储蓄平方米 #1920
* 根据天涯旧贴改写
一）提问
8.26 我作为嘉宾，参加《功夫财经·炼金之夜》活动。
下午彩排的时候，来了二个财经媒体的小妹，向我提问了一些采访稿。
其中有一个问题，很有意思（大意）：
现今北上深的房价越来越贵，未来是否会出现年轻人无法上车。从而造成阶级固化？
哥哥瞄了她一眼。水库，从来都不会给她期望中的答案的。
水库最常见的答案，是 「以上全错」。
因此哥哥给她的回答是：
「不会啊，我觉得任何人都可以买得起北上深的房子。年轻人只要努力一点，30 岁左右都可以供楼的」。
呵呵，呵呵呵。小姑娘脸上，泛起了一个鄙视和不信的脸色。
你如果换一个傻一点的论坛，例如知乎，集思录，在那种社区，你问 「30 岁能不能买北上深的房子」。
那肯定说不能啦。
参考阅读：jisilu.cn/question/267547
北上深这种城市，一套像样的二房要 700W，像样的三房要 1000W。
而且首付还特别地高，加税费都要 40% 左右。
30 岁的年轻人，不吃不喝，也攒不出 400W 首付。
付完首付，也供不起月供啊。
那个鄙夷的眼神深深地刺痛了我，于是哥哥又再加码说 「他们可能都是 985，211 的优秀大学生」。
「只可惜他们的财商不足。不懂得理财。光靠智商，是买不起一线的房子」。
「至于财商，就要购买《功夫财经 App·地产的秘密》我的课程啦……」
小妹妹狠狠地竖起了一支圆珠笔，顶着我的领带说：
「别玩虚的，你说，要怎样才能买得起北京的房子」。
很简单，小白领上班，假设男方 25Ｗ+女方 15Ｗ，国贸白领合年四十万不差吧。
- 你存一半 20W，买一套沈阳的房子。用房租部分抵扣月供。
- 第二年，你再存一笔钱，再买一套。以租养贷，稍微贴点。
- 第三年，再买一套
- ………
- 第八年，买第八套。
你从 22 岁开始，一直到 30 岁。坚持每年 「贷款买楼」 一套房子。
八年积攒八套房子。
等到第八年，你把八套都抛了。你认为八套沈阳，能不能换回一套北京？
财经小妹若信若疑，半信半疑。
女人的数学，向来不好。挖坑是容易的，卖猪仔也是容易的。
且不说 「限购限贷代持」 等技术性难点。我们就问一句，这样的模型，理论上可不可行？
二）追逐
和大多数人印象相反。这个模型，理论上是可行的。
这并不是一句戏言，反而是欧美常见的金融范式。
它另有一个名字，叫做：REITS
我们来解释一下。
假设一对年轻人，从 22 岁开始，平均后收入在 40W/年左右。
那么，等到 30 岁，他是无论如何买不起房子的。
这么多年，历届调控，类似的悲剧屡见不鲜。
「年初不买房，一年又白忙」，收入的积蓄，是无论如何赶不上房价涨幅的。
绝大多数的年轻人，都有这样的记忆。
不敢买衣服，不敢买单反，几乎砍掉所有生活开销。一年赚 40W，储蓄率 60%，已经接近极限。毕竟人还要吃饭。
也就是省 25W 左右。
但是一年下来，房价的涨幅，绝对不止 25W。1000W 的房子，大概率是 1100W。
+25W VS +100W，距离反而越来越远。永远也追不上。
而且人类还有一个 「口是心非」 的习惯。「八年之后」 房价价多少。
- 所有人嘴上都喊泡沫，泡沫腰斩 500W。
- 所有人心里都想会涨，说不定价格 1500W。
- 真要对赌，可能是 2000W。
大家嘴上都喜欢喊 「房地产泡沫」。
房地产泡沫，那你腰斩啊。给你八年的时间，看你 「铁打的泡沫」 破不破。
一旦破灭，跌到 500W，岂不是买起来毫无压力。
真金白银，落子无悔。
你让它 「真枪」 时，一个个都露出本色了。大伙共识也都知道，八年后远不止 1000W。
小夫妻追 1000W，已经追不上了。
你让他追 1500W，怒值卧槽满槽。
这样一种 「追赶问题」
真正的 bug，在于它的算法是错误的！
你用 「货币」 去追逐 「房产」，注定是追逐不到的。
真正的财商，真正的数学。应该是 「房产」 追逐 「房产」。
- 这个月工资，攒了 1.2 平米。
- 下个月奖金，攒了 1.3 平米。
- 发季度奖了，攒了 2.4 平米。
这样一点点 「攒砖头」，才能渐渐攒出 100 平米。
三）攒砖头
那么，怎样才可以 「攒砖头」 呢。
在中国，我们依然采取一种极其低效而且繁琐的方法：「个人投资者」。
众所周知，水库的精神，可谓 「和时间赛跑」。
在《焚城烈火征粮队》一文中，我们说，赚钱的主要方法，是和通胀 「套利」。
货币的贬值，是永恒的趋势。明天的物价，一定比今天的贵。
你想要赚钱，就一定要把今天的钱，换成明天的物。
而且时间越紧凑越好。
在 「知识星球」 问答中，整天有人问。某一项计划，等一年户口迁入可好，等一年资金到位可好，等一年公积金符合资格可好。
我们的回答总是：「楼市不能等一年」。
楼市的行情，是以 「季度」 计算的。在一个踩准节拍的城市，差一年或许就差 20%
存五六年定期，再去买房子，这简直是不可想象的事情。
因此我们奉行 「2N」 理论，每六个月，就要把手中的现金全部打光。换成筹码。
流派的总体手法，也决定了我们没有长时间蓄水。
六个月蓄力有限，以 「低单价，低端城市，低端楼盘」 为主。
用更学术点的语言说，我们的 「颗粒化」 是六个月。
六个月当然比五年有效，也比三年有效，也比一年有效。
但是 「尽快建仓」，能不能把资金空转更压缩一点。例如压缩到：
1 天？
在知乎上，有一个很热的帖子《为什么中国人喜欢炒房、购房。而欧美，日等发达国家的人主要选择租房？》
zhihu.com/question/62708450/answer/202983394
研究到最后的结果，却反而是：
谁说美国人没人炒房。美国人全民炒房。
商业的基因，已经深入到骨髓之中。
因为美国人主要的金融工具，其实是 REITS。
所有的人，都在疯狂地买卖 REITS，起伏涨跌。
玩得太开心了。以至于不需要个人成团。
所谓的 REITS，指拿出一整个社区。
例如 600 套房子，70000 平米。然后分割成 100W 分。则每一份就是 0.07 平米。
他们以 「手」 为单位。只要一点点钱，就可以买卖几手。
- REITS 相当于 ETF
- 当房地产市场上涨时，REITS 也会涨。
- 当房地产市场下跌时，REITS 也会跌。
一般来说，抛掉 100 平米 REITS，也可以换回 100 平米同地段住宅了。
REITS 出现以后，整个 「地产」 的游戏规则就不同了。
因为你可以锁死 「平方米㎡」 存款。
价格是在波动的。价格的涨跌，无法预测。看你是 「纸本位」 还是 「砖本位」。
- 传统的 「定存」。锁死的是 RMB 数量。以 RMB 计价不会亏。但换成砖头，可能买不了厕所。
- REITS 的 「定存」。锁死的是㎡数量。以㎡计量永远在增长。但换成 RMB，有可能跌价。
但问题是，傻空不是整天在喊 「自住刚需」，不是整天喊 「民生」 问题，居者有其屋么。
那我就满足你 「自助刚需」 啊。为什么你都住到房子，再阴险地透露其实你想要升值 「赚钱」？
金融的创新，并不能无中生有变出财富。
但是可以满足 「大义」 的名分。堵住你的嘴。
四）购房券
象恒大，万达，万科，保利之类的大发展商。完全可以发行自己的 「购房券」。
券面分为 A，B，C，D，E，F，G 等各种等级。
好比你持有 100 张 D，就可以在二线省会城市，中环线附近，兑换恒大集团的 100 平米房款。
这样做的好处，KFS 可以 ICO，提前回笼、聚集资金。
购房者可以分享几年楼价上涨的红利。
证券化交易，有利于价格发现，评估套利，分散风险。
更何况，一项资产只要可以 「证券化」，你就可以 「融资融券」。
你完全可以只付 30% 的首付，加三倍杠杆，然后银行借你 6% 利息。
何苦要 「破限购，破限贷」。美国人就是全面买卖 REITS。也是说全民炒楼，天塌不下来。
如果动动手指就可以 「押多」。又是何等美好的时代。
五）结语
泰国是一个十分贫穷落后的国家，泰国有大量的 REITS。
越南是一个远逊于中等收入的国家，越南更有大量的 REITS。
全世界，只有中国把 「房产价值买卖」 视为洪水猛兽，严追死打。
其实房产的频繁交易，真心天塌不下来。
某些种种的私心杂欲，反而阻挡了中国的现代化进程。
（yevon_ou@163.com，2018 年 8 月 31 日丑）
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