本阵，锋阵和资金替换。
一）风险
接着说一个撩妹的话题。很多人，譬如某久，会向小 MM 吹嘘自己的 「光荣战绩」。
在他的深话传说中，久哥以 36% 的年率向高利贷借了五十万。
凭这 50W 元，买了一套深圳几百万的房子。首付，税费，包括月供全部都是借的。
接着故事的结局大圆满。深圳房价暴涨。
空手套白狼，赚了好几百万。
小 MM 听得二眼星星状。「哇，你好厉害哟。好崇拜你哟」
而另一方面，同样的故事，传到不同人士耳朵中，则是完全相反的解读。
因为 「收益」 的反面，是 「风险」。
你零首付纯搏命，杠杆玩得如此之大。你有没有想过房价下跌怎么办。哪怕不涨，利息也逼死你。
到时候跳楼就是你这种人。
这些故事，传到文科生小编口中，分分钟就是一篇 100000+的 「深圳楼市泡沫调查」。而且看的人纷纷点头。
同意即使以一个正人君子的角度来看，这也玩得过了。
这样玩法，迟早总是非得崩盘不可。
其实呢，其实这事啥也不代表，纯粹仅仅是久哥泡小 MM。
为什么。因为内行看门道。
你说你动用 36% 的高利贷做首付，那是最劣最劣的十级资金。
可是问题来了，你的 1~9 级资金呢？去哪里了，去哪里了。
凡人都会优先使用 「自有资金」。然后使用 「父母资金」。
然后使用 「亲朋好友」 内圈资金。
迫不得已，才开始使用 「外圈资金」。
等你用到 36% 的资金，说明你 「低成本资金」 都已经用完了。信用卡都已经干涸，内圈再也借不到钱。
那之前的钱呢，阿久也不像一个花天酒地的人。丫就是个苹果。
所以事实的真相，是你先用 1~9 级的资金买了九套（虚数）。而楼市实在太赚钱。买了九套你还牙痒痒的，所以动用资源买第十套。
武田信玄有云：「本阵如山，不动如山」
你看似侵略如火的进击，其实是建立在 1~9 套的 「本阵」。你涉及到的仅仅是 10% 的头寸，并不是在玩命。
但是，这事拿出来吹嘘，是挺有效的。
因为你大可以和 MM 吹 「空手套白狼」「勇者斗恶龙」，斗智斗勇赚了大几百万的事。
而你背后的本阵不动，是不用提的。反正都是套路。
二）头寸
上一次在厦门见 lanlanlu 医生，网友客气，从龙游开了三个小时车过来。
和 lanlanlu 聊天中，就说到了 「头寸」 的问题。
多军往往有一些非常 「疯狂」，甚至可以说是光辉灿烂的单子。
类似于办 500W 的信用卡，买 1000W 的房子。净赚二三千万。
自有资金为零。
每一张单拿出来，都可以写一本书。在江湖上都是一篇传奇。
可是这些 「疯狂」，是基于 90% 的 「本阵」。本阵是不动的，不动如山。
也就是说，因为流动性要求，政府税费，限购限贷等等限制。
大部分时间，你的仓位是不能动的。只能长持。
我们寻找长线蓝筹的增长潜力。「航母舰队」 理论。构建扎实的底仓。
而我们的野战部队，流动资金，或者说每一年新筹措的头寸。也许仅仅只能占身家 10% 左右。
在这样的情况下，就必然使得我们采取更加 「激进」 的策略。
没错，更加 「激进」。
这个激进，是建立在 90% 头寸极端 「保守」 的情况下的。
我们往往会采取非常 「异想天开」 的操作方法，蚂蚁吃大象，刀仔锯大树。蛇吞象咽下非常大的头寸。
包括信用卡空当接龙，零首付，负首付，多层劣后等各手法。
此后，借助于另一个关键词 「成本区」。
一般业内定义，成本区 140%。
脱离成本区，意味着安全。
每一个人定义的成本区不同。我们的是+40%
涨了 40% 以上，我们就认为 「安全」。脱离成本区，房价再跌也不容易亏本了。
而在实际操作中，我们是 「成熟一单，解决一单」。
任何一张单子，可行性分析时你可以 「异想天开」，操刀操作时你可以 「侵略如火」。
给你 10% 的流动资金，爱怎么玩都可以。本阵不动。
这样，我们每一张单都是极度疯狂的暴利。但是又维系了整体的安全。
同时，也顺带回答了一下社会上的一个疑问。「炒房会破产么」。
自从 2003 年开始，几乎所有的媒体小编，日盼夜盼做梦的就是 「房价大跌，炒房客纷纷跳楼」。
如果你和他说久哥撩妹的故事，小编们更要惊诧纷纷，不崩没天理了。
而事实上呢，实际情况是 「90% 的保守，10% 边缘锋锐」。
你最后的一二笔单子，的确是成本很高，利率很高，风险也很高。但这是 「边际效应」。
在冰川底下的，是你的低成本本阵不动如山。
三）替代效应
「资金分层」 的另一个含义，则是资金的 「替代效应」。
通俗点说，不停用低成本资金，替换掉高成本资金。
好比现在市面上，御用中介紧急打电话给你，出来一套笋盘。
下午五点之前要付 100W，锁死房源。
一周之内补齐 200W。然后慢慢交易。
「瞬间之内」 调度一百万，这个难度就卡死了 90% 的屌丝。
以快打慢，在实战抢房中用家从来都不是炒家的对手。
可是你 「迅速调集资金」，对于自己也是挺内伤吐血的一件事。
因为你可能并没有那么多的自有资金，许多都是向朋友借的。
借得急了，利率会直线上飙。一路突破 10%，12%
但是，真实的资金成本，并没有那么高。
「买房」 这种事，每一次买的时候你都觉得敲骨吸髓。仿佛把骨髓里的红细胞都吸干了。
可是人的 「回血」 速度是很快的。
过了半年，一年，谁也不知道具体的故事是怎么讲的。反正，总之，结果，总而言之每户家庭又会攒了几十万。
当你手中回血时，怎样 「还款」，其中就有了讲究。
毫无疑问，肯定是先还 「利率」 最高的。
也就是那些 10~12% 的债务，是最先被偿还的。9% 其次，7% 再其次。
越是利率高的债务，越优先偿还。
所以 「高息债务」 一般都是很短命的。短则一二月时间，最长也不超过二三年。
这段话的意思，在做决策时不妨进取一点。
另一种的策略，则是 「定期加按揭」。
因为加按揭有一点的时间限制，就象 「献血」 一样。人一次只能献血 400cc，你不能反复抽，得让休养生息缓几个月再虐。
一般加按揭需要二至三年一次。在这段时间内，你慢慢让债务滋养。
最后一次性用 6% 的银行贷款替换掉所有债务整合。
四）结语
下一篇讲《炒家的资金成本》#2260，介绍西点联盟。
然后我们会重发《利率与房价的精算法》#2270 和《贷款选择的精算法》#2280 这二篇。
这二篇，一是说 「等额本金和等额本息」 的区别精算。
一篇是写 「加息」 对房价的影响，定量。
「银行贷款卷」 都是大大小小的精算法。按次序，这二篇应该是顺着纲目介绍后写的。
但是这二篇写得很早。最初是在 2015.3 月就写好的。
因为那是很早的早期。水库只有 2000 多个订阅数。而且还在写《经济学第一定律》《政治学第一定律》等枯燥无聊的学术引言。
而我们是一个公众号。我们需要阅读，我们需要流量。
所以篇幅跳跃着，写了这二篇比较独立的 「术」。
独立成篇，庖丁解牛，吸引转发。
一年半之后，按顺序延续写下来，又到了这二篇。也懒得改了。就把原文章发出来。所以语气会有一点不连顺。
致歉。
（yevon_ou@163.com,2016 年 7 月 25 日暮）