单利 100%
一）回报
您买一个理财产品，承诺给你 3%~4.5% 的近乎无风险回报。
你发现一个非常有潜力的商机。去投资了，获取 20~30% 的回报。
某一些股神，吹起牛皮来可是相当犀利。他们的最佳战绩有多少，50~60% 年回报。
炒楼的回报有多高，100%
为什么你不信么。我们来看一个表格。
这是一个非常保守的例子，十年仅仅翻了 400%
假设你第一年买入 100W 的房子，首付三成，贷款 70 万。
房价按照 100，130，160，190，220 的速度递增。
最初二年或许显得高，但是 「非笋勿入」。买入时就七八折，所以也说得通。
就酱紫，你算算他的 「净资产」 增长，速度有多快。
净资产：
30->60->90->120->150->180->210->240->270
1，2，3，4，5，6，7，8，9
这是什么，这个就是 「单利 100%」。
炒楼这一行，是非常容易做到 「单利 100%」 的。
投进去一百万，第二年就是 200，第三年 300，第四年 400…………
什么 3~6% 的回报，一边见鬼去吧。
一个人只要沾过 「炒楼」 这一行，则其他基本任何投机赌博，他都不感兴趣了。
为什么，因为赚得多啊。
当别人还在费尽心机寻找 20~30% 的回报项目时。炒楼这一行，基本是闭着眼睛 「单利 100%」。
别人来到澳门赌场手心出汗，多军基本只打哈欠。
二）复利回报
可是，我们接着再来看图 2：
图 2 的数据，就没这么好看的。
「单利 100%」，听起来很吓人。可是你真的拿一个计算器算算复利，回报就没那么高了。
从 30 到 60，你是 100% 的增长。
从 60 到 90，增长率就只有 50% 了。
从 90 到 120，增长率 33%
…………
…………
330 到 360，年化增长只有 9%
那么，问题出在哪呢。
问题在于，你正在迅速地 「失去杠杆」。
令多军最为头疼的，是当你的财富以五倍十倍迅猛速度增加时，你的负债并不能以同样速度增加。
许多多军，包括楼市新人，普遍遇到过这样的经历；
「小夫妻结婚，父母给钱，凑伙按揭买一套楼。几年之后，楼市大涨，小夫妻就有了五六百万的身家」。
楼市大涨，财富暴增。这个说法是对的。
可是他们忽略了一件事，几年之后你去问他，「你们的负债还剩多少」。
答曰：「和刚结婚的时候一样」。
甚至可以说，经过了几年的不断还款，负债比结婚时还要少些。
如果没去提前还款，已经算是财商很高，谢天谢地了。
正如我们之前所说的，蚂蚁变大象，绝对不是简单的放大 100 倍。
小夫妻从 「刚结婚」 时的状态，到了 「结婚几年后」 五六百万状态。财务增长潜力是绝对不同的。
别以为你能从 A6.5 升到 A7.5，以后的日子也能同样幸福容易晋阶，A7.5 升 A8.5。
一个最关键的指标：「负债/资产」 比。
这个值是无可挽回的。
三）复利一百
有人仔细表 2。擅于思考，苦思冥想之后，突然大喊道，「不对，你这里面逻辑有错误」。
为什么，我们知道自然界，林木到了一年树龄就被砍伐。
鸵鸟养殖到 15 个月，就被吃掉。
为什么。因为林木的成长速度，是小树快，大树慢。而美国专业的林业基金，对每一棵树都有标号。
一旦这颗树下一年的 「生长速度」，低于国库券债券。这棵树就被砍伐。
同样道理，鸵鸟肉，养猪，养鸡。都是算好了时间。
一旦 「增长率」 慢下来，猪肉鸡就被杀掉。然后再孵小鸡。
对于房地产市场，如图 2 表格。
假设 25% 的年回报，是一个比较可以接受的下限。
则一套房产，持有到第五年，因为 「负债/资产」 比，杠杆率越来越低，回报越来越慢。
正确的做法，就应该是 「抛掉」。再重新拿了 300W，按揭买 1000W 的房子。
你要尽量把 「单利 100%」，变成 「复利 100%」，这样才是赚得最多，利润最大化的做法。
那么，为什么你没去做呢。答案还是 「宏观调控」。
宏观调控至少造成了以下几个麻烦；
1）交易成本
假如我 100W 的房子，卖了扣税只剩下 80W。
那么我这个 「复利 100%」，还值不值做，就得打个问号。
具体的分界线，分水岭。得需要精算，见以后的章节。
2）限贷
最理想的做法，始终是 「抛掉一套，买进三套」。
抛掉一套几乎无贷款的， 30% 首付加大杠杆买入三套。
可在实际操作中，由于 「限购」「限贷」「第二套首付」 等种种麻烦。使得 「链式反应」 放大很难操作。
这也解释了秀相遭人讨厌的原因。挡人财路，相当于 xxxx。
具体精算也要后面。
3）收入证明
随着资产额的越来越做大，「工薪收入」 逐渐终难以支撑月供。
如果 300W 的房子卖掉，当首付买入 1000W 房产。
则月供也是一般人难以承受瓶颈。
更何况一千万如果你再翻成三千万呢……
综上原因，在 「单利」「复利」 和持有周期之间，有一个权衡。
这并不仅仅是二年，五年税费等问题。
就资产 「角质化」 本身，就存在重新配置的需求。
四）角质化
什么叫 「角质化」。你的指甲就是角质化，老茧也是。
在楼市一科，我们喜欢用 「角质化」 形容整个 「钝化」 的过程。
当一套房子你刚买入时，「30% 首付 70% 按揭」，那真的是锐不可当。
「锋锐」 这个词，真的太确切不过了。因为楼市随通胀上涨。只要轻微上扬，100 万的房子涨百分之十。
相对于 30W 首付，分分钟巨额回报。
可是随着你的房价越涨越贵，100 万的房子涨到了 200W，300W，400W。
而你的贷款，还是只有 70W 这么多。
则你的刀会 「钝」 掉。手心长了老茧而不再柔嫩，不再敏锐。
「角质化」 的资产，增值回报率会越来越慢。
值得注意的是，秀相 「宏观调控」 这十年，就是多军手中的房产不断 「角质化」 的过程。
因为严格得吓死人的限购限贷政策，高昂的交易成本，你只能 「长捂」。
眼睁睁地看着手里的资产，越来越不锋锐。越来越老化。
所以 「炒楼」 这一行，新人大跃进回报高。而老派多军就相对值而言，是被不断拉近的。
直到某一天可以 「去角质」。
五）第一个一千万
水库论坛，之前有一篇《列兵和阶层 #540》，是非常重要的文章。推荐值得一看。
在《列兵和阶层》中，我们说，所谓赚钱，其实是一种 「模式」 的竞争。
你在菜场划鳝丝，终身是 A6，几十万的收入。
你读大学做白领，是 A7。数万年薪数百万终身积蓄。
你做企业 ipo，是 A10 套路的玩法。
上面还有 A15 的玩法，喝咖啡不说了。
对于 「炒楼」 这一行，他其实是一种 「A8」 的心法。
- 炒楼这一行，赚 「第一个 1000 万」 很容易，大概和小白领攒第一个 10W 差不多。首房首贷所有的资源都是现成的。
- 赚到 A9 是可以的。你顺着这条路往前走，加上一点耐心和毅力。「1 亿身家」 终究是可以实现的。当然，能赚到一亿本身已经是成功学奇迹。
- 赚 A10 难，很难，非常难。因为 10 亿相当于 「1000 万」 乘以 100 次。如果模式不变的话，你要把 「赚 1000W」 的事重复 100N。纯以数量堆积，这个在有生之年是可见的。但也基本到头了。
炒楼是一种 「起于 A8，兴于 A9，止于 A10」 的游戏。
之所以不能把 「单利」 变成 「复利」，这里面和角质化，限制链式反应等等，有很大的关系。
但是，你回过头来想想。
人生有几条能让你达到 A9 的大道！
这个世界，充满了艰苦和奋斗。你的父辈们，在机关里混了一辈子，充斥着王八潭子勾心斗角。为的只不过多加一级工资，多升一级职称。
在没有接触 「炒房」 之前，哪怕是 1000W，都是遥不可及的理想。都是繁花盛开的幸福彼岸。
「炒楼学」 已经是我接触过最 NB，最强大，而且最干净的财路。
顺着这条路走下去，不需要冒险，不需要概率运，（不需要竞争！！！），纯种种地流。只需要坚毅和耐心。几乎每一个诚实的人最终都能攒满一亿。
仅此一点，已经堪称神迹。
（yevon_ou@163.com，2016 年 6 月 17 日暮雨）[1]
[1] 本文为改写版，有一篇旧文可以参考：《炒楼的回报有多高》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=6330