零首付精算法 #2290

借六还七

一) 高评

对于房价一个最基本的技巧，就是 「高评」。

通过写高价格，获得更多的贷款。达到 「零首付」 或者低首付。

举例来说，以一套 1000W 元的房产为例。

如果写高到 1400W 交易额，则可贷款 980W。实际首付 20W。

高评最主要的问题，是税费。

我们列了一个表格，比较高评的差异。

用一句话概括，你 「多了 280W 贷款，少付 237.4W 现金」。比例 85%

你每多 100W 元贷款，换回 85W 现金

因为这个比例，相当于 6/7。实际操作中，也是多七成贷款，付一成税。所以我们概括起来常说 「借六还七」。

二) 零首付流

「高评」 从来就不是什么高科技。高评的历史，如山岳般古老。几乎每个资深马路中介都会和你推销。

在一些 「楼市玄幻小说」 中，作者神秘兮兮地向你透露 「发财秘籍」。当年零首付在广东深圳买多少套房子，升了 30% 猛赚一笔狠狠抛掉。

其实这些都是很 Low 的外围小伙穷鬼 A8 编的。

「零首付」 毫不出奇。只要你下得了这个胆。遍地都是零首付。

为此，甚至还出现了一个专门的炒楼流派：「零首付流」。

别的流派找房子，都是看房子价格本身的笋盘与否。或者是看某一地段有没有基建利好。或者是看某一类房产租售比安全。

而 「零首付」 流派与众不同。他们买房子，有且仅有唯一关注，「能否做低首付」。

因为各个楼盘之间差异很大。主要是银行的愚蠢。一些很好的楼盘，银行并估不足价格。而垃圾 CEO，银行往往会估得很高。

「零首付流」 关键是深刻地了解银行内部运作。他们知道哪些盘可以 「溢高」。银行愚蠢地给出远高于市场价的估价。

零首付流以银行为导向。专门去购买 「银行喜闻乐见」 的房产。追求的极致是 「首付尽可能少」。

零首付流也是一个特殊的流派。他们在房价上赚得并不多。有时候还会套牢，买的全是 CEO 盘涨得慢。而且高位接盘，手续费昂贵，智者不为。

但你仔细算算 「自有资金收益」。零首付流绝对是可以排进前几位的。做得好的时候，甚至是第一位。

2008 年的时候，外资银行刚刚进入中国。纸老虎的面目还没有揭穿。当时哥哥也是脑子发昏，找过去到花旗银行，问问能不能办二手房贷款。或者有吸引力的贷款产品。

CITIBANK 的理财经理倨傲地拿出一张表格，上面是 20 个楼盘。并且说：「花旗银行对于房地产资质有着严格的要求，只有符合花旗标准的房产我们才接受按揭」。

我接过一看，倒吸一口凉气。上面依次是：「汤臣一品，鹏利海景，财富海景，盛大金磐，翠湖天地，华府天地，锦麟天地，檀宫别墅………」。

我说，朋友，你知道么，这些都是 「落地打七折」 的楼盘。

2008 年翠二开盘八万，位置还不如隔壁的众鑫城。有一手没二手，你银行接这样的单子，才是真正银主盘滞销资产，涨得不快走得不动。一旦砸在手里，根本处理不出去。

花旗银行专员鼻孔高高翘在天空里。哥哥默默收下这张单子。翘起中指，暗地说了一声 「SB」。外资银行刚刚进入中国，便已经流露其颟邗和官僚主义。未来结局也就这样了，历史往往可以从青萍之末分析。

言归正传，「零首付」 并不是什么高科技。普通的马路中介，也懂得帮你操办写高一成。

而专门的 「零首付流」，追求的是写高 40~50%，这个就没那么容易。得专门的技巧和信息渠道，一般房子银行评估不接受。

而老派木乃伊多军，活该入土，很少做 「高评」。主要是成本无法接受。换言之，借六还七，你觉得划算么？

三) 真实利率

借六还七，你的真实利率是多少。

这句话，首先要从 「银行贷款」 说起。

假设银行有二种贷款；

1）十年期按揭贷款

2）五年期中小企业贷款，每次还息不还本

请问你选择哪一类。

对于很多资金饥渴症的死多头来说，看见 「按揭」 二个字就眼睛发光。好比饿狼见到培根，恨不得狠狠扑上去。

但其实不对的。

因为 「按揭」 的本意。他和 「信用卡分期」 是一样的。前高后低。

在《信用卡之分期》一文中，我们说道，12000 元的分期，前高后低，本金不断归还。其实你只借了一半。平均只借了 6000。

但是房贷，难道不是一样的道理么？

房贷同样是前高后低，借款本金不断减少。虽然房贷是一条非平均曲线，但是也大致匀直的。

所以房贷其实你只借了一半。说是 30 年 100W 的贷款，其实你只借了 15 年。

因此在表格中，10 年期按揭贷款，他和 5 年企业贷款是等价的。都是 「只借了」 五年。

说回 「借六还七」 的话题。借六还七，相当于你增加了 16.6% 的 「贷款成本」。

而这一笔贷款成本，是需要你在未来的岁月摊销的。

因为你只借了十五年，所以平均下来，每年的 「实际利率」 上升 1.1% 左右。

4.9%+1.1，相当于加了几次息房贷利率 6%

（更精确的计算得用 IRR）

因此，虽然 「借六还七」 看似和古代农民高利贷 「九出十三归」 一样声名狼藉。

但因为摊销时间长，真实利率成本并不高。

但是，另一个方面，我们还需要考虑到，「30 年期」 往往是一种理想情况。

在绝大多数状态下，你是长持不到 30 年的。

因为对于 「西点联盟」 这样的进取新晋而言，他们最多持有 2~3 年，就会将房产卖掉。

最极端的情况下，不到 1~2 年就会将房产卖掉。

这个时候，由于你写高了 400W 房价，并因此产生的 40W 元税费。就不能摊销到复利岁月中。

而成为了实实在在的 「成本」。

如果你 16.6% 仅仅能用一至二年摊销的话，则每年融资成本高达 8%。算上原有的 4.9%，4.9+8=13%

Still，13% 仍然是一个 「可以接受」 的范围。

或者说，疯魔流通过 「高评」 手法，能以更小的资金获得更快的发展。他们是对的。

老一代多军手法保守，瞻前顾后，才是错误的。

四) 低评

和 「高评」 相对应的另一个手法，则是 「低评」。反过来也是成立的。

• 写高 100W，增加贷款 70W，付税费 10W，净到手 60W。借六还七。
• 写低 100W，减少贷款 70W，省税费 10W。净到手 60W。还六得七。

「还六得七」。我只要拿 85W 现金出来，就可以净获得 100W。

这相当于一笔 「20% 回报」 的投资项目，尽管是 「一次性」 的。

但是对于普通人来说，你上哪找 20% 的回报去。

很多普通老百姓 「不贷款，少贷款」 的做法是错误的。

你正确的做法，应该是尽可能地压低合同价。

把税省到最低。

然后在力所未逮的范围内，贷款，贷满七成。

以前有一个非常 NB 的网站，叫做 「万网」（10000f.cn）, 在这个网上，可以查到 fangdi.com 报给政府的过户备案价。

每一个小区，哪一天成交哪一个房号。都可以看到。

这个网站非常之私密，仅限于内部少数人士知道。（已经关了）

你如果登录万网，你就会看到，「写高」 的人非常之少，「写低」 是绝对绝对主流额。大约是 99%：1% 的样子。

以 2015 年初永业公寓为例，大约 80% 的成交集中在 32000~35000 元/m 左右。最极端的甚至可以做到 19000/m

而超过 40000/m 备案的一共只有一套。单价是 65000.

我们知道，2015 年初的时候，永业价格早就达到了 6~8 万。低于这个价格的根本就买不到。

今天 2016.07，永业的挂牌价大约在 11~13 万。

显然，32000/m 的价格根本不可能买永业。而 95% 的登记备案价在这个区域。可见问题之严重。

他只有一套是真正报备 65000/m 的。逻辑之下，65000 才是真实的价格。

这个故事告诉我们，「职业炒家」 是非常非常稀少之小众人群。在全中国也不会超过数千人。

社会的 99%，是 「写低」 人群。

五) 全款

「低评」 到了极限，就是 「全款」。

因为你本身贷款就不多。政府明文规定，上限 70%。

如果我低评一半。1000W 的房子写到 500W 送件，贷款 350W。则我实际贷款率仅有 35%

贷得这么低，我干嘛还要贷款呢。

如果贷款额仅仅才房价的一成，二成，我干嘛还要贷款呢。平白多一重手续，浪费宝贵时间。而且浪费贷票。

这样的情况下，催生了一个新的流派。「全款流」。

全款流的意思，是拿了 1500W 以上的现金，到处砸人。

它和 「老破小」 流派不同。老破小凤姐变冰冰，也是全款支付。因为 4 个月一轮周期，你根本来不及贷款。

而 「全款流」 的区别。他砸人的是 1500W 现金，而不是 150W 现金。

因为对于真正 「大型」 的物业。到了一定总价之后，接盘的人并不多。流动性也不好。

「急卖」 的售主，有很多是中小企业主。急等着资金救企业。

而这些往往又是 「非普通住房」。税费非常之高。

在这样的情况下，就是 「全款流」 饕餮。拿大额的现金砸晕业主，并要求降价。一般而言，可以额外砍下 100W 元左右。

而你全款价格可以写低，可以省税费。这样可以再省 50W 元左右。

某些情况下，还可以 「解药单」。获得更额外收益。

而你全款买下以后，再慢慢地处理抵押贷款。产证在手，有得是时间腾挪盘旋。

六) 评估，贷控，打滚

银行的评估业，界限在哪里。行为准则如何。

写高之后，上家获得更多资金。如何进行 「贷控」。

交易中心写低，潜规则如何。

后面篇幅再写。

（yevon_ou@163.com,2016 年 7 月 31 日午）