说起「房贷保险」，其中的故事可谓源远流长，非一般楼市老人所能知晓。

1）费率争执

房贷保险，大致出现于 2002 年中，到 2006 年被完全废止。是民权斗争的一大进步，当中的利益争执，到今天却很多被遗忘了。

2002 年的房贷争执，大致集中在三个地方：受益人，逐年递减，土地价值。

首先是受益人。各位手中仍有「房贷保险」的同事，不妨拿出来仔细看一下，上面写得清清楚楚：「房贷保险的首位受益人，是银行」。

这在 2002 年引起了轩然大波。消费者纷纷口诛笔伐，指责这一霸王条款。

因为投保的是消费者，可受益的却是银行！明明是我自己掏钱，却变成银行来享福。天下还有比这更强盗的公司么:-@。这是 2002 消协强烈反对银行保险的主要原因。

2002 保单的另一设计不合理，是保额均一。

好比我贷款 50 万元，第一年就有 50 万元的财产保险，第二年还是 50 万元，第三年还是 50 万元。。。。。。

当时就有消费者提出来了，说你这个保单设计不合理。我「房贷」是年年还的。第一年 50 万元，第二年 45 万元，第三年 40 万元。。。。。。

所以后来设计的保单，就是「逐年递减」的。保障金额每年减少。这项斗争，为消费者节约了近-50% 的保费。

2002 年保单的第三项民权斗争内容，是土地价值。

土价占总房屋的 50%~70% 不等。房屋是有可能涅灭的。但土地永不消失。哪怕遇见地震，山川改道，土地还是土地，依然有重建价值。

当时就有消费者提出来，「地价」是永不损失的。所以应该在保单中扣除。

好比地价占 50%，我一个按揭七成的案子，其实保险公司只需要保额 20%。而且随着我还款还了几年，保额更下降到 15%，10%，5%………

2）房贷保险的最终消失

房贷保险至 2005 年成为「非强制」性的，并在 2006 年最终消失。

其中的原因，恰恰为上文的第三条：土地价格不断上升。

在前文所举的例子，地价占了总房价的 50%，而且还不断上升。这时哪怕最最大的七成按揭客户，也不过需承担 20% 的保额。

而随着土地每一年都在升值，房贷每一年都在减少。最多二三年间，「房贷保险」就变得毫无意义。

所以银行算了一笔帐，认为自己的利益已被充分保护，银行的成数无忧。而客户如想保护自己首期，大可以再去买商业保险。

这就是「非强制性」的了。

3）地震对上海楼市是一个利好

前一阵子和一个朋友开玩笑，说地震对上海楼市是一个利好。后来想想，这个例子举得不当，应该改为，陈水 bian 飞弹，对上海楼市是一个利好。

因为很多 vvdr 不明白，很多农村来的土凤凰不明白，城市不同，资源要素是很大不同的。

好比陕西内地一个乡村，一套房子卖 2500 元/m。其中很可能 2000 元是建筑成本，500 元才是地价。

对很多内地狭隘地区，「房地产」建筑成本，占了绝对大头。

对这些地区，房子如果损毁了，就意味着价值的绝大部分都没有了。包括我们常常看到某类报道：「建成十年新楼就要拆毁，浪费无数」「建成十五年新楼就要拆毁，令人心痛」。

这是愚昧的想法，是无知、狭隘、闭塞的土包子视线。

城市不同，资源要素不同。

象北京、上海这样的城市，一幢房子 30000 元/m，很有可能其中 28000 元/m 是地价，而仅有 2000 元/m 才是建筑成本。

在北京上海这样的大城市中，地价占了绝对大头，相对来说，建筑成本却是非常小可以忽略的。

对于上海的旧房子来说，如果一枚飞弹，不幸把你房子炸了，那真是大大的利好。

因为 30000 元/m 的房价，你损失的，仅仅是 2000 元/m 土建成本。只要掏上二十万元，就能把房子翻新，廿年的老房子变成新设计新房型的新居。

至少可以升值到 50000。

近期有很多人提出，汶川地震之后，要抛弃掉房贷，宁愿做「违约人」，也死活赖帐不还钱了。

撇开良心道德上的说法不提，这事在汶川，大约有 50% 几率是对的，而在北京上海，则是 100% 错的。

因为房子没了，地还在。

在汶川，地价大约占总价值的 30%。要看你剩余贷款成数，如果大于三成，「抛债」才是划算的。（撇开良心道德因素）

而在北京上海，地价一般占到总价值 80% 以上。「抛债」任何时候都不划算的。

（yevon_ou@yahoo.com，2008 年 5 月 23 日）