天津楼市看淡 #1810
weibo.com/2266050644/Ghy0Vx7yu
一） 卖家产
首先呢，我们讲个故事。
话说在我们寒冷的北境，有一个超级大国。
这个大国，曾经是如此强大。钢铁战车洪流，令全世界颤抖。
他们率先造出了人造卫星，造出了重型战斗机，造出了梭鱼钛合金潜艇。
后来这个国家垮了，财政无以为继。
数以百计的潜艇，被肢解和抛弃。改当作废铁卖。
但是 「军备」 垮掉，有一个副作用。
这个国家，突然不需要那么多的军需石油了。
在一个幅员如此辽阔，随便一挖就是一个大油田。仗着国土面积足够广，人均资源足够富。
该国摇身一变，变成世界第二的石油出口国。靠卖初级资源，获得绝大多数外汇。甚至财政支柱。
好了，现在问题来了。请问卖石油，该国是强盛期还是衰退期。
答案不言而喻。老毛子都哭了。
二） 天津
资料来源：《天津红利》
2017 年，天津 GDP 全国垫底，增速仅有 3.6%
2018 年一季度，天津 GDP 仅增长+1.9%，真心坐不住了。
谈起天津，人们最大的印象是：「没印象」。
我们会谈论上海，北京，重庆，南京。
偶尔也会讨论青岛，沈阳，郑州，甚至石家庄。
可是如果没有人提醒，许多人或许会忘记了，「哦，北方还有一个天津」，也是直辖市。
单纯从体量上来说，天津绝对是 「大城市」。
1.8 万亿的 GDP，1500W 人口，全国排名第六。
可是天津的定位，就是毫无 「存在感」。
大学生毕业，没有人会考虑去天津创业。新产业风起云涌，也绝不会选择驻地天津。
甚至就连天津有名有姓的 「风云」 公司，也想不出几个。不知道 「一汽夏利」 算不算。
开句玩笑话。近年来，上海人纷纷忧虑上海衰退，「上海要凉了」。
上海如果真的垮了，退出一线城市的竞争。沦落为一个碌碌无名的二线城市。
其表现会怎么样呢。
很大的概率，上海 GDP 并不会崩溃，跌到 0.
全国各省的 GDP 增速，其实都差不多。高低差不到三个点。上海再怎么烂，也总比甘肃强吧。
所以上海 「宏观」 数据，还会是一个超级大市。毕竟 2500W 人口，衣食住行摆在这里。
上海如果要衰弱，很大概率就是 「天津化」。
意思就是你还是一个大城市，大公司。但是你毫无影响力。
好比我们总是喜欢说 「北上深」，但很少有人提 「广」。
- 无论是创业，风口，引导时代潮流，
- 失去全国性聚焦。
- 失去全国性中心能力。
三） 海河计划
这次天津的 「海河计划」，其实就是卖特权。
北渝上津四个直辖市中，天津第一个撑不住了。
如图，以这个网上疯传的 「中国高考难度排行榜」 为例。
地狱模式，从来是江苏，湖北。
天堂模式，则是北京，上海，天津，西藏，青海……
但是这个直辖市的优待，绝不是让你拿来卖钱的
直辖市，是国家对你的期望，承担更高更重要的责任。
直辖市的优待，是一种光荣，是一种荣誉，是一种回报和奖励。
如果你要沦落到，拿 「高考移民」 来抢人，那给你优待的本意是什么。
就好比说，苏联国力强盛的时候，他是绝不会用废铁价，出售乌克兰基地的直升机的……
（想想还是不能批评，略）
目前我们的大环境，是 「限购限贷」。更深一步，则是 「租售并举」。
但是没有人和你说过，所有这一切政策的背后，都是 「土地财政」 的收入瓦解。
2016 年，上海每月住房交易可达 40000 套。年交易金额 1.4 万亿元。
按照平均政府抽税 5% 计算，仅 「契税+营业税」 一项，交易型税收收入高达 700 亿。
2016 年末，因为加深调控。上海住房交易量，暴跌到不足 10000 套。成交总价，也更偏老破小，普通住房。
2018 年 4 月，甚至跌破 8000 套。
你想一想，仅 「契税+营业税」 一项，因为交易量的减少，库房就少收入 500 亿元以上。
而上海的地税收入，一共也就在 5000 亿元数量级。
同样受损的，还有 「土地出让金」。
「限购限贷」 是这样一个逻辑。
- 你不让有钱人买房，只让屌丝买房。
- 屌丝出不起价钱，房价卖不贵。
- 房价卖不贵+KFS 挤不出油水，地价就拍不高。
- 限购限贷，最终损伤的是大地主的利益。
回想一下，上海 2016 年一片 「地王」 的火热景象。周浦保本价要卖到 8W，凉城要卖到 15W。
在 「二限」 的今天，土地是再也卖不到如此昂贵了。
以上，还没有算 「租售并举」 的政策。
如果大力推广 「租赁用房」，则意味着政府 「卖地」 这块收入，彻底为零。交易税收入，也无限跌近为零。
光靠撸房租，目前房租只有 1~2% 的水平。小白领又特别容易 「叫」。
撸房租能撸多少钱回来，能不能跑赢地方债利息，这是一个很大的问题。
综上所述，「地方」 上的财政支柱，在一根根被敲断。腿打断。
而社保，路政，基建等各项支出，又是刚性的。腾挪空间极小。
你当管理者怎么办，我也很绝望啊。
在北渝上津四个直辖市中，北京永远是帝都，傲然领先。
重庆依然是亲儿子，小灶吃得不断。
上海老龄化严重，越来越凉。
天津最先撑不住。
在四个直辖市中，天津是最早放下 「矜持」 的。不要命不要脸象二线城市一样抢人。
这并不是说明天津强，而是因为天津弱。
参见《这些城市，正在拿命欢迎你》
四） 翻盘
那么，「抢人大战」 的结果，能否带给天津浴血重生，重新起飞呢。
就好比俄罗斯卖石油，能否再卖出一个军事强国，世界一级呢。
对于这件事，我们看淡北极熊。
首先，「海河计划」 整篇媒体报导，是极其不负责任的。
文科生小编，动辄就是 「30W 人网上申请」。
中国文字，博大精深。稍微有一点行政常识的人都知道，30W 这个数字绝对不可能。
各地的 「房地产交易中心」，各位总去过吧。
人声鼎沸，摩肩擦踵。你说这么大一个交易中心，一天交易多少笔。
以浦东德平路这种大区，大交易中心为例，也就 150 笔顶天了。
全上海 20 个区加一起，每天也不会超过 2000 笔。
（全月才 8000 笔）
但是你想，「户口入籍」 这事，一点不比房产交易简单吧。要准备的资料，要辅助的人员，中介和你全家到场。里里外外也得五六个人，忙一整天。
仅仅以 「市民中心」 微薄的容量，排队 500 人就可以绕街二圈了。
绝对没可能 300000 人吞吐量。
事实的真相是，「30W 人预约」 仅仅是网上 App 的访问量。
事后还需要的审核，一步都不能少。整个流程和排队，加紧人手也办不了。
而且据说最近的政策又出台了，需要在天津市内有工作。
这样一个月搞下来，能多入户成交 50000~60000 人，就算流畅了。
目前的 「天津房产热度」，很大程度，是一股热昏。
好比当年 「雄安」 新闻出台时，山海关的人开车十几个小时连夜赶过去。
您急啥，您赚到钱了么。
更何况，哪怕给你入户几千几万人。这些人要转化为 「生产力」，还需要好几个逻辑转弯。
1）天津有没有足够的就业岗位，有没有足够的创新动力，容纳大学生。
2）这么多人都是奔着 「高考」 去的，会不会稀释高考含金量。甚至直接调低天津权重。
3）天津房价不低，和平学区房早就要 60000/m 以上。你拿什么和沈阳，重庆竞争。
五） 结语
「户籍制度」 在中国，看来真的是要完蛋了。
各城抢人，门槛如此之底。以后看来除了 「北京上海」，哪里的户籍都不值钱了。
天津是第一个放开口子的直辖市，也是第一个突破底线的城市。
这背后的逻辑，并不是天津的锐意进取，创新革新。
而是天津最弱，是下降轨中的反弹。
这一次 「海河计划」 的效力，被媒体夸大。而市场中的小白，又有新手陷入狂热。实际药效，并没有宣传那么 30W 人。
天津楼市，不如解读为 「利多出尽」，趁这次市场狂热，应该是抛售窗口，而不是买进。
打折清仓促销，未来不属于天津。
（yevon_ou@163.com，2018 年 5 月 20 日晚）