一）心痒痒
今天想写的话题，是 「以房养老」。
但是这个话题，端到嘴边，犹豫万分。愁肠百结，想想又放下了。
我拿起了小妹妹写的 「八卦」 话题。存稿还有二篇，八卦好，情感类文章就是好。
可是啊，俺这个地产号，心头宛如有一万只蚂蚁在爬。
我是真想写一些 「正经」 文章的。
写正经文章封号啊。
前二天，地产界排名第二的 「米宅米宅」 被永久封禁了。
紧接着，哥哥就接到这么一封私信。
吓得我心心胆胆俱俱裂裂裂 
你说，我要是写一篇文章，说现行的 「以房养老」 保险，是彻底的混蛋，剥削，吸血鬼，保险公司的阴谋………
哥哥会不会跳过喝咖啡的阶段，直接被送进粉碎机？
我拎起了小妹妹写的 「八卦情感」 文章。八卦好啊。
你们可以骂 「这都写的什么玩意」。你们可以取关。
可是取关，最多取关几百个人。哥哥照样广告费收入囊中。
写一篇大型地产文章，说不定就 「永久封禁」 了。那可是几十万粉啊！
苍天啊，朗朗乾坤。我到底要不要说真话呢。
心头几万只蚂蚁在爬。
二）以房养老
以房养老，我们大致可以参照这篇官方的介绍说法；
- 按照官方的文案，一些孤寡老太，可以生前把住宅 「倒按揭」 给银行。房子产权归属银行。
- 银行每个月给老太 2082 元。
- 老太继续居住，身故后，房子被银行收走。
就是房屋所有人把房子抵押给保险公司，然后每个月从保险公司领一笔养老金，待所有人去世后，保险公司再处置房子，并扣除相关费用，房子抵押并不影响居住。
这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。
听起来是不是棒棒哒。解决了人民的又一需求。达到了孤寡老人，子女，银行的三赢。制度创新，金融创新。
但实际情况呢，全中国第一例 「以房养老」，早在 2007 年上海就发生过了。当年也是大肆宣传。
但是上海 2007 年，就 「试点」 完成了一例。
此后就再也推行不下去了。整整十一年，效果还是一例。
为什么，因此此类产品极度不公平。
吝啬苛刻，风险收益绝对不对称。
不公平到什么程度呢。按照目前产品，孤寡老太持有一套价值 100W 元的房产。
你把 100 万元房子交给银行。
每个月只能领取 2514 元。
你今年 60 岁，预期寿命 86 岁。
你把 100 万元交给一个骗子。
骗子每年给你 3 万元。
等你死的时候，才不过领取了 26*3=78 万元。
本金都没有拿回来
本金+利息，全部都被骗走了。
三）金融骗术
「以房养老」 为什么搞不下去。为什么 2007 年，仅仅试了一个 「孤例」，此后就没有下文了。
因为你实在太不公平了！
老百姓不是傻子，你别以为老百姓智商低。
老太太已经够可怜了。孤寡老人仅有的资产，就只剩下安身立命一套房子。
借 100W，每年分 3W，不还本。
你良心不痛吗！
而这件事情，银行也是满肚子苦水。银行甚至都 「不想做」。
银行的估值，以及逻辑体系是这样的。
- 你这房子 100W，但是要 26 年以后才能拿到。
- 假设每年贬值-2%，则 26 年后的旧房子，残值最多只有 59 万。
- 但是我今天就要给你现金，现金是有 「利息」 的。
- 按照现金的 「贴现率」，我的确只能给你每年 3W。
在实际操作中，因为保险公司还有行政成本，而且房子通常是 「估不足」 的，保险公司需要留出很大的空间，保障自己的风险。这样孤寡老太的 「回报」 就更低。
该类业务长期执行，将会有大量的 「不动产」 持留在银行保险手里。
也容易积聚金融风险。
看见没有。这里面最重要的分歧，是 2040 年时，房子值多少钱。
59 万还是 590 万
如果你相信 「传统教科书」 金融理论。房子不断贬值，股票不断升值。
相信中国股市，会大大跑赢中国楼市。
则你账面计算出来，是是只值 59W。一股茅台换一套别墅。
问题是，老百姓不卖帐啊。
老百姓知道朴素而真实的道理。2040 年，房子绝对不可能才仅 59W 一套。
多少孝子贤孙，眼巴巴地凑着老太太的房产。
谁要是敢把房子 「每年 3W」 地交给保险公司，岂不是要被亲戚们的唾沫淹死。
老百姓的期望呢。
租金忽略为零。
廿六年后，房子好歹值几百万。你想要骗老太太房子，拿几百万来。
四）斗长命的精算
那么，「以房养老」 把房子押给银行，究竟可以拿多少钱，应该拿多少钱呢。
我们可以换个算法。
「假设你有 100W 元现金，保险公司每月给你分红。死亡则终止。
请问，你每个月可以领多少钱」
幸运的是，这个问题，是严格地有数学上解的。
2003 年我在香港，巧遇几个长辈在买保险。当时他们买的，是一种叫做 「斗长命」 的保险。
60 岁老人，一次性付 100W 给保险公司。
保险公司每年分红，死亡则终止。
若不满 75 岁死亡，则付到 75 岁。给子女。
这个产品，香港当时的价格，是 5666 元/月左右。年率 6.8%
香港老人戏言说，这种保险，业内俗称 「斗长命」。
按照 6.8% 的回佣率，前面十六年，活到 75 岁，拿回 100W 本金。
获得 80 岁，大约有 3% 的回报。
活到 90 岁，大约有 5.4% 的回报。
如果你寿命无限延长，甚至活个 300 岁。能不能把保险公司吃垮呢。
也不行。
因为这张图表，最终是收敛的。收益率的上限，就是 6.8%，这个在数学上是严格证明的。
保险公司根据当期投资利率，再根据香港 「人均寿命」 加权平均。
最终定出了 5666 元的回报费率。
这一系列的数学，我们不必深研。我们只需要知道一点：
「一名 60 岁的男性，将 100W 元交出去，领钱到死。
合理的回报应该是 5666 元/月左右」。
显然，现有的中国 「以房养老」 只给 2514 元，实在是给得太低了。
被剥削了一半都不止。
哪怕算上了房租都不止。
在有生之年，孤寡老人甚至连本金都收不回。
五）以房养老的设计
那么，正确的 「以房养老」 应该是怎么回事呢。
中国之所以出那么大的偏差，因为他的 「产品设计」 不对。
这种完全漠视 「地产价值」，必然被贪官疍吏压低老人房值，吸孤寡老人的血。
正确的 「以房养老」。不应该是目前中国大陆的 「二方模式」：
A：老人，卖出房子，每月获得 2500 元，获得租赁权
B：银行，买入房子，每月付出 2500 元，没有租赁权
| 现金流 | 身后房产 | 身前使用 | |
| A. 老人 | +2500/月 | 获得 | |
| B. 银行 | -2500/月 | 获得 |
正确的模式，应该是 ABC 三方：
A. 老人，卖出房子，每月获得 4000 元，获得租赁权
B. 银行，获得 100W 元，每月支出 5666 元
C. 投资者，付出 100W 元，每月获得 1666 元，获得房产
| 现金 | 现金流 | 身后房产 | 身前使用 | |
| A. 老人 | +4000/月 | 获得 | ||
| B. 银行 | +1000000 | -5666/月 | ||
| C. 投资者 | -1000000 | +1666/月 | 获得 |
我们来看 B。
B 是银行。它相当于承接了一笔 「100W 元斗长命」 金融产品。因此 B 逻辑是很清晰的。
B 不涉足任何不动产。也没有金融风险。
我们来看 C
C 相当于花了 100W 元买了一套老公房。此后 「长线出租」。
C 也是完全常规而合理的。更复杂的设计，还能租金递增。
最后来看 A
孤寡老人应该每月获得 4000 元，这个才是真相！！！
（备注：不满 75 岁死亡，则领钱到 75 岁。以免差异太大。）
六）遗产权的算法
ABC 的表格，事实上也揭示了另一条 「金融创新」 之道路。
即：「遗产权交易」。
我们常常听说傻空吐槽，「自己住的房子，哪怕升值了也是账面财富，你又不可能卖掉」。
你隐隐约约觉得这句话是错的。逻辑是有问题的。但是又说不出谬误在哪里。
你想，房子可以传给小辈子辈。你儿子可清楚着呢。
房子价值 100W，价值 1000W，这待遇能一样么。
真正的算法，即在于 「遗产权」 交易。
只要知道利率，年龄，就可以算出 「身后房产」 的价值。
一套房子多年产权，分为：
- 老人活着一直使用
- 老人死后归你
请问，这个 「继承权」 价值多少。
算法十分简单。
既然老人活着，每个月可以领 4000 元 「年金」。
换算进 「斗长命」 产品。这份年金的价值，就是 4000/5666*100W=70.59W
- 老人生前使用，价值：29.41W
- 老人死后归你，价值：70.59W
在未来的金融市场，完全可以存在 「遗产权」 交易。
- 房价涨了，自己还要住。你可以把 「遗产权」 卖掉。
- 房价太贵，真买不起房。你可以购买没有 「遗产权」 的房子。
北京既然大搞 「共有产权房」，为什么不搞 「无遗产权」 房呢。
当你活着的时候，房子无限使用。
当你死了以后，房子被政府收回。无法继承。
这样的话，北京的房价完全可以打个五折六折。
屌丝一方面吐槽房价贵，一方面又要 100% 产权。您这是啥意思呢。
经济适用房，还想传给子孙。
不嫌太过分了么。
七）结语
我认罪，我忏悔。
俺已经许愿绝不再发出任何批评声音了。
可是看到 「孤寡老人付出 100W，每个月领取 2514 元」，依然忍不住歇斯底里地愤怒。
交套房子出去，连本金都领不回来。
跪求网监高抬贵手，我真不是故意的。
我真的是绝对绝对没有批评的意思，一等良民。
纯粹是喝醉了酒，几万只蚂蚁在爬。不吐不快。
跪求哭晕，千万别封我的号。
俺继续去写八卦情感调好了，我很乖的。
（yevon_ou@163.com,2018 年 8 月 11 日暮）
按照水库系内部的测算，拿走 100W 元房产，你大概要给我每个月 15000，才值得和你换。