贷款存在最优解。
一）新产品
水库的贷款精算数篇，诸如《贷款选择的精算法》#2280 等，写于 2016.7 月。
近期，上海市场不断创新，又涌现了一系列的 「新型贷款产品」。
这些新贷款产品的优劣如何，应该如何选择比较。值得我们再写一篇精算法。
这些贷款产品主要有：
- 还息不还本贷款
- 还息，年末还 1% 贷款
- 还息不还本，前置手续费贷款
- 还息不还本，每年（3 年，5 年）过桥贷款
- 30 年期抵押贷款
- 30 年期抵押贷款，前置手续费
二）还息不还本
首先我们讲述一个概念，「还息不还本」 好不好。
之前《贷款选择的精算法》#2280 中，我们曾经讲到，贷款这种事，是严格存在 「最优解」 的。
别听《理财周刊》垃圾杂志，文科生小编的乱写。啥狗屁 「等额本金/等额本息」 各有千秋。
事实的真相是，等额本息就是好。
所有贷款产品中，最优解就是 「30 年期等额本息」。没有质疑，没有但是。只有数学。
贷款的好坏，关键看：还得越少越好。
我们来看一串数字，每 10000 元借款，月供：
- 30 年期等额本息：53
- 30 年期等额本金：68
- 20 年期等额本息：65
- 20 年期等额本金：82
- 10 年期等额本息：105
- 10 年期等额本金：124
- 10 年期抵押本息：116
2016 年之前，所有的贷款产品之中，最好的是：「30 年期等额本息」。每 10000 元借款，每月月供 53 元。
在一个剧烈通胀的时代，还得越少，就意味着你有更多的子弹，可以投入下一笔交易。
而且随着水库中人 「收入证明」 越发吃紧。收入证明也是一项稀缺资源，低月供容易审批。
如果你数学很好，你还可以仔细看 53 这个数字。该数字还可以划为二部分；
- 利息部分：41 元
- 本金部分：12 元
从理论上，你的 「月供」 还可以再降低。降低到每 10000 元借款，月供 41 元的地步。
因此，2017 年新出现的 「只还息不还本」 贷款，是比 「30 年期等额本息」 更优异的贷款。
等价于 「3000 年等额本息」。
三）定量计算
在小密圈（最近改名为：知识星球）里，最近一直有人问我：「银行提供二种金融产品，应该如何选择」。
「只还息不还本」，是一种比 「30 年期等额本息」 等优异的贷款。
可是具体优异多少呢。
我们列 Excel 表来看。
还是以贷款 100W 元为例。
第一个表格十分简单。
「30 年等额本息」 月供 5307 元。
「只还息不还本」 月供 4083 元。
每个月相差 1223 元。每个月都是如此。
如图，第二个表格信息更加丰富。
当我 5307 每月，苦苦月供 12 个月之后，系统显示你一共 「还清」 了本金 15022 元。
而假设这 「每月 1223 元」 我拿在手里，并且去做投资。
投资回报预估为 12%，每月 1%（很高了）
则 12 个月之后，我会拥有 15523 元。多了 500 元。
如果按照 100 万元本金，多赚 500 元，相当于 0.05%.
也就是 「只还息不还本」 相当于年化利率 4.85%
我们仔细观察这个表，发现随着时间推移，二年，三年，「只还息」 的威力渐渐显现。而且时间越长，威力越大。
具体的计算，牵涉到 Goalseek，十分麻烦。我们直接贴答案；[1]
五年期 「只还息不还本」 产品。哪怕 5.15% 利率，也和你 4.90% 等额本息一样划算。
只要银行给我<5.15%，还息不还本就更划算。
或者说，差别 0.25%/年。
值得注意的是：
如果拖长到 30 年，则 「还息不还本」 将远远跑赢 「等额本息」。
6.03% 还息不还本 = 4.9% 等额本息
4.90% 还息不还本 = 3.28% 等额本息
四）变种
单纯的 「只还息不还本」 产品很少。还有二个变种；
- 只还息不还本，年末还 1% 本金
- 只还息不还本，前置手续费
这二个东西的具体精算法，如果写成 Excel，足以绕得你头晕。我们就简单地说一下 「估算」 的方法。
「只还息不还本」 的优势在于，他每年可以 「节省」 大约本金 1.5% 的资金，捏在手里，另外去做投资，从而获得远远超过 4.9% 的回报。
日积月累，当有奇效。
每月 1224 元，每年 15022 元。
这一块的节约并不大，每年也就 1.5%
因此，如果按照银监会要求，部分银行产品，必须每年 「回本」。
- 到年末还 1.5%，则优势被拉平。和 「等额本金」 几乎完全相等。
- 若年末还 1%，则优势被抵消 2/3。
对于 「前置手续费」 的产品。我们看这张表。
可见，「只还息不还本」 产品，第一年 「只省」 了 500 元。
第二年一共省了 2200
第三年一共省了 5300
第四年一共省了 10100
第五年才省了 17000
因此，这里面的 「利益」 是非常非常微薄的。
不值得付任何手续费，付费就是亏损。
(当然，30 年后，这数字挺大的)
五）过桥贷款
过桥的成本远远高于想象！
和 「只还息不还本」 相伴随的，是 「过桥贷款」。
有很多家银行，开出来的条款如下；
- 平时只还息不还本。
- 每 12 个月（36,60），彻底还清本金。再借出来。
首先，我要提醒各位：「过桥」 的成本，是非常非常高的。
「过桥」 在财务上，体现为巨大的 「针刺效应」。
过桥不是信用卡，3~5W 的随便凑一下就可以。
面对 300~500W 的大额资金吞吐，任何人（尤其多军）都不可能放这么多的 「低效」 现金在身边，坐等贬值。
因此这笔资金，就只能靠 「拆借」。尤其是借助多军内部的拆借网络。
譬如 20W 一笔，在微信 「拆借群」 里，向 30 个人筹集。
多军目前的拆借利率，均衡在万四左右。
而银行的放款，远远慢于预期，甚至处于一种 「不可控」 的状态。
过桥最大的风险，时间往往会失控。
虽然银行都拍胸脯保证 「7 天放款」，但一般建议至少预留 14 天。
按照万四的规矩，0.04%*14=0.56%
已经半个点的成本上去了。
而过桥真正的风险，还是 「进去就不出来了」。
这事银行也常做的，银行某些时候和流氓无异。
凡是遇见这种情况，企业家基本就要跳楼了。
中国从 80 年代开始，无数的民营企业家破产跳楼。其中绝大部分并不是因为 「经营不善」。而是因为银行 「过桥了，不放出来」。
《人民的敌人》—- 大风厂
久而久之，甚至形成了 「谈之色变」 的风气。江浙的小老板，彻底抗拒银行贷款，宁愿找民间借贷。
不是不愿意付息还本。而是银行实在 「声名狼藉」，比高利贷大耳窿还不如。
中国的民营企业贷款，全部都是一年期的。到了年底就要还进去，过桥次年再借出来。
对于生产力是巨大的破坏，平白折腾，毁家败民无数。
多年顽疾，因为 「不可说」 的原因，始终不肯取消。
当我们谈论到 「过桥贷款」 时，水库上的态度是极为清晰的:「一律不要」。
你不需要介绍具体的利率，条款，细微款项。
一听说是 「过桥」，一律都是垃圾，一律不要。
但也有某些情况，有时候网友问，「只还息不还本，五年到期续期」
「只还息不还本，三年到期续期」。
在这些情况下，偶尔我们也会回答 「好的，可以」。
那么，是不是因为 「过桥」 巨大的成本和风险，可以分摊到五年，三年，使得其看上来不那么可怕？
全错。
我们首肯 「五年过桥」 产品的唯一原因，是：五年内你会把房子卖了。
对于咨询的客户，我们会观察他的思路和选筹。
如果五年之内就会把房子抛了，那自然也就没有过桥的什么事。
再重复一遍，过桥的主要风险是：
「无信誉，不可控」。
六）30 年期抵押贷款
请先阅读《截断和再抵押》
在水库之前文章《截断和再抵押》#2330 中，我们说到 「裂变的阈值，大致是贷款Ｘ３，最好是 4 倍」。
这其中最大的损耗，其实是把 「30 年贷款」 截成 「10 年期」 的抵押贷款。年限缩短，腾挪余地急剧减少。
2017 年起，市面上逐渐出现了大量 「30 年期抵押产品」。在新的金融工具刺激下，对于 「裂变」 的阈值也大大降低了。
我们依然用 Excel 列表。
假设原有一笔 100W 元，85 折，剩余年限 27 年的贷款。
裂变成为 100+X 元，1.4 倍上浮，30 年期抵押贷款。
请问 X 和 「实际利率」 之间的关系是多少
（本例中，取加按一倍：X=100%）
如图，第一列的公式是：PMT（4.9%*85%/12,324,-1000000）
第二列的公式是：PMT（4.9%*140%/12,360,-1000000*(1+X)）
现金流第一行是：100W*X + 5145.27–7215.20
以后每一行都是: 5145.27 – 7215.20
最后针对 「现金流差异」 那一列，拉一下 IRR。
将不同的 X=50%，60%，70%，80%………依次代进去。我们得到如图：
我们分析这张图标，他大约在 1.8 倍时，综合利率跌破 10%
2.3 倍时，跌破 9%
4 倍时，跌破 8%
因此我们的建议是，贷款增加到 2.3 倍，可以加按。
七）30 年期抵押贷款+5 年截断
最后，我们再来谈一个更务实的问题。
假设某人从按揭贷款 「截断」 为抵押贷款。但是他不持有 30 年，预计 5 年左右就要抛售。
而且还付了 1.8% 的 「贷款手续费」。
请问这种情况如何计算。
这个 Excel 很复杂，但却是很符合 「事实环境」，群众需求很大。
因此我们再计算一次。
（本表示例，X=100%）
这其中最主要的区别，是第一行，最后一行。
第一行算法是： 100W*100% -200W*手续费 +5145 – 13119
最后一行的算法是： 5145-13119 +888522-1878788
我们观察这张图，在 「手续费五年分摊」 的大前提下，平均资金成本增加了大约 1%
基本上 「红线」 总成本都要在 10% 以上。
八）结语
本篇知识点比较多，我们概括总结一下：
1）低月供节约收入证明
2）「只还息」 比等额本息更好，约降息 0.25%
3）「只还息」 如果有附加条件，则好处消失。
4）「过桥式」 贷款一律不要
5）30 年期抵押，贷款放大 2.3 倍，就可以截断
6）短炒手续费实战，资金成本+1%
（yevon_ou@163.com，2017 年 8 月 25 日午）
[1] Excel–> 单变量求解—>15522 减 15021 的差值为 0，求解利率。
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