长线负债率 #2080

在真正的财务模型中，「负债率」 应该取 22% 左右。

一）贷七成

人的一生中，大约只有一次机会，负债率可以到 70%

看什么看，说的就是你。

这 「一次机会」，说的就是你现在买房。

譬如你买一套 100W 的房子，首付 30W，贷款 70W。负债率=「负债/总资产」=70%

这个就是极限了。往前三十年，往后三十年，再也不可能达到。

为了达到这个 70% 的 「负债率」，你还需要一些额外条件。

1）你是按照 「上限」 贷款的。很多人买房时其实贷款完全不贷足。

2）你没有 「其他」 任何资产。而一般人总还有一点储蓄，股票，基金。此外契税和装修费其实也是 「资产」。所以总负债率是到不了 70% 的。

3）仅限于 「刚买房」 第一天。

关于第 3 点，让我们看一个展开说明。

假如你五年前买了 100W 的房子，首付 30W，贷款 70W。那么仅有 「交易中心」 过户那一天，你是 70% 负债率的。

此后，房屋是 「不断」 在升值的。

在通货膨胀的大环境下，任何物资价格都在上涨。80 年代一个馒头 5 分钱，现在则要 5 元。

五年之后，一般京沪 100W 的房价都涨到了 300W。而你的贷款在不断归还。

假设等额本息贷款还剩下 66W。

则 「五年之后」 你的负债率是 66/300=22%

二）长线负债率

现在我们要问一个问题；

「在专业人士的眼里，楼市实际可以达到的杠杆率是多少」。

关于这个问题，没有规范的答案。我只能给出一个基于经验和 「实战」，切身经历大致实践的答案：

长线负债率在 22% 左右。

这句话什么意思呢。让我们从另外一个角度来考虑问题。

很多文科生小编一张嘴，「楼市充满了炒作和泡沫，炒房客都是 90% 的负债率」。

通常文科生的数学都不太好，智障也有问题。90% 这种事俺早就不提了。坦白说，连 50% 都不提了。

50% 这个目标，今生无望，下辈子再怎么努力也没有希望。

为什么，因为 50% 负债率就意味着负债：净资产=1：1

假设你有 5000 万净资产吧。5000W 净资产在多军内部不算太有钱的特例。

则你的负债也要有 5000W。

而负债 5000W 是什么概念呢。大概是月供 50W。

我敢打赌在座的没有一个经历过 「月供 50W」。你们也不可能开得出这样的收入证明。

有 5000W 净资产的人很多，但他们一般都对应 1100W 多一点的 「负债」 额。月供在 12W 左右。

同样道理，如果你的负债率是 33%，则意味着净资产：负债=2：1

负债率 25%，意味着净资产：负债=3：1

负债率 20%，意味着净资产：负债=4：1

就连 20% 也是千难万难，万难百万难。绝大多数的多军负债率在 9% 以下。

三）负债率不变

仅仅是保持着 「负债率不变」，就是一件异常困难的事。

以前我们举过一个 「蚂蚁变大象」 的例子。但是，其实各位只要想一想，假如你从 A6789 升级的过程中，始终 「负债率不变」，会发生什么情况。

答案是：贷款必须和净资产一样速度增长。

而净资产的增长，是非常非常迅速的。在最初的几年，净资产很有可能是五倍，十倍的增长速度。

相应的，贷款几乎没有增长的方法。

当你躺在家里睡大觉，「内环线最美丽」 一觉醒来，你的房产或许又升值了一百万元。

可是贷款是需要你 「一笔笔去办」 的。需要你一笔笔去申请的。

• 攒几百万贷款，和攒几百万首付一样困难。
• 贷款赶上增长的速度，和打工赶上房价速度一样困难。

闲话少说，如果你想 「促使」 你的负债增长，你基本上只有几种方法。

1）新买房子，按揭贷款 70%

2）抵押贷款

3）信用卡

4）私人借款

让我们看一下，「按揭贷款」 的借贷率是 70%，但是 「按揭」 严格地受 「限贷」 限制。

基本上，每个身份证就只有一次机会。到了后期完全可以忽略。你的房子肯定远远比身份证多。

而 「抵押贷款」 理论上是可以贷七成。但在实际操作中，银行的普遍一种实践就是 「估不足价钱」。

好比你一套 1000W 的房子，银行估价一般就是 700W。然后在 700W 的基础上再借给你 490W。除非你姓赵。

这事是如此地习以为常，泛滥到我们都已经完全习惯了。

因此我们做预算的时候。通常 「抵押」 就是五成。预计五成，计划五成，接受五成。

在小学数学教育中，常常有一道幼儿题。你拿一杯 「50% 盐含量」 的水去兑另一杯 「10% 盐含量」 的水。请问盐浓度上限是多少。

毫无疑问，上限就是 50%。

所以抵押贷款你申请得再多，无非 「以盐兑水」。再怎么办也不能令你的负债率超过 50% 的。

而从另一个角度，因为房价是不断上涨的。假设在一个 「年涨幅 20%」 的环境中，你的负债率会不停被稀释。

如图，大约只要三周年的时间，你的负债率就会由 50% 急剧下跌到 26% 左右。此后再逐渐走平。

而如果你想在不到三年的时间内 「再次」 把你所有的房产掳新一遍。其人力和交易成本又是不可接受的。

四）平均贷款年限

你的 「平均贷款年限」 是多少？

这又是一个很重要的数据。许多人甚至从未意识过。

对于文科生小编来说，肯定张口又吹 「30 年」。

对于许多普通人来说，大致心里有概念，约 26~27 年的样子。因为还了几年。

而我们给出的答案是：「8 年」。

顺便普及一下算法。假设你有 N 套房子。

首先，把你名下所有的负债加起来，算一下总额。

其次，把你所有月供加总额。

公式是：NPER（4.9%/12，总月供，总负债）

如果我们猜测没错的话，这个数字是 96 月。

为什么，还是那个 「盐水兑水」 的问题。

「按揭」 贷款是非常偶然，特例，一辈子只有一次的事。「30 年期，七折，七成」 绝对是政府的福利。

大写的二个字：福利

而真实的情况呢，绝大多数时间，你只能获得 「五成，1.2 倍，十年期」 的上浮抵押贷款。

根据 「盐水兑水」 的原理，你的 「平均贷款年限」 上限就不可能超过 10 年。

而另一方面，你又不可能 「刚刚」 办好抵押贷款，刚从银行大门出来。

假如你手里有 N 套房子，并且成一个梯次运作的话。则你手中五套房子，剩余 「贷款年限」 很有可能是 10，9，8，7，6 年。

这样平均下来就是 8 年。

五）财务远景图

综上，我们拼凑出了一幅 「长期」 的财务远景图。

假设一个人是坚定的多军，他尽了一切力量来融资，来 「活化」 去角质化，则最终他能够达到的财务状态，也不过是：负债 22%，贷 8 年。

设想一下，假设一个人拥有 5000W 资产。则：

• 净资产 3900
• 负债 1100
• 贷款 8 年，月供 12W
• 房租假设 1.5%，每月 6W
• 亏空 6W

这个已经是极限了。负债率只能到 22%，再也上不去了。这里面有二个原因，

1）贷不出

2）还不起

六）财务的分析

「长期负债率」 告诉我们几个道理。

首先，文科生小编天天倡导的 「房地产泡沫」「房贷泡沫」，是根本都不成立的。

只有实战过的人，才知道其中的辛苦。

「增加贷款」 此事千辛万苦。严格地说可以认为是没有任何现成通道可以增加贷款。而让贷款和房价保持 「同步增长」，更是一件不可能完成的事情。

一个人一辈子只有一次机会，能够达到 「负债率 70%」。

而这个 「负债率 70%」 恰恰不是在多军手中完成的。相反是由 「傻空」 完成的。

只有 「傻空」 第一次买房，他们买房的第一年，他们才是最脆弱的。最有可能负资产的。

而对于多军，「负资产」 这种事我早已绝望。甚至连负债率 33% 也已经绝望。负债率 25% 我都怀疑这辈子能否达成。

一般认为，即使是 「香港 97」 这种级别的大跌，最多回撤也就-30%。天塌下来有傻空顶着，政府会优先照顾烧炭的人的。

其次，「第一个 1000W」 最容易赚。第二个，第三个，就难赚得多。

因为人一辈子只有一次机会 「负债率 70%」，在这个状态下，只要房价大涨一轮，分分钟资产爆倍。

但在后期，在老牌多军手里，杠杆负债率只有 22%。

第一个一千万最好赚。新人和资深炒家的相对距离拉近是很容易的。

第三，我们算一算多军 「保持队伍」 有多不容易。

「保持队伍」 的定义，是随着社会财富的不断增长，维持着 「阶层等级」 不下降。社会精英位置不退后。

这个速度要多少呢。在《向上爬 #2120》一文中说是 24%

在卷 2 列篇中说是 25~30%

但是我们要注意另一件事，这个 25~30% 的 「财富增长率」，你是必须在 22% 的极低杠杆率之下取得的。

许多人都有财富幻觉。他们刚结婚的几年，财富翻倍非常快。动辄 50W 变成 500W。

但其实这是建立在 「一生一次」70% 负债杠杆率之下的。在 「贷款七成」 的情况下，楼价翻一倍，你就翻了 400%

但是，如果你的 「长线杠杆率」 只有 22%，再要获得如此回报，就殊为不易。

假设：

• 资产 1000W
• 负债 220W
• 净资产 780W

一年后：

• 房价 1200W
• 负债 220W
• 净资产 980W，+25%

可见，你所处的 「城市」 大势必须做到+20% 的增长，这样你在微弱杠杆的情况下，才能勉强做到 25% 的复合增长。

而这个增长，还要求你把全仓都押在房产上，并且克服利息和房租之间的差额。

然 后 你 还 要 干 活 每 年 新 增 +25% 的 借 款 ！

（yevon_ou@163.com,2016 年 6 月 17 日晚）