同志们，再坚持一下。敌人快支撑不住了。
一）历史故事
「炒家的资金成本有多高」，这一直是小道新闻喜闻乐见的话题。
- 「同志们，再坚持一下。敌人快要支撑不住了」。
- 「大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼」。
「资金成本」 这个话题之所以重要，因为它寄托了空军们的一种 「念想」。
你如果亲历了过去十六年 「多空争论」 的辩战，有一个现象，是非常非常明显的。
- 多军的 id，往往都是老 id。有着五年十年的记录。
- 空军的 id，全部都是新 id。寿命不超过一年。越新骂得越凶。
空军的 id，一般都是新 id。孔子说青瞑子夏虫不可语冰，因为他的 id 活不过一年。
空军会上房产论坛，往往是因为 「实际需求」。一般情况下或者是丈母娘逼婚了，或者是儿子逼婚了。
所以一个空军 id 他上了房产论坛，往往会骂得非常凶。诅咒得特别恶劣。因为他把 ZMN 的所有怨气，全部都倾泻到 「万恶的炒楼客」 身上。
而空军 id，一般都活不过一年。有二三年资历的凤毛菱角。
因为空军一旦买了房子，他就永远再也不会上房产论坛。更有可能的是去泡摄影，驴客圈。
而多军的 id，一般都是非常非常长寿的。多军长期驻扎在房产论坛，是因为多军打心底热爱房地产。
你是如此诚挚热爱，以致于一天泡八小时，看完所有帖子。泡上几年也不厌倦。
每一年，都发现去年吵架的 「骂得最凶」 悄然隐去。再也不会上线。
而同时，又冒出来一批新的 「空军领袖」。骂得更凶，气焰更嚣张，一样把去年重复过的蠢话再贴一遍。
于是你放心了，韭菜还在长。
讲这个段子什么意思呢。因为空军特别喜欢 「速胜论」。
因为 ZMN 在那里逼着，女朋友在那里逼着，奉子在那里逼着。空军们的时间非常有限。往往就几个月时间。
所以他们期望的是 「大胜」「速胜」「崩溃论」。
你如果和他们说 「论持久战」。房价要花上十几年的时间缓慢下跌，即使你自以为偏空，还是要被开除出革命队伍的。
空军们根本没那个耐心。他们要的是 「速胜」。凡是吹嘘速胜，崩溃的，就会被他们追捧为易大师。
在理念的争执中，一度，空军们对 「资金成本」 是报以厚望的。
不知何时开始，在空军的 「世界观」 体系内，养成了这样一种看法：
- KFS 都是借高利贷的
- 炒楼的都是借高利贷的
- 只需要几个月时间，利息就足以压得他们跳楼
跟随着这样的思想，于是才有了；
- 「同志们，再坚持一下。敌人快要支撑不住了」。
- 「大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼」。
在历史上，「三个月不买房」 运动曾喧嚣一时。各网站互相串联，一度掀起了滔天巨浪。
但是，我们要说，这仍是一场愚民的狂欢。
在做任何事之前，你最好先拿笔算一算。
「炒家的资金成本有多高」。到底有多高。
10%，20%，30% ?
二）资金成本
先贴一段内部聊天记录。需要说明的是，这段记录并不是 「水库」 系统的。
而是金朝阳系统的。
水库不提倡借高利贷，我们是楠木老派人士。
我们一直嘲笑 「文科生小编」。当这样一段聊天文字，落到小编手里，他们会猜炒楼的资金成本是多少。三个月够不够系统破产？
好了，让我们拿笔算一算。
假设一个 「空手套白狼」A5 起步人士。自有资金几乎为零。
他使用 「空当接龙」 方法，虚空借力 300W 现金。
买入 1000W 的房子。
另外还有 50W 左右各项杂费，是以 36% 的高利贷利率，向外界拆借而来。
可以说，这几乎是一部 「全盘糜烂」 的财务结构。吓破了正人君子的胆。
即使以这样的财务结构。他的 「加权资金成本」 是多少呢。
| 金额 | 利率 | 利息 | |
| 房贷 | 700 | 4.90% | 34.3 |
| 信用卡 | 300 | 4.80% | 14.4 |
| 私人借贷 | 50 | 36.00% | 18 |
| 1050 | 66.7 |
总负债是 1050W。每年支付的利息 66.7W。
「加权资金成本」；66.7 / 1050 = 6.35%！
考虑到房产每年还有 1.35% 左右的租金。
他的实际资金成本仅仅才 5%
房价每年涨 5%，他就可以保本！
三）低成本资金
6.35%，你没看错。一位数，六点三五。
无论你用计算器算再多次，反复测算。他还是这个结果。只有六多一点。
不是 10%，20%，30%，
而是 6.35%，仅仅就只有 6.35%
更加让傻空沮丧的，是它 「加息无效性」。也就是哪怕进入紧缩周期，央行再多加几次息，这个数字也不会有大的变化。无非是 6.55%，6.75% 之类的。
和 「速胜论」 要求的 40% 利率，几乎是天差地远。
要靠 「资金成本」 逼炒家破产，那是几乎不用指望的。毫无可能的。
任何一个严谨的人，拿出纸笔，定性算算，都是这个结果。
而不是张口就吹的 「大跌，崩溃，暴跌」。
那么，为什么会导致 「实际资金成本」 只有 6.35% 呢。他主要是有二股动力：
- 资金的分层
- 头三尾七
四）总成本
第一个的原因，是 「资金的分层」。
如我们上一节所讲的，假设你的资金，分为 1%，2%，3%，4%，5%，6%………
每一节的资金，都融资 100W。直至 12% 止步。
则你的 「平均利率」 是多高。
答案只有 6%
也就是 「久哥撩妹」，吹嘘借 12% 的资金是没用的。
你吹嘘的是 「最高利率」，是边际利率。而事实你还有底仓。
把底仓平均进去，总成本并没有那么高。
假设我们更进取一点，把最终 「止步」 点，设在 36% 的话。
则平均 「利率成本」 为 18%
第二个原因，即使你 「止步」 于 36% 的资金。你的 「加权成本」 也不高。
因为还有 「头三尾七」。
所谓 「头三尾七」，指的是你买房子，首付只要 30%，剩余的七成可以贷款。
而无论你首付的资金成本多少。银行的 「房贷利率」，基本是固定不变的。
基准 4.9%，运气好还能打九折。
在 「头三尾七」 的大前提下，无论你融资成本有多高，综合成本都不高。
譬如说，你用 36% 的成本去融资，这是绝对的高利率了。
则 18% 和 4.9%「头三尾七」 混合在一起。
18*30% + 4.9%*70% = 8.83%
结论：哪怕你借了上百万高利贷来炒楼，其实也死不了。
整件事情的核心之处，在于你的 「尾七」 一定要是银行贷款。
无论如何房贷一定要申请成功!
历史上有很多炒楼失败的案例。无一例外他们都是没有贷款。
如果你全部自有资金，资金成本很高。就有可能破产。
五）疯魔流存在的基础
在炒房的流派中，有一个特殊的流派：「疯魔流」。
疯魔流的特点，在于他们玩地特别地疯，赚得也特别地疯。
我们曾经说过，炒楼止步的边际，在于 「收益等于成本」。
炒楼收益等于融资成本。
这里面就有一个问题，「成本」 什么成本。
你说的是 「借款」 的成本。还是 「头三尾七」 的总成本。
象我们这一代人，例如俺，小眼帅哥，某情圣，我们都属于 「老派人士」。
虽然道义上别人尊称一声 「前辈」，但其实我们的操作手法，是极其保守的。
胆子甚至比大爷都不如。
对于我们这些老派多军来说，其实我们恪守的 「风险线」 是 15%
高于 15% 的资金我们不借。
我们也不会借 15% 长线资金来对外投资。
但是疯魔流不同。疯魔流的边际是 「头三尾七」 的 15%。
你设想一下，0.3X+3.43%=15%
X=38%
对于疯魔流来说，他们可以承受 「三分」 的月息。
前提是他们可以顺利地申请 「尾七」 房贷。
而在现实生活中，他们也是这样做的。
这个世界上，的确有人 36% 的利率借了几百万，甚至几千万。
结果呢，自然是赚得爆红！
没错，爆红。楼市涨幅超过 15%，他们就跨过了赢亏平衡线。
而过去几年，楼市涨幅远不止 15%。
在过去三年中，赚得最多的其实是 「疯魔流」 诸人。
二年前，还是 15 元的旅馆。睡上下铺的兄弟。
二年后，已经十一套房产。气场也出来了，腐败的肚子也出来了。
那群赌得最大，玩得最疯，发财也发得最快的人群。
他们的发财速度，虽然在绝对值上，仍不能和我们这些老牌多军相比。但是相对值之间，已经急速减少。
这其实是很无力吐槽的一件事。「一寸山河一寸血」，攒房产证这种事，就象是《三国志》里攻克 51 座城池一样的。
高风险高收益，搏命和奖章本来就是对等的。
「老派」 多军们愚蠢地将资金成本钉在了 15%，「头三尾七」 之后，大致总成本 8%
而 「疯魔流」 将边际融资成本钉在 36%，「头三尾七」 之后实际成本 15%。
他们是对的。无论是理论还是逻辑，都是疯魔流更正确。
实际现实，也的确证明了疯子果然比老头子更赚钱。
我们只是情感上无法接受。
长江后浪拍前浪，前浪死在沙滩上。
象我们这种上一个时代的老古董，就应该象所有香港电影中拍的一样。老头子就该退休，象木乃伊一样黯然落幕。
六）西点联盟
介绍一个 90 后新生代的代表，「西点联盟」。
相信很多人都看过那篇 「Shawn 一年 A5 到 A8」。讲的是一个真实的故事。
新生代和老派人士的区别，就是他们更锐意，更进取。
当然大家手法都差不多的，唯一的区别就在于 「风控」 敞口的尺寸。你愿意承担多大的风险，你愿意接受多贵的资金。
象 「高评」「截断」 这种事，老人们做起来还手抖。90 后则是快刀乱麻。
90 后比我们更大胆，条条框框更少。什么都敢做。
他们走得更远，心力更充沛，行动点数更高。劣后，OPM，组团化操作程度更高。时代正在被颠覆。
我们老了，该退幕了。
（yevon_ou@163.com,2016 年 7 月 28 日晚）
* 为了防止有人跳楼，再重申一下，尾七一定要低息贷款。
* To 恰空：月供相当于尾六。