全无法交易。
以一套北京的学区房为例。当年老人家房改获得，成本 10W。现在售价 1000W。
则差价所得税你就要交 200W。
算上营业税，契税，总交易费用高达 270W。或者说总价的 27%。
或者说 「写低交易」 的话，是 「付三得四」。
因此北京市场是严重的写低市场。能写多低写多低。完全贴着下限走。
一般有些历史年头的盘，网签过户价只有实际价格 50%
贷款只有 30%
现金耗用巨大。杠杆无法生存。堪称炒楼客的墓地。
目前北京普适行情，房屋买卖时，下家要结离婚。
上家也要结离婚。
「净身出户」，然后再熬到满五唯一。然后上家才挂牌卖房子。
这段子都能进德云社了。
问题三，请分析一下香港市场。
答：香港市场极度不友好。
香港人第一次买房，按金额阶梯，契税 1~4%（一般你看得上眼的，都是 4%）
非香港人非第一次，一律 「双倍印花税」。即契税 8%
然后如果你是大陆人士，或者以企业购买，还要加 「特殊印花税」15%
也就是大陆人去香港买房子，契税要交 23%
当然有人说 KFS 补贴 23%，对于这种智商充值，俺就哈哈。
更惨的是，在 23% 的基础上，香港银行还不提供金融支持。
目前香港房贷利率在 1.75% 的确是不假。
但问题是金融管理局出了 「指引」。
- 700W 以下物业，最多贷 60%
- 700W 以上物业，最多贷 50%
- 第二套住宅，最多 40%
- 非自用物业，最多 40%
也就是说，我在支付了 23% 的契税之后，香港金管局贷款 40% 给我，还假惺惺地说 「防范风险」。
前二天和香港的谭叔有一阵对答，写道了香港衰退的原因。有兴趣可参阅《与无政资谭叔的对答》#F580
三）贷控
随着 「零首付精算法」 高评接踵而来的，是 「贷控」。
举例来说，1000W 的房子，贷款 700W。
可是你写高成 1100W 交易金额，贷款 770W。
这时候你给上家的首付 300+770=1070，就产生了 「贷控」 的问题。[1]
贷控有 AB 二种解决模式。
无论哪一种模式，关键是上家的人品。贷控迄今不是 100% 完美的手法，人品至关重要。
A 模式是 230+770.
你给上家 230，贷款发放 770。款清。
这种 A 方案，有二个问题。
- 上家比较吃亏
- 首付收据不足
在整个流程中，上家是有风险的。他等于款没有收足就进交易中心了。
但实际操作中，A 方案是主流的。占了 80% 以上。
A 方案实施的首要前提，上家必须是一个诚实本分的人。
因为经过 TG 几十年的弱民教育，5060 普遍是 「大锅饭」 一代。是老实本分的一代。
在这样的情况下，「下家」 表现得有进攻性，上家往往宁愿吃哑巴亏。惯于被领导而不是领导。
你再嘴巴甜一点，诉诉苦家里人如何不容易。
颜值高的主动哭晕。哭晕在上家怀里。
一般上家也就应允了。230+770 是很常见的模式。
而且卖房通常都是赚钱的。无非赚多赚少的问题。上家心态很好。
至于银行首付收据，更加不是问题。
绝大多数情况下，信贷员会帮你处理完毕。
实在不行，你让上家转回你即可。
甚至在跨行汇款时，账号写错一位。让汇款被弹回来即可。
四）B 类贷控
比较棘手的，是 B 类贷控。
B 类贷控是：300+770-70=1000
也就是说，你首付 300W 是付足的。
等贷款下来之后，让上家再还给你 70W。
这种主要发生于上家比较搞，比较斤斤计较，比较老阿姨不好说话。
19% 情况下，B 类贷控也是风险可控的。
首先，你要看上家的职业。如果上家是 「认认真真上班」 的，最好是公务员，教师，白领之类有体面的职业。
则你几乎一点风险都没有。这样的人最怕你去公司里闹，而且他们也不会贪图 70W。
你反过来想一想，1000W 的房子都卖了，业主贪污你 70W 干什么。不就是小数点么。
有产者有恒心。
比较麻烦的，是小业主，企业主，社会上的混混，尤其是欠了一屁股高利贷需要卖房的人。
这个时候，就涉及到了 C 类贷控。
五）C 类贷控
真正麻烦的，不是 A 类，也不是 B 类。
因为 1000W 的房子，最后为了 70W 的零头。B 类阿姨也不会贪你的。
真正麻烦的，是 C 类贷控。占 1%
C 类贷控并不是买卖中产生的。绝大多数情况下是源于 「药单」。
朋友 zhifei 有一阵子读 「经济学」 读僵掉了。他问我，既然 「风险分析」 已经如此发达，企业资信报告随处可见，为什么社会上还会有坏账。
我冷冷地嘲了他一句：「你 100W 卖部机器，现在有个山西人出 120W 要买。」
「前提是必须 120 天付款，而且该企业有资质风险。请问你卖不卖」。
Zhifei 若有所悟。
这个世界所有的坏账，全部都是源于贪婪。
风险本身就是利润的一部分。那些哭诉 「诚信不足」 的企业，也完全不值得政府拯救。
同样道理。炒房客一切的痛苦烦恼，都源于 「药单」 的超额利润。
如果你见到一套妥妥一千五百万的房子。只卖你 1000W。
超值超笋。一见就喜欢。
可是这套房子里面，内含 600W 的私人借款。而且房主的个人信用口碑也不佳。
如果你想买这套房子，你就得先垫 600W 进去。
然后含着泪把这单子做完。
遇见这种情况，一般最好的办法，是去社会上找专业的 「担保公司」。
三教九流，有这样专门的 「贷款公司」。收费大约每个月 7.5%
让房东和担保公司签合同。你别卷进去。
这是最省力的。多军老了，真心懒得解药单。
只有极偶然的情况下，「担保公司」 不能介入。你要自己解药单。
这样的情况下，你的现金流其实是：600+770-370=1000
你先垫他 600，押着他去把私人借款还了。把抵押证解开。
然后你交易过户，银行贷款 770。
最后你要从他手里，再抽回 370。
抽回 370，而不是 70W。这就是一个很大的数字，并且发生了 「质」 的不同。
如果为了 7%，别人不会使诈。
如果为了 37%，很有可能道德风险。
C 类贷控解决的方案，首先你要和信贷员关系很熟。
信贷员必须精确地告诉你 「放款」 的日期。例如星期三的下午。
你押着上家，到银行里去办一张借记卡。
把网银，手机银行，U 盾转账之类限额全部都开好。
一般过户之前，上家都愿意配合你的。
这里面最核心的一点，虽然身份证只能是上家的。但是 「预留手机」 可以是你的。而且网银所有的短信验证，都是你的手机。
等到信贷员通知 「放款」 的那一个下午，你就约好了上家，在银行的附近找一间茶舍 「喝喝茶」。
大家聊聊欧冠杯赛，奥运金牌，气氛好得不能再好。
等银行放款时，他会有短信通知。
因为挂钩的是你手机，保持着高度警惕，「叮咚」 一响，第一时间把资金 「网银」 转走。
根据我个人的经验，更好用的是 lakala。在淘宝有售，50 元/个。插在手机上的。
只要你接到了 「放款短信」。你可以立刻刷借记卡 「信用卡还款」。
诸如中信蓝卡，浦发，民生，华夏之类信用卡，溢缴款都是可以无损取出的。T+1 工作日。
拉卡拉的好处，是你不用开电脑。不用等可怕的中国移动短信验证。
刷刷哗二下，转账走最快。
整个流程可以压缩在 26 秒之内。
注意说明一下，银监会要求 「一阶贷后管理」。也就是放款后，第一次转账汇款，必须给监管部门报备。
所以你不可以网银直接转入下家借记卡。最好是同学和远亲。
C 类贷控的风险是什么呢。风险是 「借记卡支付渠道」 实在是太多了。
上家完全可以凭身份证去挂失，要求换新卡。
上家可以凭身份证去更换登记手机，更换网银密码。
所以放款当日下午，你要请上家一起来茶馆喝茶。当着面看着。
另一方面，资金划拨，有超级网银。
这都是后台隐形的。不知不觉之中，卡内资金就被全部抽走了。
当然，很多银行网银可以查询 「对外协议」，所有的超级网银都可以掐断。
但是支付渠道实在是太多了。你可以挂在支付宝，微信上面 「快捷支付」。还有资金自动归集协议。
还有无数无数我们不知道的渠道。
所以我们还要 「斗快」。
搞定信贷员，确保第一时间知道 「款到卡中」 是非常非常重要的。
款一到，你马上就抽走。26 秒之内，我就是比你快。
总结性的来说，迄今为止，我们所有的 「贷控」，没有发生过任何一笔坏账。
但是贷控始终做不到 100% 无风险。
事在人为，无差别人类劳动。
（yevon_ou@163.com,2016 年 8 月 4 日午）